Thứ Ba, 31/07/2012, 12:30

Hậu họa khi hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu (Bài 3): Thắng kiện… vẫn chùn tay

Khi hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu, các ngân hàng rất ngại cho vay đối với những khoản tương tự, bởi bản án này khiến ngân hàng hoang mang.

Hậu họa khi hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu (Bài 3): Thắng kiện… vẫn chùn tay

Niềm vui... ngắn chẳng tày gang

Không phục với phán quyết của Toà sơ thẩm, ngày 7/10/2011, Vietcombank đã kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm vàđược Toà án nhân dân Tối cao tại Đà Nẵng đưa ra xét xử theo trình tự phúc thẩm ngày 23/5/2012.

Trái ngược với quan điểm của Hội đồng xét xử phiên sơ thẩm, qua xem xét hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba với Vietcombank, Hội đồng xét xử Tòa phúc thẩm đã cho rằng, mặc dù cả hai hợp đồng sử dụng từ ngữ ở phần tiêu đề chưa được chuẩn xác, nhưng xét về nội dung của cả hai hợp đồng này, bên thứ ba đã thỏa thuận và có nội dung cam kết rõ trong hợp đồng rằng: đồng ý thế chấp tài sản là QSDĐđể đảm bảo nghĩa vụ thanh toán cho DN Huyền Minh vay vốn tại Vietcombank không giới hạn ở nợ gốc, nợ lãi, lãi quá hạn và phí phát sinh từ khoản nợ vay hoặc liên quan đến khoản nợ vay của các hợp đồng tín dụng được ký giữa Vietcombank và DN Huyền Minh.

Thay mặt Hội đồng xét xử phúc thẩm, Thẩmphán, Chủ toạ phiên tòa - Hồ Ngọc Bích cho rằng, như vậy, bên thứ ba đãthể hiện rõ ý chí đồng ý dùng tài sản là QSDĐ của mình để bảo lãnh nhằmđảm bảo cho khoản vay của DN Huyền Minh tại Vietcombank đã được lập thành văn bản và ba bên cùng ký trước công chứng Nhà nước. Tại phiên tòa, bên thứ ba đã thừa nhận đã ký và được đăng ký tại Văn phòng đăng kýQSDĐ là hoàn toàn hợp pháp. Án sơ thẩm xử tuyên bố vô hiệu đối với hai hợp đồng nói trên cùng với lời chứng thực của công chứng viên và văn phòng đăng ký QSDĐ là không đúng.

Do đó, kháng cáo của Vietcombank không chấp nhận việc án sơ thẩm tuyên bố vô hiệu hai hợp đồng thế chấp QSDĐ làcó căn cứ nên được chấp nhận. Vì vậy, Hội đồng xét xử phúc thẩm đã sửa án sơ thẩm để đưa tài sản bảo đảm cho các khoản vay của DN Huyền Minh vào xử lý nếu DN này không thanh toán được nợ cho Vietcombank.

“Khi tòa phúc thẩm thắng, đương nhiên phấn khởi nhưng vẫn chưa hết lo cho tương lai. Món vay vừa qua, quy mô không quá lớn. Nhưng với món vay lớn thì rất nguy hiểm nếu DN lợi dụng điều này. Chỉ mong rằng tòa tối cao có hướng dẫn cụ thể hơn vấn đề này”,ông Nguyễn Đào Tố - Phó giám đốc Vietcombank Dung Quất cho hay.

Thắng kiện là niềm vui, nhưng thêm một mối lo khác là theo cách giải thích của Tòa phúc thẩm, các ngân hàng sẽ phải sửa lại từ ngữ ở phần tiêu đề của hợp đồng cho chuẩn xác hơn. Theo cách giải thích này, một số hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba đã được Vietcombank Dung Quất đổi thành Hợp đồng thế chấp QSDĐ để đảm bảo nghĩa vụ của người khác. Tuy nhiên, khi đăng ký giao dịch đảm bảo thì không được vì mặc dù Nghị định số 11/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm đã có hiệu lực nhưng đến nay vẫn chưa có hướng dẫn thihành.

Vẫn “chùn tay” khi cho vay

Cũng tương tự như trường hợp của Vietcombank, ông Vũ Khánh Din - Phụ trách pháp chế của MB cho biết, đương nhiên với bất kỳ quyết định nào của cơ quan Nhà nước nói chung có ảnh hưởng bất lợi đến hoạt động hay giao dịch của mình thì bao giờ cũng phải khẩn trương xem xét các giao dịch đó trước, rà soát những cái tươngtự và rút kinh nghiệm khẩn trương. Còn việc sau đó dựa trên những căn cứ thấy rằng giao dịch đó thấy không sai theo quy định của pháp luật thìcần trao đổi và làm rõ với cơ quan chức năng, bởi cơ quan chức năng hiện tại bây giờ cũng rất cởi mở hướng tới việc hoàn thiện quy định phápluật.

Khi được hỏi “Sau vụ việc này MB có chùntay với các khoản vay như vậy?”. Đại diện MB cho rằng, không phải khi phát sinh vụ việc này, mà trước đây rất lâu MB đã có hướng dẫn là hạn chế việc nhận tài sản bảo đảm bên thứ ba, ngay bản thân quy định nội bộ về phần liên quan đến tài sản bảo đảm của bên thứ ba hoặc bên bảo lãnh thì ngân hàng yêu cầu phải có quan hệ huyết thống, hoặc nếu bảo lãnh choDN thì người bảo lãnh phải là lãnh đạo quản lý hoặc người quản lý của DN thì mới bảo đảm là người đó thực sự đứng ra bảo lãnh để hạn chế rủi ro cho ngân hàng khi cấp tín dụng.

Việc làm này cũng để tránh việc các đơn vị bên ngoài lạm dụng việc bảo đảm của bên thứ ba dựa trên quan hệ tín dụng đen, rồi nhiều trường hợp liên quan đến lừa đảo cũng như vậy, hoặc vay ké, vay hộ thì sẽ rất khó khăn cho ngân hàng khi xử lý tài sản bảo đảm.

Gần đây trên thị trường, phát hiện nhiềutrường hợp bên cho vay nặng lãi thường yêu cầu hộ gia đình, cá nhân phải thế chấp QSDĐ hoặc ủy quyền cho bên cho vay này để vay ngân hàng hoặc ép bên vay phải thế chấp tài sản này cho bên cho vay tại ngân hàng.Đã có trường hợp các đơn vị cho vay nặng lãi lại làm hình thức vay ngânhàng rồi cho vay lại, và yêu cầu bắt bên thứ ba ký vào.

MB đã hiểu rất rõ và lường trước vấn đề này. Nên cũng đã có hướng dẫn để hạn chế rủi rocho ngân hàng chứ không cấm vì pháp luật không có điều nào cấm lập hợp đồng thế chấp với bên thứ ba.

Ngoài ra, sau vụ việc, MB cũng như các ngân hàng đã làm việc, trao đổi với các cơ quan Nhà nước như Bộ Tư pháp,NHNN, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam để nhận hướng dẫn thống nhất về cách hiểu và áp dụng pháp luật. Theo thông tin nhận được thì các cơ quan này cũng đang trong quá trình làm việc với Tòa án Nhân dân tối cao để thống nhất hướng dẫn nội dung này.

Các phán quyết của Tòa cũng sẽ tác động lớn đến hoạt động của nền kinh tế bởi lẽ hiện nay số lượng DN mong muốn vay vốn thông qua tài sản bảo đảm là QSDĐ của bên thứ ba khá lớn bởi DN là pháp nhân riêng biệt, mặc dù có nhà xưởng nhưng đã thế chấp, đến khi vay vốn lưu động không có tài sản bảo đảm, họ thường thế chấp tài sản làQSDĐ của bên thứ ba. Chính vì vậy, các ngân hàng nếu cho vay cũng trongtình trạng… “vừa làm vừa lo”. Tuy nhiên, nếu được vay, chắc chắn khoản vay này cũng không nhiều bởi các ngân hàng sẽ thận trọng hơn với mức độ rủi ro của loại tài sản này.

“Ngại” cho vay với những hợp đồng tương tự

Sau phiên toà sơ thẩm, khi Toà án phán quyết như vậy với khoản nợ này thì ngân hàng rất ngại cho vay đối vớinhững hợp đồng tương tự, bởi bản án này khiến ngân hàng rất hoang mang. Trong bối cảnh hiện nay, khi các phương tiện thông tin đại chúngnói nhiều đến việc không tiếp cận được vốn vay ngân hàng hoặc có nhưng khó thì phán quyết của toà như vậy sẽ chẳng ngân hàng nào dám cho vay với hợp đồng thế chấp của bên thứ ba.

Ông Nguyễn Đào Tố - Phó Giám đốc Vietcombank Dung Quất

Theo Dương Công Chiến

TBNH

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang