Thứ Ba, 24/07/2012, 15:01

Có được chuyển đổi mục đất sử dụng đất không?

Hỏi: Tôi mua miếng đất diện tích 4m x 12m ở P.4, Q.8 (Tp.HCM) nhưng diện tích sử dụng chỉ 4m x 8m, phía trước là hành lang lộ giới của hẻm rộng hơn 4m. Đất mua bằng giấy tay.
Tôi đã xây nhà tạm từ trước tết và nay ở được 7 tháng. Nhà có đồng hồ điện riêng, bao tôn phía ngoài, trong xây tường đầy đủ. Đất nhà tôi và nhiều nhà xung quanh là đất vườn, nhưng khu vực chỗ tôi ở đều có nhà cửa đàng hoàng và theo tôi biết đây là khu dân cư ổn định.

Hiện trên quận đang yêu cầu bên phường lập biên bản giải quyết vụ việc để nhà tôi xây cất trái phép. Bên phường đã gửi giấy mời tôi lên trao đổi. Tôi không biết họ có tháo dỡ nhà tôi không.

Nếu đất nhà tôi đầy đủ giấy tờ và nằm trong diện được cấp phép, tôi sẽ đi xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xin giấy phép xây dựng. Như vậy có được không? Mr Seven (kiengiang3010@... )

Trả lời

1. Về việc xử lý do xây dựng không phép

Theo Điểm c khoản 2 điều 11 Nghị định 23/2009/NĐ-CP, ông có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng do xây nhà ở mà không có giấy phép xây dựng.

Ngoài ra, theo Khoản 1 điều 12 Nghị định 180/2007/NĐ-CP, cơ quan có thẩm quyền có thể áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả là: ông phải tự phá dỡ công trình xây dựng vi phạm, hoặc bị cưỡng chế phá dỡ nếu không tự phá dỡ (ông phải chịu trách nhiệm về chi phí cưỡng chế phá dỡ).

2. Về việc hợp thức hóa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, mọi trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 1/7/2004 (ngày có hiệu lực của Luật đất đai 2003) phải đáp ứng tối thiểu 2 điều kiện sau đây:

- Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; và

- Hợp đồng chuyển nhượng phải được thành văn bản có công chứng theo quy định.

Và theo quy định của pháp luật về nhà ở, đối với trường hợp nhà ở xây dựng không phép sau ngày 1/7/2006 (ngày có hiệu lực của Luật nhà ở) thì sẽ không được hợp thức hóa quyền sở hữu.

Trong thư ông chưa nói rõ thửa đất đã có sổ đỏ hay chưa, nhưng với việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay, xây nhà không phép, trường hợp của ông đã vi phạm các điều kiện tối thiểu để được công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà theo các quy định như nói trên.

Ngoài ra, đất ông đã xây nhà không phải là đất ở mà là đất vườn. Với các điều kiện như vậy, ông không thể hợp thức hóa quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được.

Trong trường hợp này, nếu ông tiếp tục giữ nguyên hiện trạng thì sẽ không thực hiện được các quyền của người sử dụng đất theo quy định (như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn… ). Do đó, trường hợp thửa đất đã có sổ đỏ (cấp cho chủ cũ), ông nên yêu cầu chủ cũ ký lại hợp đồng chuyển nhượng cho ông và có công chứng để ông có thể tiến hành sang tên sổ đỏ (chỉ hợp thức hóa quyền sử dụng đất, không bao gồm việc hợp thức hóa quyền sở hữu nhà ở do xây dựng không phép).

Còn trường hợp chủ cũ không đồng ý ký lại hợp đồng công chứng hoặc trường hợp đất chưa có sổ đỏ, ông có thể trả lại đất và yêu cầu chủ cũ hoàn trả tiền.

Nếu các bên không thể thỏa thuận được, ông có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân quận nơi có đất để yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật (chuyển nhượng đất không có sổ đỏ) và không tuân thủ hình thức giao dịch (hợp đồng không có công chứng) theo quy định tại Điều 128 và 134 Bộ luật Dân sự.

Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên có trách nhiệm hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Luật sư Huỳnh Văn Nông
(Theo TTO)

Ông Cường đã ngoài 70 tuổi rao bán căn nhà tại quận Bình Thạnh (Tp.HCM), tuy nhiên giao dịch bị đình lại ở khâu công chứng vì tài sản do 2 vợ chồng đồng sở hữu nhưng người vợ mắc bệnh tâm thần.
Hỏi: Hiện tại, gia đình tôi có mảnh đất diện tích gần 100m2 xây nhà do bố tôi để lại từ năm 2002 (có Hợp đồng tặng cho có công chứng, chứng thực). Nhà tôi sống yên ổn từ đó đến nay, có đóng thuế đầy đủ nhưng do một số lý do tôi chưa đi làm sổ đỏ. Sắp tới, Nhà nước sẽ thu hồi một phần diện tích đất nhà tôi vì có dự án làm đường. Xin hỏi với trường hợp của gia đình tôi thì có được bồi thường phần đất mà nhà nước thu hồi không?
Hỏi: Tôi đang chuẩn ký hợp đồng mua một căn hộ chung cư thì hay tin dự án đã bị chủ đầu tư thế chấp ngân hàng. Hiện giờ tôi đang rất hoang mang, không biết có nên mua căn hộ đó hay không? (Anh Thư)
Hỏi: Tôi có căn nhà ở phường Linh Tây, quận Thủ Đức, đã xuống cấp nên tháng 11/2014 tôi làm đơn xin phép UBND phường sửa chữa căn nhà với nội dung nâng nền, thay ván, nâng mái, thay các loại cửa... Đơn của tôi đã được UBND phường chấp nhận.
Hỏi: Khi lập hồ sơ mời thầu, để xác định tiền thuê đất, tiền sử dụng đất sẽ căn cứ quy định nào của pháp luật? Nhà đầu tư trúng thầu dự án có được hưởng chính sách ưu đãi về tiền thuê đất, tiền sử dụng đất hay không?
Hỏi: Chú tôi là Việt kiều Mỹ, tới đây chú tôi sẽ mua nhà ở tại việt Nam. Vậy, chú ấy cần phải chuẩn bị giấy tờ gì để chứng minh khi mua nhà?
Lên đầu trang