Thứ Tư, 19/09/2012, 15:15

Thị trường BĐS: Cóng tay rã đông

Doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) cùng lúc, liên tục và rất mạnh tay thực hiện hàng loạt hoạt động: giảm giá sản phẩm, cơ cấu nợ, cơ cấu lại danh mục đầu tư, tìm kiếm đối tác chiến lược...

Thị trường BĐS: Cóng tay rã đông

Có vậy, nhiều chủ đất mới có thể vẫy vùng để thoát hàng trong một thị trường nhà đất đã đông cứng nhiều năm.

Bỏ 7 lấy 3

Hàng tồn kho lên tới 83.000 tỷ đồng buộc nhiều DN phải chạy tháo khỏi nhiều dự án dang dở hoặc tập trung vào những dự án thu hồi vốn nhanh.

Khôngcần phải bàn cãi thêm về những khó khăn của DN BĐS thời gian qua. Trongkhi đầu ra bị ách tắc, tỷ trọng hàng tồn kho tăng, nhiều DN lại phải gánh áp lực về chi phí tài chính (chủ yếu là lãi vay) khá cao.

Nếuchỉ tính trên số DN niêm yết trên 2 sàn (Hà Nội và TP.HCM), giá trị hàng tồn kho tính đến tháng 7/2012 là trên 83.000 tỷ đồng, tăng khoảng 6,69% so với cuối năm 2011, chiếm 45,84%/tổng tài sản của các DN.

Chẳnghạn, với Công ty CP Vạn Phát Hưng (VPH), tỷ trọng hàng tồn kho (chi phíxây dựng dở dang, BĐS và hàng hóa) từ năm 2010 đến quý II/2012 tăng đềuso với tổng tài sản.

Cụ thể, năm 2010, chỉ số tồn kho/tổng tài sản là 1.025/1.511 tỷ đồng, năm 2011 là 1.233/1.698 tỷ đồng và đến quý II/2012 là 1.330/1.663 tỷ đồng. Ngoài ra, hệ số nợ/vốn chủ sở hữu năm 2011 là 2,24 lần; tăng so với 1,91 lần của năm 2010.

Vào tháng 9/2011, cổ phiếu VPH từng bị đưa vào diện cảnh báo (vừa đưa ra khỏi diệnnày vào tháng 3/2012). Để giảm áp lực về tài chính, VPH đã tiến hành tái cơ cấu nguồn vốn và hoạt động của Công ty, trong đó có việc đề ra kếhoạch bán bớt một số dự án và rút vốn khỏi các công ty liên doanh, liênkết.

Theo đó, trong năm 2011, VPH đã chuyển nhượng 1 số dự án Công ty đang sở hữu cho các đối tác khác, riêng dự án Tân Tạo A (quận Bình Tân, dự án mà trước đây VPH dự kiến xây nhà ở trung bình) cũng đã chuyển nhượng cho một công ty Singapore và thu về lợi nhuận khoảng 80 tỷđồng.

Ngoài ra, Nghị quyết đại hội đồng cổ đông thường niên tháng3/2012 của VPH cũng cho biết, năm nay sẽ tập trung phát triển và bán hàng tại dự án Khu phức hợp La Casa, quận 7 (70 căn tại block 1A và 1B),với doanh số dự kiến 119 tỷ đồng. Đồng thời, bán một phần đất nền tại dự án Nhơn Đức (Nhà Bè) với doanh số thu về 120 tỷ đồng, hơn nữa, sẽ chuyển nhượng 6 dự án khác với tổng doanh số thu về 385 tỷ đồng.

Khảosát hơn 70 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, giá trị hàng tồn kho cuối quý II/2012 đạt 72.405 tỷ đồng tương đương khoảng 3,1 tỷ USD. Có 18/72 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồngTrảlời báo chí mới đây, ông Trương Thành Nhân, Tổng giám đốc VPH, cho biết, VPH sẽ không đầu tư dàn trải mà chỉ tập trung vào những dự án trọng điểm tại TP.HCM có khả năng thu hồi vốn nhanh, điển hình là La Casa. Còn dự án Khu dân cư Nhơn Đức sẽ được triển khai và bán hàng vào năm 2013.

Song song với việc cơ cấu danh mục và chiến lược đầu tư, công ty này cũng đã hoàn tất việc rút vốn đã đầu tư vào các công ty như: Công ty CP Kim Cương Xanh và Công ty CP Vạn Phú Hưng. Riêng trong năm nay, VPH xin rút vốn khỏi 4 công ty thành viên.

VPH chỉ là trường hợp đơn cử trong nhóm DN BĐS hiện đang phát triển dự án và kinh doanh tại thị trường TP.HCM tiến hành tái cơ cấu và chấm dứt việc đầu tưcùng lúc nhiều dự án. Vừa qua, những DN niêm yết khác như: Thủ Đức House (TDH), Khang Điền (KDH), Quốc Cường Gia Lai (QCL), Năm Bảy Bảy (NBB)... cũng tiến hành cơ cấu chiến lược đầu tư.

Như trường hợp của NBB, trước đây, khi phát triển dự án Khu căn hộ Carina Plaza (quận 8) năm 2008, NBB cũng tính đến việc sẽ triển khai tiếp hai dự án khác làKhu căn hộ City Gate Towers và Diamond Riverside (quận 8).

Tuy nhiên, theo ông Trần Văn Hữu, Giám đốc Tài chính NBB, đến cuối năm 2012,Công ty sẽ không phát triển thêm dự án mới mà chỉ tập trung bán hàng tại dự án căn hộ Carina Plaza (dự án có tổng cộng 736 căn hộ, hiện vẫn còn gần 50%, căn đang được chào bán). Riêng hai dự án ở quận 8 (vừa nêu), ông Hữu cho biết, hiện các công tác chuẩn bị đầu tư đã hoàn thiện nên dự kiến sẽ triển khai trong quý I/2013.

Hay ngay như Công ty CP Nam Long, theo tiết lộ của Tổng giám đốc Nguyễn Xuân Quang, Công ty hiện chỉ tập trung phát triển những sản phẩm mà thị trường cần và có khảnăng thu hồi vốn nhanh.

Hơn nữa, để cân đối nguồn tài chính, Nam Long sẽ không phát triển thêm quỹ đất mới. Cùng với việc cơ cấu lại danhmục và chiến lược đầu tư, để giải quyết bài toán vốn, gần đây, một số DN cũng tiến hành huy động thêm nguồn vốn thông qua phát hành thêm cổ phiếu và tìm đối tác chiến lược.

Đãi đất tìm vốn

Dùcánh cửa ngân hàng đã đóng từ lâu nhưng để tự cứu mình, nhiều chủ đất vẫn kiên trì gọi vốn từ thị trường chứng khoán hoặc chìa tay cho đối tácnắm.

Việc tăng vốn điều lệ của DN được thực hiện thông qua nhiều phương án, như: phát hành cổ phiếu mới, trái phiếu chuyển đổi, trả cổ tức bằng cổ phiếu và kết chuyển vốn thặng dư thành vốn bổ sung... Việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu chuyển đổi trong thời gian qua có thể kể đến: Hoàng Anh Gia Lai (HAG), Thủ Đức House (TDH), Quốc Cường Ga Lai (QCL)...

Song, việc phát hành trái phiếu chuyển đổi thường diễn ra ở những nhà phát triển BĐS có tên tuổi, quỹ đất lớn... Động thái tăng vốn, bán bớt dự án... cho thấy nhu cầu vốn của DN hiện nay khá lớn, hơn nữa, DN cũng ngại chuyện phụ thuộc tài chính hoàn toàn vào ngân hàng, hoặc cũng không loại trừ việc DN không dễ dàng tiếp cận ngân hàng.

Gầnđây nhất, Đại hội cổ đông bất thường của Công ty CP Dịch vụ và Xây dựngĐịa ốc Đất Xanh (DGX) tổ chức vào tháng 8/2012 cũng đã thông qua việc tăng vốn điều lệ từ 320 tỷ đồng lên 420 tỷ đồng thông qua việc chào bán 10 triệu cổ phần (tương đương giá trị 100 tỷ đồng) cho cổ đông chiến lược.

Nguồn vốn huy động này sẽ được dùng bổ sung cho dự án Khudân cư tại thị trấn Trảng Bom (Đồng Nai). Trong khi đó, vào ngày 25/9 tới, Năm Bảy Bảy (NBB) sẽ tiến hành Đại hội cổ đông bất thường để thông qua phương án phát hành thêm 2 triệu cổ phần (20 tỷ đồng) để tăng vốn điều lệ Công ty lên 200 tỷ đồng. Ông Trần Văn Hữu, Giám đốc Tài chính NBB, cho biết, việc tăng vốn này chỉ nhằm vào việc bổ sung nguồn vốn lưuđộng cho Công ty.

Riêng trường hợp Vạn Phát Hưng (VPH), trong kế hoạch 2012, dự kiến quý IV tới, nếu điều kiện thuận lợi, họ sẽ phát hành138,5 tỷ đồng cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để cơ cấu lại nguồn vốn củaCông ty. Còn việc phát hành 13,8 tỷ đồng cổ phiếu cho CB-CNV và 300 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi riêng lẻ (nhằm bổ sung các nguồn vốn triển khai nhanh các dự án trọng điểm) có thể được tiến hành ngay trong năm 2012 này hoặc năm sau.

Trong khi đó, với Nam Long, dù kế hoạch niêm yết năm 2011 không thể thực hiện được, nhưng theo ông Quang, việc này có thể tiến hành trong năm 2012 này hoặc 2013, miễn là điều kiện thích hợp.

Kế hoạch là thế nhưng trên thực tế, việc phát hành cổ phiếu, tìm đối tác chiến lược trong giai đoạn này không phải đơn giản. Bởi, theo ông Andy Ho, Giám đốc Điều hành Tập đoàn VinaCapital (đang tham gia HĐQT của QCL và Khang Điền (KDH)), cho biết, cổ phiếu của DN BĐS đang thấp hơn giá trị DN nhưng để quyết định mua vào chỉ nhằm vào những công ty có tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu hoặc tỷ lệ nợ/tổng tài sản ở mức hợp lý và công ty đó phải có quỹ đất lớn, ở những khu vực và vị trí tiềm năng.

Ngoài phương án huy động vốn qua kênh bán cổ phần, cổ phiếu, các nhà phát triển BĐS cũng có thể chọn phương án hợp tác trên phương diện dự án nhưng cái khó là vấn đề thời gian hai bên tìm hiểu nhau khá lâu.

Chẳng hạn, “mối duyên” giữa Nam Long và Indochina Land tại dự án E-Home cũng phải “nhen nhóm” từ cách đây 4 - 5 năm. Nói về những trường hợp gọi vốn theo phương án này, ông Adam Bury, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu CBRE Việt Nam, cho rằng, nhà đầu tư hiện có cơ hội tiếp cận những dự án khát vốn.

Song, định nghĩa như thế nào vềdự án khát vốn ở Việt Nam lại rất mơ hồ, nhiều dự án mang ra kêu gọi đầu tư, chào bán được định giá quá cao; hoặc đưa ra những điều kiện chưaphù hợp nên khó có đối tác nào chấp nhận.

Ông Adam cũng khuyến cáo, để ổn định hoạt động trong thời điểm này, ngoài câu chuyện cơ cấu vốn, các nhà phát triển BĐS cũng phải cân nhắc trong việc chọn chiến lược sản phẩm phù hợp để gia nhập thị trường.

Nhà giá trung bình: Lách giữa hai gọng kìm

Một số dự án nhà giá trung bình đã giải quyết được tính thanh khoản khi lách giữa hai gọng kìm lãi suất và giá.

Việcđổ xô đầu tư vào thị trường căn hộ ở thời điểm 2006 - 2007 và 2010 của nhiều DN đã dẫn đến tình trạng cung vượt quá sức cầu. Theo ông Adam Bury, có khoảng 18.000 căn hộ tại TP.HCM còn tồn, chưa bán ra được, trong đó có 8.000 căn hộ bình dân, 3.500 căn hộ trung cấp và 600 - 700 căn hộ thuộc phân khúc hạng sang (giá trên 1.500 USD/m2). Như vậy, có đến 2/3 số lượng căn hộ thuộc phân khúc giá hợp lý chưa bán được.

Ông Adam Bury, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Công ty CBRE Việt Nam: Chính phủ cũng có vai trò điều tiết đối với thị trường BĐS

Theotôi, trước hết là việc điều tiết được nguồn cung trên thị trường. Chẳnghạn, các cơ quan quản lý nhà nước phải làm động thái điều tra nhu cầu nhà ở (thực), dựa trên thông số này để quyết định về số lượng dự án đượccấp phép, số lượng dự án được phân bổ để nguồn cung không thặng dư, tôinghĩ đây là điều cần có chỉ đạo từ phía Chính phủ.

Vấnđề thứ hai là chuyện cấp vốn cho các chủ đầu tư và người mua. Đứng về phía chủ đầu tư, ngân hàng cần đảm bảo nguồn vốn đến được các nhà phát triển có bộ máy tốt, có nguồn tài chính vững vàng và có uy tín; việc cấpvốn không đúng địa chỉ sẽ mang đến nhiều vấn đề tiêu cực. Về phía ngườimua, ngân hàng phải tạo ra chính sách để những người có nhu cầu thực (gia đình trẻ, thanh niên có công ăn việc làm ổn định) được tiếp cận vốnthay vì cho các nhà đầu cơ.

Đạidiện CBRE nhận định: “Đúng là thị trường có thặng dư nguồn cung nhưng cũng không hẳn đã ở mức nghiêm trọng, chẳng hạn, với phân khúc nhà bình dân, nhu cầu thị trường vẫn còn lớn”.

Đồngquan điểm trên, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty TNHH Hưng Gia Việt, cho biết, từ trước đến nay, lãi suất và giá là hai gọng kìm tác động không nhỏ đến tính thanh khoản của thị trường căn hộ bình dân. Hiện, hai yếu tố này đã được thỏa mãn và qua một số dự án vừa qua cho thấy nhu cầu về nhà ở vẫn còn. Hạn chế lớn nhất của dòng căn hộ bìnhdân là vị trí.

Các dự án nhà trung bình có tính thanh khoản tốt vừa qua chủ yếu tập trung ở quận 8, Tân Bình, quận 2 (giáp quận 9) và Gò Vấp. Bà Hương cho rằng, khách hàng chịubỏ tiền ra nhưng nếu dự án ở quá xa sẽ khó thu hút được họ.

Hơn nữa, người mua chú ý những dự án đã hoặc sắp hoàn thành và được chủ đầu tư hỗ trợ về tài chính.

Dẫnchứng về nhận định này, bà Hương chia sẻ, vừa qua, Công ty đã phân phốiđợt chào bán cuối cho dự án căn hộ 51 Chánh Hưng (quận 8) của Công ty Phát triển Nhà Tân Thuận với mức giá từ dưới 1,3 tỷ đồng và chỉ trong vòng 1 tháng, 100 căn hộ đã được bán ra.

Trongkhi đó, với căn hộ Ngọc Lan (đã hoàn thiện và giao nhà), chỉ trong vòng2 - 2,5 tháng, hơn 150 căn hộ đã được các nhà phân phối bán hết.

AdamBury dự đoán, dù thị trường BĐS không có nhiều chuyển biến vào thời điểm cuối năm 2012 lẫn năm 2013, nhưng vẫn có một số phân khúc có tính thanh khoản tốt là đất gắn liền với nhà và phân khúc nhà trung bình.

NhiềuDN BĐS cũng đã bắt đầu có những bước chuẩn bị để tham gia vào phân khúcnày, chẳng hạn, với hai dự án dự kiến triển khai vào năm 2013, Công ty Năm Bảy Bảy cho biết họ vẫn trung thành với dòng căn hộ trung cấp. Vấn đề còn lại là chính sách tín dụng và tâm lý của người mua.

Thông số chung thị trường căn hộ TP.HCM - Q2/2012


Theo Đỗ Hải - Thuận An
Doanh Nhân
Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang