Thứ Sáu, 20/07/2012, 15:01

"Mua nhà qua sàn với giá chênh là điều tất yếu"

“BĐS cũng là loại hàng hoá đặc biệt, người mua nếu phải trả giá chênh cho mỗi sản phẩm ở mức cho phép thì đó cũng chỉ là phí hoa hồng giống như các loại hàng hoá khác, đó là điều tất yếu”. Đó là nhận định của ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội về việc giao dịch qua sàn hiện nay.
Theo ông Cường, Hiện nhu cầu nhà ở thuộc phân khúc bình dân, diện tích nhỏ cho đại bộ phận người dân ở các khu đô thị lớn đều rất cao. Vì thế việc thị trường xuất hiện những căn hộ diện tích nhỏ, giá rẻ thời điểm này là xu hướng tất yếu theo quy luật cung cầu. Những căn hộ giá rẻ, diện tích phù hợp đưa ra thị trường đúng thời điểm như dự án chung cư Đại Thanh mở bán tại Hà Nội trong tháng 6 là một minh chứng.

"Mua nhà qua sàn với giá chênh là điều tất yếu" | ảnh 1
Nhà giá rẻ, diện tích nhỏ luôn được thị trường chờ đợi.

Tôi cho rằng ở mức giá đó, chủ đầu tư vẫn có lãi tuy nhiên mức lãi không cao vì so với mức giá của năm trước thì đã hạ đi rất nhiều. Trong thời điểm khó khăn như bây giờ thì diện tích nhỏ và giá phù hợp sẽ đáp ứng nhu cầu thật của khách hàng. Có thể giá đất đó được chủ đầu mua được từ nhiều năm trước nên thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất thấp. Chung cư xây dựng với tiêu chí là thấp cấp nên chủ đầu tư xác định trước về vấn đề chi phí xây dựng cũng như chi phí hoàn thiện nội thất thấp hơn nhiều so với các dự án khác. Việc huy động vốn trước khi thi công xong móng với một số lượng lớn khách hàng đặt mua cũng sẽ giảm áp lực về dòng tiền cho chủ đầu tư rất nhiều.

Nhiều người lo ngại tính pháp lý của dự án vì trong quy định của Luật Nhà ở, không cho xây dựng căn hộ diện tích dưới 45m2, thưa ông?

- Tôi nghĩ khi đưa ra thị trường liên quan đến tiêu chuẩn diện tích tuy không đạt với tiêu chuẩn của nhà nước nhưng chủ đầu tư có tính toán khôn ngoan vì tính trên tổng thế khi trừ đi phần móng, bán kính xung quanh thì diện tích căn hộ vẫn đủ.

Tuy nhiên hiện nay nhiều dự án nhà giá rẻ như chung cư Đại Thanh, khách hàng vẫn phải mua với giá chênh tại các sàn, ông đánh giá sao về điều này?

- Về nguyên tắc các chủ đầu tư khi bán các sản phẩm BĐS của mình thuộc các phân khúc nhà ở thương mại, nhà ở liền kề…đều muốn bán hàng thật nhanh, vì thế các chủ đầu tư thường chọn các đối tác như nhà đầu tư thứ cấp hoặc liên kết với các sàn. Đặc thù của các sàn thông thường đều là sân sau của chủ đầu tư cho nên khách hàng có nhu cầu mua ở sẽ khó tiếp cận được hàng ở mức nhỏ lẻ vì họ đã bán lô rồi và người mua phải mua ở khâu thứ cấp - người ta đã trả trước cho chủ đầu tư để được quyền bán lại. Người mua nên qua sàn để đảm bảo tính pháp lý và các quy định theo tinh thần của Nghị định 91 và để đảm bảo quyền lợi của mình khi có điều gì xảy ra thì bám vào sàn đó, bám vào hợp đồng giao dịch để thưa kiện các cơ quan chức năng. Theo Nghị định 91, các giao dịch phải thực hiện qua sàn vì vậy sàn là nơi thể hiện pháp lý của chủ đầu tư và điều chỉnh lại thị trường, công năng của chủ đầu tư. Hàng hoá qua sàn phải đảm bảo sự an toàn nếu không muốn bị cơ quan quản lý can thiệp thì phải bán đúng hàng đã quy định, phải có đúng thủ tục, yêu cầu, các giấy phép…

Tuy nhiên, mức giá bán chênh với giá như thế nào mới là điều quan trọng. Có những sàn bán giá chênh quá thì sẽ làm cho chủ đầu tư bị đọng hàng, không thanh khoản được hoặc sàn bán cao quá thì chính sàn cũng không bán được hàng. Giai đoạn này không phải là giai đoạn để chủ đầu tư làm mưa làm gió, đây là giai đoạn người mua có nhiều lợi thế, quyền chọn các chủng loại hàng hoá. Đây cũng không phải là lúc người mua lo lắng về chênh giá vì chính sàn giúp người mua đảm bảo tính pháp lý cho sản phẩm, nếu mức chênh ở mức cho phép thì đó cũng chỉ là phí hoa hồng giống như các loại hàng hoá khác. Đó là điều tất yếu, nếu sàn nào bán cao quá thì sàn đó phải đóng cửa. Từ năm 2011 đến giờ, sàn nào hoạt động không chuyên nghiệp đều phải đóng cửa, các sàn có uy tín đều hoạt động tốt và các chủ đầu tư tìm đến để bán hàng. Sàn không thể đưa ra thông tin u ám, đưa ra thông tin này nọ để che mưa che gió trên thị trường để chủ đầu tư thu lời.

Một số người giao dịch qua sàn nhưng vẫn gặp phải hàng “lởm”, ông giải thích sao về điều này?

- Tất cả người mua mà mua phải hàng đểu thì phải phân tích dự án đó có tính pháp lý hay không hay chủ đầu tư là ai, có uy tín trên thị trường hay không, hay đó là những dự án không có giá trị như ở cuối hướng gió, gần các khu trạm điện có tần số ảnh hưởng tới sức khoẻ, nơi ô nhiễm sông ngòi, nơi phong thuỷ xấu… Những người đó “đi chợ” chờ hàng giảm giá nên mua phải hàng không chuẩn và muốn bán lại không được. “Hàng lởm” ở đây cũng là những hàng mà chủ đầu tư chưa có giấy phép xây dựng, chưa hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế cho nhà nước, chủ đầu tư chưa đóng tiền sử dụng đất dẫn tới chưa có sổ đỏ, hoặc là những dự án rơi vào quy hoạch chi tiết nên phải chuyển đổi công năng… Chúng ta phải phân biệt đó là những hàng không xứng đáng với tiền bỏ ra. Những người mua phải sản phẩm đó thường là những người thiếu các kênh thông tin. Ngược lại, những sản phẩm có tính pháp lý tốt mà các sàn thổi phồng lên để ăn lãi quá nhiều làm giá trị không đúng thì các sàn đó phải bị chỉ mặt gọi tên để cơ quan quản lý xử lý đích đáng.

Có một số ý kiến cho rằng các sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội hoạt động không phải vì nhu cầu của thị trường, không phục vụ cho lợi ích khách hàng, ông đánh giá như nào về điều này?

- Chúng ta phải nhìn hai mặt của vấn đề. Khi một sàn giao dịch ra đời, họ phải thông báo với cơ quan cấp trên, chính quyền địa phương, phải đóng thuế, có nhân viên, địa điểm và có chi phí bỏ ra để hoạt động kinh doanh. Một số sàn giao dịch thời gian qua hoạt động không chuyên nghiệp, làm ảnh hưởng quyền lợi của khách hàng và khách hàng đã đặt niềm tin nhầm chỗ. Tuy nhiên, một số sàn có thâm niên, biết hài hoà lợi ích chủ đầu tư và khách hàng thì họ vẫn tồn tại. Họ hoạt động chuyên nghiệp, có bài bản có chiến thuật, có kiến thức, bằng kinh nghiệm của mình. Các sàn hoạt động chuyên nghiệp thì trong khó khăn vẫn tồn tại, vãn kiếm tiền tốt, lượng người đến với họ vẫn đông.

Ông đánh giá như thế nào về vấn đề niềm tin của khách hàng vào thị trường khi mà giao dịch hiện nay vẫn trầm lắng?

- Tôi thấy điều đó đúng và minh chứng là thị trường hàng hoá nói chung đều bị chững lại. Hàng hoá BĐS cũng vậy, thị trường vẫn còn ở đáy của khó khăn. Có nhiều nguyên nhân cho sự trầm lắng này trong đó có lỗi của chủ đầu tư không thực hiện dự án đúng như cam kết, những cơ chế chính sách không phù hợp…

Tuy nhiên việc hạ lãi suất, những tháo gỡ của chính phủ dần thẩm thấu vào thị trường. Khi lãi suất giảm thì DN vay được tiền, có nhiều chính sách khuyến mại, hàng hoá được kích cầu, người mua nhà cũng được vay tiền và phân khúc giá rẻ diện tích nhỏ sẽ kích thích người mua.

Xin cám ơn ông!

(Theo Baoxaydung)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang