Thứ Hai, 06/08/2012, 09:01

Doanh nghiệp BĐS gặp khó vì nghị định 69

Tp.HCM hiện có khoảng 100 doanh nghiệp bất động sản nợ tiền sử dụng đất với tổng số tiền có thể lên đến hàng ngàn tỉ đồng. Số nợ này là hệ quả của chính sách thu tiền sử dụng đất sát giá thị trường vốn tồn tại nhiều bất cập tiêu biểu là nghị định 69 của chính phủ.
Theo chỉ đạo của UBND Tp.HCM, Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) vừa tiến hành rà soát hồ sơ của 158 tổ chức đã được UBND TP ban hành quyết định giao, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Bên cạnh 60 trường hợp thuộc dạng giao đất không thu hoặc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, còn lại 98 tổ chức chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Trong đó, chỉ có một số trường hợp chậm trễ do đang xin điều chỉnh quy hoạch, xác minh lại nguồn gốc đất hoặc xin chuyển hình thức sử dụng đất (từ giao đất sang thuê đất hoặc từ thuê đất sang giao đất)… Còn lại đến 71 tổ chức bị vướng mắc do chưa có thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính, đang trong giai đoạn thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá để chờ phê duyệt giá làm căn cứ xác định tiền sử dụng đất, đơn giá thuê đất.

Doanh nghiệp BĐS gặp khó vì nghị định 69 | ảnh 1
Quy định thu tiền sử dụng đất sát giá thị trường không những gây khó cho doanh nghiệp mà còn làm thất thu thuế nhà nước

Cần sớm sửa đổi nghị định 69 theo hướng nhà nước thu thuế theo đơn giá quy định, doanh nghiệp có thể lãi để tiếp tục đầu tư và đóng thuế
Ông Nguyễn Văn Đực - Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành

Thủ tục rườm rà, phức tạp

Theo Sở TN-MT, một số đơn vị khi được mời đến trao đổi về tiền sử dụng đất đã phản ánh các thủ tục hành chính liên quan đến việc tính, nộp nghĩa vụ tài chính còn rườm rà, phức tạp, phải đi lại nhiều lần vẫn chưa hoàn tất.  Đặc biệt, việc xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường hiện nay bị nhiều đơn vị than phiền là quá cao, bất hợp lý dẫn đến họ không có khả năng nộp. Không những thế, hiện vẫn chưa có quy định thời gian cụ thể cho việc thực hiện xác định giá đất theo thị trường nên có trường hợp đơn vị khi thực hiện thấy khó khăn sẽ làm chậm hoặc không thực hiện...

Có thể nói, chưa bao giờ tình trạng doanh nghiệp nợ đọng tiền sử dụng đất lại đáng báo động như hiện nay. Đây gần như là hệ quả được dự báo trước của chính sách thu tiền sử dụng đất sát giá thị trường theo Nghị định 69 (có hiệu lực từ năm 2009). Bởi doanh nghiệp phải mất nhiều thời gian chờ thủ tục thẩm định giá, và nhiều trường hợp sau khi có kết quả thẩm định lại kham không nổi số tiền sử dụng đất quá cao nên tiếp tục kéo dài việc nộp. Đơn cử như một doanh nghiệp ở Q.6, số tiền sử dụng đất phải đóng khi chuyển đổi công năng khu đất sang xây dựng trung tâm thương mại và căn hộ đã lên đến gần 300 tỉ đồng. Hay trường hợp Công ty kinh doanh phát triển nhà Bình Dân đầu tư hạ tầng trên 14.000 m2 đất ruộng để cho ra 7.000 m2 đất ở phục vụ tái định cư nhưng phải nộp tiền sử dụng đất lên đến 54 tỉ đồng…

Doanh nghiệp lỗ, nhà nước thất thu

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành nhận xét, nghị định 69 yêu cầu thu tiền sử dụng đất sát giá thị trường tưởng sẽ tăng thu cho ngân sách, song thực tế do quy định bất hợp lý nên không những gây khó khăn cho doanh nghiệp mà còn làm thất thu thuế cho nhà nước. Hiện nay, thị trường ế hàng nên doanh nghiệp giảm giá, bán tháo (có doanh nghiệp giảm đến 50% giá bán), khi đó, giá trị khu đất là âm, doanh nghiệp bị lỗ nên nhà nước sẽ không thu được một khoản thuế nào. Ông Đực dẫn chứng, Đất Lành đầu tư một dự án bất động sản rộng 10.000 m2 tại Q.12, chi phí đền bù theo giá thị trường cộng với chi phí đầu tư hạ tầng khoảng 17 triệu đồng/m2. Công ty kỳ vọng sau khi hoàn thành sẽ bán ra thị trường 20 triệu đồng/m2, song cơ quan thuế yêu cầu doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất lên đến 15 triệu đồng/m2. Như vậy, tính ra giá thành đã lên đến 32 triệu đồng/m2, nếu bán theo giá dự kiến thì doanh nghiệp bị lỗ đến 12 triệu đồng/m2.

“Vì vậy cần sớm sửa đổi nghị định 69 theo hướng nhà nước thu thuế theo đơn giá quy định, doanh nghiệp có thể lãi để tiếp tục đầu tư và đóng thuế. Nên chia làm 2 loại: đối với đất thuộc sở hữu nhà nước thì nhà nước được quyền thu 100% để chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp. Còn đối với đất doanh nghiệp tự mua lại của dân thì nhà nước chỉ thu thuế chuyển mục đích sử dụng đất khoảng 10 - 20% giá thị trường. Nếu cào bằng thu 100% giá thị trường trong mọi trường hợp như hiện nay thì doanh nghiệp không còn dám đầu tư các dự án bất động sản nữa mà chỉ trông vào quỹ đất sạch của nhà nước trong khi quỹ đất này ngày càng cạn dần” - ông Đực nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Cảnh Hà - Giám đốc Công ty địa ốc An Thiên Lý cũng cho rằng việc yêu cầu đóng 100% tiền sử dụng đất sát giá thị trường chỉ đúng đối với trường hợp nhà nước giao cho doanh nghiệp đất công, không cần phải đền bù, san lấp và đầu tư hạ tầng xã hội. Còn đối với đất do doanh nghiệp tự thỏa thuận mua của dân mà cũng yêu cầu đóng 100% tiền sử dụng đất sát giá thị trường là quá vô lý. “Khi thực hiện một dự án bất động sản gồm 4 yếu tố: chi phí giấy tờ thủ tục, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí san lấp làm hạ tầng và cuối cùng là đóng thuế. Quy định tiền sử dụng đất thu 100% giá đất sát giá thị trường thì chi phí này là một “ẩn số” mà doanh nghiệp không thể tính cụ thể được, trong khi doanh nghiệp phải chi trả 3 chi phí trước đó rồi mới được tính thuế. Như vậy chẳng khác nào “đánh bạc”, rủi ro rất lớn. Thực tế hiện nay, đối với một dự án bất động sản, các chi phí thủ tục, đền bù giải phóng và san lấp hạ tầng thường chiếm 80% tổng chi phí, còn lại 20% nên quy định tiền sử dụng đất cho nhà nước 10%, còn lợi nhuận doanh nghiệp 10% là hợp lý” - ông Hà góp ý.

Làm đội giá bất động sản

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM, giá bất động sản của VN ngày càng cao, vượt xa các nước trong khu vực. Chẳng hạn, tại Indonesia, căn hộ 1 phòng có giá 7.500 USD (150 triệu đồng), căn hộ 2 phòng cho người thu nhập thấp giá 15.500 USD (310 triệu đồng). Ở Malaysia, căn hộ diện tích 60 m2 giá khoảng 12.000 USD (250 triệu đồng). Nhưng ở Tp.HCM, giá một căn hộ tương đương về diện tích nếu bán rẻ nhất cũng 600 - 700 triệu đồng. Nguyên nhân chủ yếu do chi phí đầu vào, như tiền bồi thường giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, lãi vay ngân hàng, thủ tục hành chính kéo dài, thuế, phí...

Sau khi có nghị định 69, tiền đất vốn chiếm tỷ trọng lớn trong giá trị bất động sản bị đẩy lên quá cao càng góp phần đội giá bất động sản. Bởi doanh nghiệp sau khi thỏa thuận mua đất từ người dân theo giá thị trường, lại phải đóng tiền sử dụng đất sát giá thị trường một lần nữa, nhưng khi khấu trừ chi phí đền bù chỉ được áp theo khung giá nhà nước. Như vậy, thực chất doanh nghiệp phải mua một miếng đất đến 2 lần.

(Theo Thanh niên)

Theo cảnh báo của TS. Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR), những cú sốc từ bên ngoài có thể sẽ khiến tỷ giá và lãi suất năm 2017 tăng, tác động dây chuyền tới thị trường bất động sản.
Tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường bất động sản phân khúc Condotel: Cơ hội và thách thức” được tổ chức ngày 16/1, nhiều chuyên gia cho rằng việc mua bán bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng đang tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.
Thông tư 329/2016/TT-BTC (có hiệu lực từ 01/3/2017) do Bộ Tài chính ban hành ngày 26/12/2016 quy đinh rõ các loại tổn thất mà doanh nghiệp bảo hiểm không có trách nhiệm bồi thường trong hoạt động đầu tư xây dựng.
UBND TP. Hà Nội vừa ban hành thông báo số 13/TB-UBND truyền đạt kết luận, chỉ đạo của Chủ tịch UBND thành phố, Trưởng Ban Chỉ đạo tổ chức lập Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng tại buổi làm việc với đơn vị tư vấn và nhà đầu tư dự án lập đồ án Quy hoạch 2 bên bờ sông Hồng.
Theo báo cáo của Knight Frank, nhà đất ở ngoại ô London hiện đang “nóng” hơn cả khu vực trung tâm thủ đô. So với số liệu năm 2008, giá nhà ở một số khu vực đã tăng tới hơn 50%.
Thay vì áp dụng cứng nhắc một mức và tại một thời điểm như Dự thảo sửa đổi Thông tư 36, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa thiết lập lộ trình rút ngắn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Điều này giúp giới kinh doanh BĐS như trút được một gánh nặng.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang