Thứ Năm, 09/08/2012, 16:01

Doanh nghiệp bất động sản và giải pháp vượt khó

Theo khảo sát của nhiều công ty nghiên cứu thị trường bất động sản, đến thời điểm này thị trường đã có những tín hiệu tích cực bước đầu sau một thời gian dài trầm lắng, thanh khoản sụt giảm.
Tuy nhiên, với các chủ đầu tư, những khó khăn mà họ phải đối mặt dường như vẫn chưa phải đã hết. Thị trường trong những tháng cuối năm 2012 và những năm tiếp theo sẽ như thế nào vẫn là một câu hỏi còn nhiều ý kiến khác nhau.

Dưới đây là nội dung cuộc giao lưu trực tuyến được các nhà quản lý, chuyên gia, chủ đầu tư chia sẻ kinh nghiệm đầu tư cũng như tìm cách tháo gỡ những khó khăn, đón đầu cơ hội khi thị trường BĐS hồi phục.

- Nguyễn Văn Song - Nam 31 tuổi - Kỹ sư xây dựng:

Hiện tại giá nhà đất rất cao so với thu nhập của người dân, vậy giải pháp nào để nó trở về đúng với thu nhập của người dân? Có khả năng để người dân thu nhập thấp trung bình tiếp cận với giá nhà khi thu nhập chỉ tính bằng triệu đồng chưa đủ trang trải cho cuộc sống mà giá nhà lại đang tính bằng triệu đô? Hay mãi chỉ giám ngức cổ nhìn lên trông giá nhà thưa các vị? Cảm ơn các vị!

Ông Vũ Xuân Thiện:

Đúng là với thu nhập thực tế của người dân hiện nay rất khó có thể mua được những căn nhà thương mại với diện tích lớn và chất lượng cao. Tuy nhiên hiện nay Chính phủ đã ban hành rất nhiều chính sách với nhiều ưu đãi tạo điều kiện cho người dân có thể mua được nhà phù hợp với khả năng của mình. Như các loại nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân thuê và đang tập trung nghiên cứu đầu tư nhà ở cho người nghèo ở khu vực đô thị thuê.

Do vậy người dân sẽ có rất nhiều lựa chọn cho mình có chỗ ở phù hợp với nhu cầu sử dụng và phù hợp với khả năng chi trả. Nếu đối với những người có khả năng thì mua nhà thương mại giá cao hoặc giá trung bình. Nếu thấp hơn thì mua nhà ở thu nhập thấp hoặc thuê nhà ở (từng bước thay đổi tư duy là phải được sở hữu nhà bằng tư duy sử dụng nhà ở thuê).

Ông Nguyễn Hoàng Nam:

Để cấu thành lên giá của bất động sản bao gồm ba yếu tố chính; tiền đất, chi phí xây dựng và lợi nhuận doanh nghiệp.

Có thể nói giá bất động sản ở Việt Nam đang cao vì cả 3 yếu tố này đang cao. Đối với doanh nghiệp, nhất là trong tình hình thị trường khó khăn như thời điểm hiện tại thì việc giảm chi phí xây dựng cũng như tính toán mức độ lợi nhuận hợp lý là các yếu tố rất quan trọng để dần đưa giá bất động sản về giá trị thực của nó.

Doanh nghiệp của chúng tôi cũng đang nỗ lực hết sức để giảm chi phí xây dựng mà không ảnh hưởng đến chất lượng công trình. Cụ thể vào ngày 8/8/2012, Ocean Group đã ký thỏa thuận hợp tác toàn diện với Tổng công ty Viglacera để có thể được cung cấp tất cả các vật liệu xây dựng hoàn thiện trực tiếp giúp giảm chi phí xây dựng đến mức thấp nhất.

Bản thân thị trường bất động sản đang dư thừa nhiều sản phẩm như các phương tiện thông tin đại chúng đã đề cập rất nhiều trong thời gian vừa qua. Nhưng có một nghịch lý là có rất nhiều người dân đang thiếu nhà ở.

Vấn đề ở chỗ chưa có một quy hoạch tổng thể cũng như chi tiết về phân khúc nhà ở. Các chủ đầu tư đã và đang tập trung quá nhiều vào các phân khúc cao cấp, sang trọng nhưng quá ít các bất động sản phù hợp với khả năng thanh toán của người dân.

Doanh nghiệp bất động sản và giải pháp vượt khó | ảnh 1

- Phùng Quang Thiện - Nam 27 tuổi - Chuyên viên:

Theo tôi được biết, hiện nay BĐS đang gặp khó khăn nhưng cũng là cơ hội để thanh lọc thị trường. Vậy theo ông điều này có lợi như thế nào đến giá của thị trường BĐS và người dân? Trên thị trường đang có rất nhiều dự án sử dụng mô hình BĐS nghỉ dưỡng. Theo ông đó có phải là một trong những lối thoát của thị trường BĐS hiện nay?

Ông Vũ Xuân Thiện:

Trong hơn một năm vừa qua thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó khăn, giá cả thị trường sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường. Số lượng giao dịch giảm mạnh, dẫn đến nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản thực sự gặp khó khăn.

Đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, phải vay vốn ngân hàng hoặc dựa vào nguồn vốn huy động của khách hàng là chủ yếu. Cũng chính trong thời điểm này các doanh nghiệp cũng phải thực sự nghiên cứu phương án kinh doanh của doanh nghiệp mình, thậm chí phải chuyển đổi ngành nghề kinh doanh cho phù hợp.

Và những doanh nghiệp năng lực yếu kém tự bị đào thải khỏi thị trường bất động sản, do vậy thời điểm này cũng chính là thời điểm phù hợp thanh lọc các doanh nghiệp yếu kém.

Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đủ khả năng trả nợ các khỏan vay bắt buộc phải bán bất động sản của mình đang nắm giữ bằng giá thành đầu tư thậm chí còn thấp hơn giá thành, do vậy giá bất động sản đặc biệt bất động sản là nhà ở tại thời điểm này đang là giá rất thuận lợi cho những người có nhu cầu thực về nhà ở. Vì họ có quyền được lựa chọn hang hóa của mình cần với giá hợp lý. Theo tôi thời điểm này là thời điểm phù hợp để người dân có nhu cầu về nhà ở mạnh dạn đầu tư lựa chọn cho mình có chỗ ở hợp lý với giá cả phù hợp.

- Minh Mẫn - Nam 42 tuổi - Nhà đầu tư:

Thưa các diễn giả, thời điểm này đã nên rót tiền vào bất động sản hay chưa? Vừa qua tôi thấy báo chí viết loạn cả lên, nào là đáy rồi, gần đấy rồi, đáy chữ V, chữ U... Tóm lại theo các diễn giả, thị trường cuối năm nay sẽ như thế nào? Liệu có xấu hơn không?

Ông Phạm Vũ Hải Anh:

Đúng là thời gian vừa qua, qua nhiều phương tiện thông tin đại chúng nêu lên vấn đề bất động sản đã chạm đáy hoặc đáy thì vẫn có lỗ thủng tiếp, nhưng với những đơn vị đầu tư về hoạt động bất động sản, thì thị trường chỉ thay đổi từ việc kinh doanh ảo sang kinh doanh thật sự. Vậy nên, với một doanh nghiệp đầu tư bất động sản đang vẫn tiếp tục đầu tư thì giá trị luôn luôn ổn định và tìm đến với khách hàng có nhu cầu sử dụng thực sự.

Việc đầu tư lúc này là việc nên làm vì các chính sách điều chỉnh của Chính phủ và ngành tài chính ngân hàng là các chính sách dài hạn, nhằm đem đến sự ổn định cho thị trường bất động sản.

Ông Phan Thành Mai:

Câu hỏi của bạn rất thú vị.

Nghiên cứu và đánh giá thị trường đòi hỏi phải có số liệu, Tại các nước phát triển thị trường bất động sản được hình thành qua hàng chục năm, và được thống kê chi tiết diễn biến của thị trường, được gọi là chỉ số thị trường bất động sản.

Tại Việt Nam chúng ta thị trường bất động sản thực sự chỉ mới được hình thành trong vòng 10 năm nay, hệ thống thống kê của chúng ta thiếu các số liệu, vì vậy các dự báo không đủ cơ sở để tính toán và thường mang tính chủ quan của cá nhân.

Ví dụ: tại quý 1/2011, Giá trung bình của căn hộ để bán tại thị trường bất động sản Hà Nội khoảng 1.950 USD/m2.

Quý 2 và 3 là 1.900 USD/m2.

Quý 4 là 1.850 USD/m2.

Quý 1 - 2/2012 khoảng 1.750 USD/m2.

Với số liệu này chúng ta chưa thể kết luận liệu 1.750 USD đã là đáy của thị trường hay chưa?

Thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều yếu tố, trong đó có chính sách của các cơ quan quản lý nhà nước. Đồng thời thị trường bất động sản phản ứng với điều đó luôn có độ trễ.  Trong thời gian qua, Chính phủ, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước đã có các chính sách nhằm hỗ trợ cho thị trường bất động sản như: văn bản số 2056/NHNN-CSTT, mô hình quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở do Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ...

Tuy nhiên để các chính sách này được thực thi và tác động đến thị trường sẽ cần có thêm thời gian. Và vì vậy, để phát hiện được đáy của thị trường chúng ta chưa thể kết luận ngay tại thời điểm này.

Nguyễn Đức Trung - Nam 51 tuổi - Doanh nhân:
 
Theo các ông, nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản sụt giảm như hiện nay là gì? Có phải do suy giảm kinh tế không hay do niềm tin của khách hàng vào thị trường, dự án đã bị “đánh cắp”?


Ông Phan Thành Mai:

Theo tôi, có các nguyên nhân chính sau khiến thị trường bất động sản sụt giảm:

- Suy thoái kinh tế toàn cầu và khu vực

- Thiếu kiểm soát nguồn cung dẫn tới quá dư thừa về nguồn cung (kể cả giám sát  kế hoạch thực hiện nguồn cung của cơ quan quản lý nhà nước và nghiên cứu phân tích thị trường của nhà đầu tư.

- Quá phụ thuộc vào nguồn vốn vay của Ngân hàng, thiếu các công cụ tài chính trung và dài hạn phi ngân hàng (đối với cả chủ đầu tư – nguồn cung và với khách hàng mua – nguồn cầu)

- Tính quản trị rủi ro của doanh nghiệp yếu

- Việc thực hiện chính sách chống lạm phát theo Nghị quyết 11 Chính phủ đã dẫn đến thặt chặt chính sách tiền tệ và từ đó nguồn vốn từ Ngân hàng đã sụt giảm đáng kể. Điều này đẫ ảnh hưởng tới việc thiếu hụt nguồn vốn trong thị trường cung và cầu

Với tất cả những nguyên nhân trên và diễn ra trong một thời gian dài, khoảng 1 năm, làm niềm tin của người tiêu dùng với thị trường bị giảm sụt nghiêm trọng.

Ông Nguyễn Tuấn Anh:

Sự suy giảm của thị trường bất động sản là do ảnh hưởng suy giảm chung của toàn cầu. Lý do chính, theo tôi, là việc cấp tín dụng ra thị trường giai đoạn trước khá dễ dãi, tràn lan. Vì vậy, các chủ đầu tư có thể vay lượng tiền rất lớn để triển khai dự án mà không tính đến nhu cầu thực tế của thị trường. Từ đó dẫn đến sự bão hòa của thị trường, và đến một giai đoạn nào đó, các chủ đầu tư mất khả năng trả khoản vay đó.

Trong giai đoạn trước, khi bất động sản phát triển với tốc độ chóng mặt, cũng có một số chủ đầu tư đưa ra những cam kết không đúng dẫn tới sự mất niềm tin của khách hàng. Và hệ lụy của nó vẫn kéo dài cho đến lúc này.

Theo quan điểm cá nhân tôi, thị trường bất động sản nên chú trọng vào thị trường nhà thu nhập vừa và thấp (chiếm 90-95% nhu cầu hiện tại), thay vì phát triển thị trường nhà cao cấp như giai đoạn trước. Tôi tin rằng, nếu thị trường có đầy đủ những sản phẩm đáp ứng được nhu cầu thực chất của khách hàng thì thị trường sẽ tăng trưởng trở lại một cách rất nhanh chóng.

- Đỗ Cường - Nam 32 tuổi - BTV:

Các ông đánh giá thế nào về hiệu quả hoạt động của các dự án bất động sản có vốn FDI tại Việt Nam? Gần đây có thông tin bây giờ là cơ hội để các nhà đầu tư nước ngoài thu gom các dự án tốt với giá mềm tại Việt Nam, có đúng vậy không? Xin cảm ơn.

Ông Vũ Xuân Thiện:

Trên thực tế vốn FDI trong những năm qua đầu tư vào thị trường bất động sản rất có hiệu quả.

Thứ nhất, tận dụng được năng lực của các nhà đầu tư nước ngòai về việc đầu tư và quản lý các dự án bất động sản. Đặc biết là các dự án về nhà ở, dự án trung tâm thương mại, các dự án văn phòng cho thuê các dự án khách sạn hạng sang. Nhờ đó chúng ta tiếp cận được các phương thức đầu tư, năng lực xây dựng và đặc biệt là công tác quản lý rất hiệu quả sau đầu tư.

Thứ hai, tận dụng được nguồn vốn của nước ngoài đưa vào thị trường bất động sản và các dự án này góp phần rất quan trọng vào diện mạo đô thị cũng như chất lượng của các công trình xây dựng.

Thứ ba, các dự án FDI vào Việt Nam góp phần nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ quản lý công nhân Việt Nam khi cùng tham gia dự án.   

- Thúc Vinh - Nam 41 tuổi:

Xin hỏi các doanh nghiệp bất động sản, theo các ông, giảm giá bất động sản có phải là giải pháp tốt để cứu thị trường không. Nếu thị trường tiếp tục khó khăn, sụt giảm thì các ông sẽ tính toán như thế nào? Nếu cho chọn lại các ông có đầu tư vào bất động sản nữa hay không?

Ông Nguyễn Tuấn Anh:

Giảm giá là điều hết sức tự nhiên trong cơ chế thị trường. Các doanh nghiệp, nhất là ở khu vực phía nam, đã mạnh dạn áp dụng việc giảm giá này từ rất lâu, khoảng 2-3 quý trước. Thậm chí có những doanh nghiệp đã giảm giá căn hộ đến tay người tiêu dùng ở dưới mức giá thành sản xuất.

Ví dụ có những căn hộ có giá bán chỉ từ 9-12 triệu đồng/m2. Tuy  nhiên, hiệu quả của việc giảm giá cũng rất hạn chế, thường chỉ có tác dụng trong từng thời điểm. Vì tâm lý khách hàng có xu hướng mong đợi giá bất động sản thấp hơn nữa, nhất là cho phân khúc bất động sản trung – cao cấp, nên theo tôi, giảm giá chưa hẳn là giải pháp hữu hiệu trong lâu dài.

Dù vậy, có một mảng sáng trong thị trường là nhu cầu nhà thương mại dành cho người có thu nhập thấp (giá bán từ 12-14 triệu đồng/m2) vẫn phát triển rất tốt. Do đó, nếu doanh nghiệp tập trung đầu tư phát triển mảng thị trường này thì vẫn có thể tăng trưởng tốt. Đáng chú ý, đây là mảng thị trường nhắm chủ yếu đến đối tượng khách hàng là người từ các tỉnh đến sinh sống, làm việc tại các đô thị. Bởi hiện nay, xu hướng dịch chuyển dân cư vào các đô thị ngày càng rõ rệt.  

(Theo Vneconomy)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang