Thứ Hai, 24/09/2012, 15:01

"Cần hình thành dự án lớn trong phát triển đô thị"

Trước thực trạng không gian đô thị bị phá vỡ nghiêm trọng, TS Võ Kim Cương, Chủ nhiệm chương trình nghiên cứu khoa học về quản lí đô thị Tp.HCM đã có những phân tích nhằm phát triển một không gian đô thị hoàn mỹ.
Không gian đô thị là không gian hình học ba chiều. Trong không gian đó, đô thị tồn tại và phát triển. Có hai loại ranh giới không gian đô thị: ranh giới theo cấu trúc đô thị và ranh giới hành chính.

Phát triển tự phát, không gian đô thị bị méo mó

Cấu trúc đô thị Tp.HCM hình lát bánh tét (hình 1) có ba vùng khá rõ rệt. Vùng 1 được hình thành trước năm 1945 theo quy hoạch từ năm 1863. Vùng 2 phát triển trong thời gian chiến tranh (1945 - 1975) chủ yếu là tự phát. Vùng 3 phát triển từ sau 1975 phần lớn là tự phát hoặc theo các dự án nhỏ lẻ. Cấu trúc không gian đô thị này đã để lại hậu quả xấu cho cuộc sống đô thị, đặc biệt là về giao thông.

"Cần hình thành dự án lớn trong phát triển đô thị" | ảnh 1
Khu trung tâm Tp.HCM nhìn từ vệ tinh.

Thực ra sau năm 1975, nhất là sau năm 1993, Tp.HCM đã có đồ án quy hoạch tổng mặt bằng được duyệt. Không gian đô thị đã phát triển theo định hướng của đồ án này. Tuy nhiên một mặt, từ khi bắt đầu đổi mới cơ chế quản lý, cho phép nhân dân tự xây dựng nhà ở, tình trạng xây dựng không xin phép rất phổ biến.

Mặt khác nhiều dự án phát triển khu dân cư được cấp phép, kể cả các dự án “phân lô hộ lẻ” lan tỏa khắp vùng ven cũ (các quận Tân Bình, Bình Thạnh, Phú Nhuận, v.v…) và các huyện ngoại thành đã tạo nên không gian “méo mó” hiện nay. Các dự án nhỏ lẻ từ sau 1975 xây dựng trên các khu vực thiếu hạ tầng kỹ thuật chung, khi nối lại với nhau nhiều trường hợp đã không tạo nên không gian đô thị đồng bộ cho từng khu vực.

Thực tế nếu nhìn từ trên cao xuống, không gian Tp.HCM có hình giống con bạch tuộc mà các “vòi” vươn ra xa là các trục đường giao thông. Mật độ xây dựng trong vùng 2 và vùng 3 rất cao. Khi nhìn từ vệ tinh (hình lớn) dường như không còn thấy đường phố đâu nữa, trong khi đó hệ số sử dụng đất khá thấp (xấp xỉ 1). Mật độ dân cư lại rất cao ở các khu đô thị “lụp xụp” trong các vùng này.

Theo dự án Nâng cấp đô thị do Ngân hàng Thế giới (WB) tài trợ, Tp.HCM có tới 176 khu lụp xụp, trước đây còn gọi là các khu “ổ chuột”. Việc năng cấp đô thị theo dự án này chỉ có ý nghĩa cải thiện đời sống nhân dân, không có ý nghĩa đáng kể về cải tạo không gian đô thị.

Hiện nay, dù cho thị trường bất động sản đang bị chững lại, áp lực phát triển tự phát vẫn còn tiếp tục đe doạ không gian đô thị. Biểu hiện của tình trạng này là việc lập quy hoạch chi tiết tràn lan, thoả thuận địa điểm các dự án tràn lan, khi chưa dự liệu được khả năng tài chính đầu tư hệ thống hạ tầng đô thị.

Nhiều người cũng lo ngại việc phát triển cao ốc trong khu vực đô thị cũ, tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng sẵn có. Lúc đó không gian đô thị có vẻ khang trang, hiện đại hơn, nhưng không gian sống thì bị thu hẹp lại. Chưa ai nghiên cứu đánh giá được đầy đủ các tác động phát triển từ hiện tượng này.

Phát triển đô thị... theo dự án?

Áp lực phát triển tự phát đã để lại một không gian đô thị “méo mó” với các nguy cơ ngập nước, ô nhiễm môi trường và tắc nghẽn giao thông đang là nỗi lo của mọi người. Thành phố đã tốn hàng tỷ USD để cải tạo hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Bộ mặt không gian đô thị cũng đã được cải thiện đáng kể nhờ các dự án hạ tầng giao thông lớn như Đại lộ Đông Tây, QL1A, QL51, QL22, v.v… Nhưng hiện nay rất cần các dự án lớn cải tạo từng khu vực đô thị cũng như các dự án lớn phát triển các khu đô thị mới. Các dự án lớn là các dự án có quy mô vài trăm ha trở lên. Mỗi một dự án phải là một khu đô thị đồng bộ, đủ tiêu chuẩn đô thị.

"Cần hình thành dự án lớn trong phát triển đô thị" | ảnh 2
Ba vùng đô thị Tp.HCM: (1) Trước 1945, (2) Từ 1945 đến 1975, (3) từ 1975 đến nay.

Lâu nay chúng ta thường nói: “Cần quản lý cải tạo và phát triển đô thị theo quy hoạch”. Thực tế hàng chục năm qua chúng ta đã rất cố gắng thực hiện điều đó. Nhưng kết quả không gian cấu trúc đô thị vẫn méo mó. Mặc dù phát triển đô thị nói chung vẫn phải theo quy hoạch, nhưng bây giờ chúng ta nên nói: “Cần quản lý cải tạo và phát triển đô thị theo dự án lớn”. Ta biết một dự án dù lớn nhưng nó có mục đích rõ ràng, có quy mô xác định, có vòng đời, có kinh phí và kế hoạch thực hiên.

Cải tạo và phát triển đô thị theo dự án lớn sẽ tăng tính khả thi của quy hoạch, hạn chế mặt trái của quy hoạch (quy hoạch treo), tập trung được nguồn lực để từng bước khắc phục sự méo mó của không gian đô thị hiện nay.

Cải tạo được không gian đô thị, cũng như giảm áp lực tự phát lên không gian đô thị hiện nay là một ý nguyện tốt đẹp nhưng không dễ thực hiện. Nhất là khi tự đặt ra những yêu cầu quá cao về bộ mặt không gian đô thị hoàn mỹ.

Thiết nghĩ, do đô thị như một cơ thể sống và rất giống cây xanh. Cây xanh có muôn hình vạn trạng, có cây thẳng đứng, có cây nhiều nhánh, có cây rễ mọc tua tủa ngay từ cành trên cao… Nhưng về hình thức cây nào cũng đẹp. Chỉ cầu mong sao đừng để nó bị sâu bệnh.

TS. Võ Kim Cương
(Theo SGGP)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang