Thứ Hai, 24/09/2012, 11:01

"Muốn giá thị trường, đất phải thành tài sản"

Quanh những yếu kém, tiêu cực trong lĩnh vực đất đai và dự án Luật Đất đai (sửa đổi), TS Nguyễn Đỗ Anh Tuấn đã thẳng thắn bày tỏ quan điểm: "Muốn giá thị trường, đất phải thành tài sản".

Ai cũng là “ông chủ”

Tỉ lệ người dân khiếu nại đúng đến 67,5% đối với các quyết định hành chính về đất đai vừa được công bố tại nghị trường. Một con số cao bất thường khiến ngay một vị chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp, nguyên Chánh án TANDTC như ông Nguyễn Văn Hiện cho là “rất nguy hiểm”? Là người nghiên cứu chính sách, ông có ngạc nhiên với con số này?

- Tôi hoàn toàn không bất ngờ. Trong lĩnh vực khiếu kiện, có tới 70% liên quan đến đất đai. Trong khiếu kiện về đất đai thì 70% liên quan đến bồi thường, đền bù. Chuyện người dân khiếu kiện đúng tới gần 70%, tức là chính quyền sai tới 70% thực ra có thể nhìn thấy ngay trong bản chất câu chuyện quản lý đất ở Việt Nam, xuất phát từ việc không rõ ai là chủ quản lý đất thực sự. Xã cũng là “ông chủ”. Huyện/tỉnh cũng “ông chủ”. Bộ/ban/ngành nào hay kể cả các doanh nghiệp nhà nước nào cũng có thể là “ông chủ”. Trong khi đó, cơ chế giám sát lại không có.

Ngay Luật Đất đai 2003, từ khi ra đời đã phải ban hành 600 văn bản dưới luật để hướng dẫn thi hành. Làm sao mà các cán bộ liên quan đến việc triển khai các chính sách về đất đai có đủ sức để nắm bắt thấu đáo và thực thi chính sách trong tình trạng rối như tơ vò như vậy? Bối cảnh như thế tất sinh ra nguy cơ là chính quyền các địa phương sẽ lựa chọn áp dụng phương án có lợi nhất cho họ. Điều thứ 2 khiến tỉ lệ sai phạm trong các quyết định của chính quyền cao đến như vậy là do ở VN chưa có tòa án riêng về vấn đề này. Chính quyền cứ thấy đất trong quy hoạch là thu hồi, kiện thì xử lý sau. Những điều đó đã tạo ra “lỗ thủng” lớn, làm lợi cho nhà đầu tư, cho cán bộ liên quan đến quyết định thu hồi, trong khi ngân sách thu về chẳng được là bao, còn người bị thu hồi đất thì được hưởng rất ít. Người dân vì thế phải lựa chọn việc đi kiện để đòi công bằng.
"Muốn giá thị trường, đất phải thành tài sản" | ảnh 1
TS Nguyễn Đỗ Anh Tuấn: “Bản chất câu chuyện là người dân phải có quyền với tài sản của mình”.

Gần đây, “nhóm lợi ích” trong lĩnh vực đất đai đã được nhắc đến trong các văn bản chính thức. “Nhóm lợi ích” phải chăng sinh ra từ cơ chế giao đất không thu tiền và vấn đề giá đền bù đất đai hiện nay, thưa TS?

- Nhóm lợi ích có thể hiểu là những người được hưởng lợi đặc biệt từ đất đai, đặc biệt liên quan đến việc chuyển đổi đất nông nghiệp nông thôn thành đất công nghiệp, đô thị. Chính quyền thu hồi với giá rất rẻ, bởi khung giá đất nông nghiệp hiện rẻ như cho không. Những nghiên cứu của chúng tôi cho thấy có sự chênh lệch giá rất lớn. Như ở Bình Dương đất nông nghiệp giá 190.000 đồng/m2 nhưng bên ngoài 30 triệu đồng/m2. Ở Bắc Ninh là 200.000 đồng/m2 thì ở ngoài là 35 triệu đồng/m2.

Chênh quá lớn khiến cho địa phương thu hồi đất giao cho doanh nghiệp để thu ngân sách cao hơn. Doanh nghiệp đầu tư thì không mất nhiều tiền để có được mảnh đất đẹp. Rõ ràng, một mảnh đất khi chuyển đổi tăng gấp hàng chục lần về giá trị. Phần chênh sẽ thuộc về một nhóm, bao gồm các nhà đầu tư, các cán bộ liên quan đến thu hồi và bồi thường đất... Nguyên nhân căn bản sinh ra nhóm lợi ích là việc các cơ quan quản lý lợi dụng danh nghĩa quản lý đất công để gây khó dễ, tranh thủ thông tin (quy hoạch, đầu tư...) để thu lợi.

Muốn giá thị trường, đất phải trở thành tài sản

Vấn đề liên quan trực tiếp nhất đến người dân là khung giá đất đang gây tranh cãi tại các diễn đàn. Ông có bình luận gì về “nguyên tắc phù hợp với giá thị trường” mà dự thảo luật đưa ra, thưa TS?

- Hiến pháp 1992 chỉ cho phép “trưng mua, trưng dụng” đất (với tư cách là tài sản) cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia công cộng và phải bồi thường “theo thời giá thị trường”. Trong khi đó, Luật Đất đai 2003 lại chuyển thành “thu hồi”. Rồi “theo giá thị trường” được biến chuyển thành khung giá, rồi “sát giá”, và giờ là “phù hợp”. Sau này, các nhà quản lý lại đặt ra việc nhà đầu tư tự thỏa thuận trong các dự án sản xuất kinh doanh theo đúng quy hoạch.

 Nhưng chuyện “tự thỏa thuận” ngay lập tức cũng lại “có chuyện” khi giá thỏa thuận ở các thời điểm khác nhau lại khác nhau. Thực tế là người dân không đồng ý vì tất cả những từ ngữ đó không phản ánh đúng quan hệ thị trường, không tạo ra đồng thuận tập thể giữa những người bị thu hồi đất. Ở các nước như Hàn Quốc thì họ có quy định là phải có ít nhất 85% số hộ dân đồng ý với phương án thu hồi và bồi thường thì mới được triển khai dự án để vừa tạo đồng thuận cho số đông, và tránh những người trây ỳ; nhưng đồng thời vẫn phải đảm bảo nguyên tắc định giá theo thị trường. Đó là nguyên tắc để dân thỏa thuận với nhà đầu tư.

Nhưng cái đó chỉ dành cho các dự án với mục đích kinh tế thôi. Đối với mục đích công cộng, làm cầu, đường, ở các nước họ có công ty phát triển quỹ đất công, nếu có trả giá thấp hơn thì họ đảm bảo cho người dân có chỗ ở mới, công việc mới, cuộc sống mới ít nhất là bằng địa điểm cũ. Nhưng điều đó cần phải có quy hoạch tổng thể, làm cả vùng.

Riêng nguyên tắc định giá “phù hợp với giá thị trường” mà luật sửa đổi đưa ra chắc chắn rồi sẽ lại nảy sinh ra nhiều chuyện vì bản chất có gì thay đổi, có mới gì hơn so với cái cũ đâu! Thị trường thì phải có bên mua, bên bán, có thương thuyết, có thẩm định, giám sát, có cơ chế tòa án để xử lý tranh chấp. Bản chất câu chuyện là người dân phải có quyền với tài sản của mình.

Cần cơ quan định giá độc lập

Theo ông, có nên giao thẩm quyền quyết định giá đất cho UBND cấp tỉnh, một cơ quan nhà nước thực chất vừa có thẩm quyền quyết định về đất đai vừa có quyền quyết định về giá đất?

- Cái đó quá nguy hiểm. Bởi nếu tiếp tục giao cho tỉnh, họ sẽ tiếp tục xử lý theo cách nhanh nhất, có lợi nhất cho chính quyền, mà có khi không vì mục đích cá nhân gì đâu. Ví dụ, để đạt được mục tiêu công nghiệp hóa, đô thị hóa đã đặt ra trong nhiệm kỳ thì họ muốn giải phóng mặt bằng nhanh nhất, và tìm mọi cách làm cho bằng được. Và kèm theo là tìm cách giải tỏa một cách thuận tiện nhất với chi phí bồi thưởng rẻ nhất. Đây chỉ mới nói là trong việc họ làm đúng chức năng nhiệm vụ, chưa kể đến vấn đề lợi ích nhóm. Vì thế, theo tôi cần có cơ quan thẩm định giá độc lập.

"Muốn giá thị trường, đất phải thành tài sản" | ảnh 2

Theo dự thảo, thời hạn giao đất đã được sửa đổi theo hướng nới rộng. Liệu 50 năm có phải là khoảng thời gian đủ để người dân có thể yên tâm đầu tư sản xuất, thưa TS?

- Bao nhiêu năm thì là vừa có một số quan điểm. Luật sửa đổi lần này đưa hết thành 50 năm nhằm tạo sự ổn định, an toàn, khuyến khích đầu tư dài hạn và chuyển dịch cơ cấu sang cây có giá trị cao hơn trong sản xuất nông nghiệp. Mục tiêu là như thế. Nhưng nói 50 năm là đủ thì cũng chưa ổn bởi vì kinh nghiệm các nước thường đặt ở mức 99 năm.

Ở đây, ngoài chuyện chu kỳ đầu tư, vòng đời của người sử dụng đất nông nghiệp cũng phải nên quan tâm đến các yếu tố mang tính lịch sử, văn hóa. Nếu người được giao đất là người trực tiếp sản xuất, trên đất cha ông của họ thì không phải không có lý khi giao vĩnh viễn đất cho họ, trừ trường hợp đầu cơ. Nếu chỉ 50 năm, sẽ gây khó cho nông dân khi trong nông nghiệp có một số loại đầu tư mang tính chất rất dài hạn, ví dụ như phát triển rừng gỗ cứng, phát triển các vùng chuyên canh áp dụng công nghệ cao.

TS vừa nói đến số lượng gần 600 văn bản hướng dẫn Luật Đất đai 2003, sự bất cập trong luật hay việc chính quyền tự hiểu, tự hướng dẫn, tự thi hành có phải là nguyên nhân chính dẫn tới khiếu tố nóng bỏng trong lĩnh vực đất đai?

- Văn bản càng nhiều thì càng thể hiện sự bất cập, càng sinh ra muôn vàn cách hiểu, cách áp dụng, và càng khó quản lý. Không thể để tình trạng một mảnh đất có mấy “ông chủ” quản lý. Thứ 2 là quyền tài sản đối với đất của người được Nhà nước giao quyền sử dụng phải được đảm bảo, có thế mới tránh được những hệ lụy về giá cả, tranh chấp, khiếu kiện đất đai.

- Xin trân trọng cảm ơn TS.

(Theo Lao động)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang