Thứ Năm, 02/08/2012, 09:01

Cần phải thận trọng khi phát triển không gian ngầm

Mặc dù chưa được triển khai xây dựng nhưng tuyến tàu điện ngầm Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) và Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) đã giúp không ít dự án nhà ở cạnh đó tăng giá trị vùn vụt; cụ thể là các dự án chung cư nằm dọc Xa lộ Hà Nội, thuộc quận 2, quận 9 và khu vực quận 12 (Tp.HCM).

Cần phải thận trọng khi phát triển không gian ngầm | ảnh 1
Phối cảnh không gian ngầm nhà ga metro số 1 tại nhà ga trung tâm Bến Thành. Ảnh: Ban Quản lý đường sắt đô thị Tp.HCM.

Trong khi đó, ngay chính bản thân các cao ốc, đặc biệt ở khu vực trung tâm (CBD), phần ngầm hóa (tầng hầm) cũng được xem là tiêu chuẩn để đánh giá xếp hạng A, B; giá cả cho thuê và quyết định của khách thuê. Điều này cho thấy, việc quy hoạch và phát triển không gian ngầm - KGN (công trình công cộng và gắn liền với công trình nhà ở) tại các đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM không chỉ đơn thuần là để giảm tải về mặt giao thông (tàu điện ngầm thường chiếm từ 25 - 30% khối lượng giao thông ở các quốc gia phát triển).

Đứng về phương diện phát triển đô thị (PTĐT), KGN có liên quan mật thiết đến vấn đề đất đai, thường được nhìn nhận dưới 3 dạng: trước hết là phát triển KGN gắn với phát triển diện tích đô thị (thường áp dụng cho các đô thị nhỏ); dạng thứ hai là PTĐT bằng cách tăng mật độ tại các khu đô thị hiện có và dạng cuối cùng là tổng hợp của hai dạng trên (một số đô thị lớn ở ta đang phát triển theo dạng này).

Một khi tăng mật độ lên thì phải tăng khả năng chịu tải của đô thị đó, như: tăng tầng cao các tòa nhà, sử dụng KGN. Hiện nay, trên thế giới, người ta chuộng mô hình đô thị hóa dựa trên diện tích đất sẵn có chứ không mở rộng. Đặc biệt, đối với Việt Nam, biến đổi khí hậu làm diện tích đất đai giảm.

Trong khi, theo quy hoạch phát triển đô thị đến năm 2025, dân số đô thị sẽ tăng gấp đôi và diện tích tăng gần 300.000ha so với 2010. Do đó, chúng ta phải suy nghĩ, nếu tăng như thế, diện tích đất nông nghiệp sẽ tiếp tục bị thu hẹp từ biến đổi khí hậu lẫn đô thị hóa. Vì thế, PTĐT phải đi theo chiều sâu. Khuynh hướng này gọi là đô thị nén, ở đây, việc phát triển KGN đô thị rất quan trọng.

Trên thế giới, sử dụng KGN mạnh mẽ nhất là Canada, họ không chỉ xây dựng hệ thống giao thông ngầm công cộng, mà còn phát triển cả đô thị dưới lòng đất, với 600 cửa hàng, 200 khách sạn, 40 ngân hàng và 30 rạp chiếu bóng, bể bơi... Ở châu Á, Trung Quốc cứ mỗi năm phát triển thêm 180km đường giao thông ngầm. Tại Việt Nam, một số thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng cũng đã quy hoạch nhiều công trình ngầm.

Ưu điểm của KGN không ít nhưng phải thận trọng khi phát triển vì không thể đảo ngược, phải kết hợp được KGN với không gian trên mặt đất, kết hợp được lợi ích giữa thời bình và khi có chiến tranh và kết hợp nhu cầu trước mắt lẫn lâu dài để tạo tính bền vững. Muốn vậy, chúng ta phải hoàn thiện khung pháp lý, chủ yếu là về đất đai, quy hoạch và tài chính.

Về đất đai, hiện chúng ta chỉ quy định quyền sở hữu trên mặt đất chứ chưa quy định rõ ràng về chiều cao và độ sâu. Nhiều cao ốc tại các thành phố lớn đã khoan sâu từ 60 - 70m và nghiễm nhiên coi không gian bên dưới là của mình. Chính vì không rõ ràng như thế nên rất khó để quản lý.

Trong khi đó, việc tổ chức thực hiện phát triển KGN phải thống nhất được kế hoạch đầu tư, thiết kế - thi công, quản lý và tài chính (huy động vốn như thế nào, thu hồi ra sao...). Theo đó, những doanh nghiệp (phát triển kinh doanh lẫn doanh nghiệp bất động sản tại nơi có công trình đi qua) phải có trách nhiệm tham gia góp vốn thông qua việc đóng thuế, phí phát triển hạ tầng..., vì công trình hạ tầng này sẽ làm tăng giá trị và mức độ thu hút của khu vực.

TS Phan Sĩ Liêm
(Theo DNSG)

Giá đất nền Sài Gòn lại tiếp tục lên "cơn sốt" sau mấy tháng tạm lắng nhờ sự can thiệp kịp thời của chính quyền. Đất sốt khiến nhiều người lao vào kiếm lời, nhưng nếu không thận trọng, nhà đầu tư rất dễ dính bẫy của các môi giới.
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, cơn sốt nhà đất hiện nay tại các địa phương sẽ trở thành đặc khu kinh tế chủ yếu do tâm lý đám đông mà không tuân theo quy luật hay yếu tố nào của thị trường.
UBND tỉnh Điện Biên vừa thống nhất điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án khu đô thị mới (KĐTM) Nam Thanh Trường, trong đó nâng tổng diện tích xây dựng tăng lên 36,23 ha.
Thủ tướng Campuchia Hun Sen cảnh báo các chủ đầu tư nếu không triển khai xây dựng dự án BĐS đã được phê duyệt trên các đảo thì sẽ phải hoàn trả đất cho chính phủ.
Ngay từ đầu năm nay, các tổ chức tín dụng đã nhận chỉ đạo từ Ngân hàng nhà nước (NHNN) yêu cầu phải tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh; hạn chế tập trung tín dụng với lĩnh vực bất động sản (BĐS), xây dựng… Đáng chú ý, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn cũng phải giảm về mức 45% bắt đầu từ ngày 1/1/2018.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang