Thứ Ba, 17/07/2012, 16:10

Xử lý tài sản bảo đảm: Rủi ro thuộc về ngân hàng

Sự thiếu hiểu biết về pháp luật sở hữu của cán bộ ngân hàng cùng với rắc rối từ hệ thống quy phạm pháp luật là 2 nguyên nhân chính làm chậm quá trình xử lý tài sản bảo đảm đề giải quyết nợ xấu.

Xử lý tài sản bảo đảm: Rủi ro thuộc về ngân hàng

Để xử lý tình trạng nợ xấu tại các TCTD Cơ quan Thanh tragiám sát NHNN kiến nghị cần đẩy nhanh tiến độ bán, xử lý các tài sản bảo đảmcủa các khoản nợ xấu để thu hồi vốn do xử lý tài sản đảm bảo thời gian đangdiễn ra rất chậm. Phóng viên đã có cuộc phỏng vấn với  Luật sư TrầnMinh Hải, Giám đốc điều hành Công ty Luật Chứng khoán - Ngân hàng - Đầu tư(BASICO), về thực trạng cũng như kiến nghị nhằm cải thiện quá trình xử lý tàisản đảm bảo tại các ngân hàng.

Ông có thể cho biếthiện trạng của xử lý tài sản bảo đảm của các ngân hàng thời gian qua như thếnào?

Hệ thống tài sản đảm bảo, ngân hàng nhận được từ khách hàngcó thể tạm thời chia thành 7 nhóm. Bao gồm nhóm phương tiện vận tải, giấy tờ cógiá, Bất động sản, máy móc thiết bị, hàng hóa kho hàng, tài sản người bảo lãnh,quyền tài sản.

Bất động sản là tài sản đảm bảo chủ yếu trong các ngân hàng.Theo thông tin được Thống đốc thông báo thì có đến 60% dư nợ tại các ngân hàngđược đảm bảo bằng bất động sản. Tài sản đảm bảo bằng bất động sản ở đây bao gồmnhà đất, bất động sản dự án. Trên thực tế xử lý tài sản đảm bảo gặp rất nhiềukhó khăn.

Khó khăn xử lý tàisản bảo đảm bất động sản do nguyên nhân nào, thưa ông?

Thời gian qua việc xử lý tài sản đảm bảo tại các ngân hàngchịu nhiều vướng mắc nhưng có 2 nguyên nhân chính. Đầu tiên là từ yếu tố chủquan của ngân hàng, cụ thể là từ trình độ, tư duy, kinh nghiệm của cán bộ ngânhàng khi nhận và xử lý tài sản đảm bảo.Thứ hai là vướng mắc từ nguyên nhân pháplý do thủ tục hành chính phức tạp, cơ chế pháp lý không phù hợp và thứ ba domột số nguyên nhân khách quan. 

Về nguyên nhân chủ quan, nhiều ngân hàng hiện nay không cóquản lý chặt chẽ về quy định chính sách bảo đảm, cũng như công cụ quản lý thôngqua hệ thống quy định, quy trình bài bản, hợp đồng, biểu mẫu rõ ràng, không chútrọng đào tạo, tập huấn cho cán bộ tín dụng, dẫn tới khi nhận tài sản đảm bảokhông thẩm định được nguồn gốc kỹ lượng về vấn đề sở hữu.

Có ngân hàng nhận 1 giấy tờ nhà thấy duy nhất có tên ôngNguyễn Văn A nên thấy ông Nguyễn Văn A ký tên hợp đồng là chấp nhận nhưng khôngbiết là pháp luật liên quan đến sở hữu rất rắc rối. Giấy tờ nhà do đứng tên ôngA nhưng là giấy tờ mới cấp 1 năm trở lại sau khi vợ mất. Thực tế căn nhà đã tồntại hàng chục năm và là tài sản chung của 2 vợ chồng. Người vợ mất không để lạidi chúc.

Theo pháp luật thừa kế thì ½ căn nhà sẽ được chia cho cáccon. Mặc dù không thể hiện trên giấy tờ nhưng các con đều có quyền sở hữu vớicăn nhà. Khi thế chấp tài sản và khi xử lý tài sản, nếu các con ông A khôngđồng ý thì không thể xử lý được, hợp đồng thế chấp vô hiệu. Trường hợp này, sự nhậnthức về pháp lý không tốt của cán bộ ngân hàng dẫn đến tài sản thế chấp có giấytờ đầy đủ nhưng cũng không xử lý được tài sản đảm bảo.

Một số nguyên nhân pháp lý đến từ hệ thống pháp luật và cáccơ quan quản lý, tư pháp cũng gây khó khăn cho việc xử lý tài sản bảo đảm chohệ thống ngân hàng. Tài sản bất động sảnmặc dù được thế chấp tại ngân hàng đầy đủ giấy tờ, công chứng tài sản đầy đủnhưng khi cần ngân hàng không thể tự bán bất động sản.

Lý do là nghị định 163 về giao dịch bảo đảm cho phép, nhưng theoBộ luật dân sự quy định rõ hợp đồng mua bán phải là chủ tài sản hay đại diệnluật pháp được ủy quyền. Do đó, tài sản đã được công chứng thế chấp nhưng bêncông chứng vẫn không thể thực hiện thủ tục sang tên đổi chủ cho bất động sản đónếu như chủ tài sản không đồng ý, không ủy quyền rõ ràng và thậm chí còn phảnđối việc xử lý tài sản bảo đảm của ngân hàng. 

Trong những trường hợp này, giảipháp cuối cùng để có quyền hợp pháp bán bất động sản là ngân hàng phải khởikiện ra tòa. Nhưng thực tế, thì phải trải qua vài ba năm, qua rất nhiều cấp xétxử như sơ thẩm, phúc thẩm, có khi lại giám đốc thẩm để xử lại từ sơ thẩm… ngânhàng mới nhận được một bản án, quyết định có hiệu lực làm căn cứ yêu cầu thihành án xử lý tài sản bảo đảm. Mà không có gì bảo đảm chắc chắn ngân hàng thắngkiện để có thể xử lý tài sản.

Thắng kiện rồi đến khi thi hành án tại cơ quan Thi hành ándân sự để xử lý tài sản bảo đảm cũng phức tạp không kém. Tóm lại để cuối cùngxử lý được một bất động sản thì ngân hàng cũng đã tốn nhiều chi phí.

Việc xử lý còn phức tạp hơn khi các cơ quan tài phán còn cónhững nhận thức không nhất quán trong xử lý tranh chấp. Ví dụ là việc Tòa ánQuảng Ngãi tuyên vô hiệu với hợp đồng thế chấp của bên thứ 3 cho khoản vay tạingân hàng. Bởi theo tòa án đó phải là hợp đồng bảo lãnh thế chấp chứ không đượcgọi là hợp đồng thế chấp. Mặc dù sự nhận thức của Tòa án ở đây là cóvấn đề khi nhầm lẫn giữa nội dung quy định của Bộ luật Dân sự năm2005 hiện hành với nội dung cũ của Bộ luật Dân sự năm 1995 đã hết hiệulực. Điều này dẫn tới rủi ro với các ngân hàng khi đem xử lý tài sản đảm bảo cóthể bị tòa tuyên vô hiệu. Như thế các khoản vay từ có bảo đảm sẽ thành khôngbảo đảm.

Có thể thấy xử lý tài sản đảm bảo cũng có nhiều rủi ro, nhấtlà khi Tòa án không chú trọng vào bản chất –  là việc dùng bất động sảnđể bảo đảm cho dư nợ là có thật, tự nguyện, được công chứng ghi nhận, dẫnđến dựa vào một yếu tố hình thức để tước đi cái phao cứu sinh cho ngân hàng.

Ngoài ra, trong việc xử lý bất động sản còn một số nguyênnhân khách quan khác dẫn đến vướng mắc trong xử lý như bất động sản ở trong mộtđịa bàn phức tạp về trật tự, cộng đồng địa phương cục bộ, nhà đất có yếu tố vềphong thủy không tốt… rất khó thanh lý.

Theo ông để việc xửlý tài sản bảo đảm nhanh chóng thì cần có sửa đổi như thế nào?

Thứ nhất,  các vấn đềvề sở hữu bất động sản, thì cơ quan quản lý cần có cơ chế giải quyết minh bạchvề thông tin trên giấy tờ sở hữu tài sản, tránh tình trạng mập mờ về xác địnhsở hữu riêng, chung đối với tài sản trên giấy tờ sở hữu.

Thứ hai, các ngân hàng cần phải hoàn thiện quy trình, hệthống cơ chế chính sách, công cụ quản lý tài sản bảo đảm trong nội bộ ngân hànghàng. Không nên dựa hoàn toàn vào các văn bản pháp luật quy định vì thực tế diễn giải và quy nạp các vấn đề pháp luật phụ thuộc vào các chính sách, quytrình, mẫu biểu của ngân hàng. Đồng thời, cần nhận thức các công cụ pháp luậtđôi khi không theo kịp diễn biến thực tế, ngân hàng nên xác định các chínhsách quản trị rủi ro tín dụng và tài sản bảo đảm theo khẩu vị rủi ro của ngân hàng.

Một trong những việc quan trọng ngân hàng nên làm là tậptrung phổ biến các kiến thức pháp lý, kinh nghiệm thực tế cho đội ngũ cán bộnhân viên làm công tác quản lý cho vay, nhận tài sản bảo đảm của ngân hàng đểphòng tránh các rủi ro pháp lý tiềm ẩn trong nhận và xử lý tài sản bảo đảm.

Về mặt pháp lý, cần thừa nhận quyền xử lý tài sản bảo đảmnhanh chóng, tránh mâu thuẫn trong hệ thống pháp luật. Nên coi đó là quyền mặcnhiên của ngân hàng và có cơ chế bảo đảm cho quyền này được thực thi. Tạimột số nước khi đã có hợp đồng thế chấp được công chứng thì khi cần xử lý tàisản, bên cho vay có thể cầm hợp đồng công chứng đó để bán tài sản thế chấp.

Còn với các cơ quan tài phán như Tòa án, khi phán quyết vớicác hợp đồng giao dịch bảo đảm, nhất là bất động sản, nên nhìn vào bản chấtgiao dịch không nên tuyên vô hiệu hợp đồng bởi lý do về hình thức. Bởi giaodịch bảo đảm là giao dịch dân sự, tức là trên nguyên tắc tự nguyện, tự thỏathuận. Không nên phủ nhận cam kết đó bởi lý do hình thức, tạo điều kiện cho mộtsố đối tượng lợi dụng để trục lợi, gây bất ổn trong quản trị rủi ro tín dụngcủa ngành ngân hàng.

Thanh Hải

Theo TTVN

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang