Thứ Năm, 02/08/2012, 10:45

Ế ẩm nhà đất phát mại

“Hiện nay, ngân hàng phát mại nhà đất rất nhiều, nhưng để bán được là không dễ, vì nhiều nguyên nhân”. Đó là nhận xét của lãnh đạo nhiều sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội.

Ế ẩm nhà đất phát mại

“Rẻ mua chơi”

Traođổi với ĐTCK đầu tuần này, nhiều tổ chức và cá nhân chuyên môi giới bấtđộng sản tại khu vực Hà Nội cho rằng, hiện tượng các ngân hàng đang phải trực tiếp phát mại nhà đất để thu hồi công nợ thời gian qua là một thực tế. Tuy nhiên, việc có bán được hàng hay không lại đang phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Thứnhất, nếu ngân hàng định giá tốt, ví dụ như nhà đất trị giá 20 tỷ đồng,nhưng ngân hàng chỉ cho vay 7 - 8 tỷ đồng, thì mới có khả năng phát mạiđược giá. Trong trường hợp ngân hàng thẩm định không tốt hoặc vì có quan hệ mà cho vay đến 15 tỷ đồng chẳng hạn, thì người thế chấp sẵn sàngchấp nhận mất nhà luôn. Khi đó, nếu bán được thì ngân hàng cũng phải chịu lỗ nhiều. Điều này cho thấy, rủi ro của ngân hàng là rất cao, vì cónhiều khu vực, bất động sản đã giảm giá 50%, thậm chí giảm đến 60% cũngrất khó bán.

Giámđốc một sàn giao dịch bất động sản tại khu vực Mỹ Đình cho biết, có mộtsố ngân hàng đã đề nghị sàn hợp tác để bán hàng phát mại, nhưng sau khitìm hiểu mới thấy giá cả bất động sản phát mại không rẻ nên cũng khó bán, vì vậy sàn này không dám nhận.

“Tronghoàn cảnh hiện nay, chỉ những sản phẩm thật rẻ thì mới phát mại được”, vị giám đốc này nói và cho biết thêm, sản phẩm được phát mại nhiều nhất là nhà đất thổ cư ở các quận huyện nội ngoại thành, còn đất dự án rất ít.

 

Vì sao ngân hàng gặp khó?

Theolý giải của các nhà môi giới về khó khăn của ngân hàng khi tiến hành phát mại nhà đất, có những trường hợp chủ đầu tư mang thế chấp đất dự ánnhư một tài sản đảm bảo mà không phải là tài sản thế chấp. Cụ thể, chủ đầu tư có một tài sản trị giá 10 tỷ đồng nhưng muốn vay 7 - 8 tỷ đồng, cao hơn quy định của ngân hàng, thì phải có thêm những tài sản đảm bảo khác mới được vay.

Vàothời điểm thị trường sôi động, khách vay ngân hàng chủ yếu để đầu tư vào sản phẩm phân khúc cao cấp, còn những sản phẩm bình dân hoặc giá thấp thì chỉ cần huy động vốn chứ không cần vay ngân hàng. Khi thị trường bất động sản lâm vào tình cảnh khó khăn thì ngân hàng có muốn phát mại nhà đất cũng khó, bởi sản phẩm cao cấp hiện rất bí đầu ra.

Tuynhiên, cái khó nhất cho ngân hàng là khi nhận thế chấp vay vốn bằng nhàđất dự án cho các chủ đầu tư thứ cấp, bây giờ muốn bán cũng không nổi vì ngân hàng không thể đứng ra “ôm” đống sản phẩm này (chuyển thành chủ đầu tư) và lại càng không thể đứng ra bán lẻ sản phẩm. Bởi ngân hàng phải làm khá nhiều thủ tục để trở thành chủ đầu tư hợp pháp của dự án rồi mới bán lẻ được. Trong khi đó, ngân hàng lại không phải là đơn vị chuyên nghiệp trong lĩnh vực bán lẻ bất động sản, nên không có đội ngũ chuyên môn để thực hiện.

Bêncạnh đó, một số trường hợp chủ đầu tư đã bán sản phẩm cho khách hàng rồi, nhưng lại mang chính sản phẩm ấy đi thế chấp ngân hàng để vay vốn. Đó là một trong những điểm vướng mắc, gây khiếu kiện nhiều nhất hiện nay. Theo phản ánh của các nhà môi giới, hiện đã có một vài trường hợp tranh chấp giữa khách hàng, chủ đầu tư và ngân hàng, tuy chưa bùng phát thành các vụ kiện cáo trước tòa, nhưng nếu thị trường tiếp tục xấu thì nguy cơ bùng nổ các vụ kiện cáo có thể xảy ra bất cứ lúc nào.

Điểmkhó hơn nữa cho các ngân hàng nếu chủ đầu tư thế chấp dự án vay vốn nhưng lại không phải là chủ đầu tư trực tiếp, mà chỉ là nhà đầu tư thứ cấp, trong khi vừa thế chấp cho ngân hàng, vừa bán cho khách hàng.

Nguyênnhân của tình trạng trên là do một số ngân hàng đã không tiến hành thẩmđịnh kỹ càng tài sản thế chấp, nên đã chấp nhận cho cả nhà đầu tư thứ phát thế chấp vay vốn. Còn trường hợp nữa là nhiều chủ đầu tư không có tiềm lực tài chính mạnh, nên khi dự án được phê duyệt thì đem cả dự án đi thế chấp ngân hàng, đồng thời vừa giải phóng mặt bằng xong thì đã bángóp vốn hết, nay sẽ vướng về thủ tục pháp lý cho việc phát mại sản phẩm.

Ngoài ra, các ngân hàng khó phát mại nhà đất còn do việc mua bán hàng phát mại ở Việt Namvẫn chưa trở thành một hoạt động bình thường. Không chỉ người mua khôngyên tâm, mà ngay cả các nhà môi giới không chuyên nghiệp cũng chưa nắm rõ quy trình chuyển nhượng nhà đất phát mại, nên không thể tư vấn cho khách hàng. M-ột rào cản là tâm lý khách hàng không mấy mặn mà với sản phẩm đã bị phát mại. Đối với các sản phẩm bất động sản “gia dụng”, trongnhiều trường hợp, khúc mắc tâm lý này mới chính là nguyên nhân không bán được hàng, chứ không hẳn là do giá cả hay do thị trường chung ế ẩm.     


Theo Minh Nhật

ĐTCK

Mới đây, UBND Tp.HCM đã chấp thuận chủ trương thực hiện dự án xây dựng nhà ở xã hội tại số 360 đường Bến Vân Đồn, phường 1 và tại số 61B, đường số 16, phường 4, quận 4, nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở xã hội của người dân trên địa bàn thành phố.
Trong nỗ lực thu hút dòng vốn, đồng thời giữ chân các nhà đầu tư bất động sản, minh bạch hóa thị trường được coi là con đường ngắn nhất.
Tỉnh Phú Yên vừa cho biết đã rút lại quyết định số 400 ngày 28/2/2017 về việc thu hồi một phần diện tích đất của dự án làng du lịch quốc tế ven biển TP. Tuy Hòa.
Mới đây, UBND TP. Hà Nội đã quyết định điều chỉnh cục bộ 5 ô đất Khu công viên phần mềm tại huyện Đông Anh với tổng diện tích nghiên cứu 78ha.
Danh tính vị đại gia mua vị trí đậu xe có giá kỷ lục thế giới 760.000 USD ở Hong Kong được tiết lộ là giám đốc một công ty tài chính tại đặc khu này.
Theo đó, tỉ lệ cho vay bất động sản giảm nhưng cho vay tiêu dùng lại tăng. Đây cũng là diễn biến mới xuất hiện tại một số ngân hàng hiện nay.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Nhân dịp đầu tháng, tri ân khách hàng, 123Nhadat xin trân trọng thông báo với các anh chị: cộng thêm gold với các tài khoản, tặng các anh chị lấy hên, mua may bán đắt. Cụ thể như sau:
Lên đầu trang