Thứ Hai, 24/09/2012, 16:15

'Cứu' bất động sản: Nguyên lý 'tam giác'

Để giải cứu thị trường bất động sản cần phải xác định rõ gốc rễ của vấn đề.

'Cứu' bất động sản: Nguyên lý 'tam giác'

Trong đó, 3 yếu tố cần phải giải quyết đó là mức độ bảo vệ quyền sử dụng đất, chất lượng quy hoạch và giá trị kinh tế trên đơn vị đất đai.

Làm thế nào để “cứu” thị trường bất động sản, câu hỏinày dường như đã trở thành câu hỏi cửa miệng đối với xã hội nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng trong thời gian gần đây. Nhấtlà, khi thị trường bất động sản đang ở giai đoạn chuyển mình với nhiều những thách thức đang chờ ở phía trước.

Đây thực sự là một câu hỏi lớn mà để trả lời, cần phải xác định được rõ đâu là vấn đề gốc rễ và hướng tiếp cận để giải quyết vấn đề này.

Nguyên lý tam giác đất đai

Nguyên lý tam giác đất đai được đề cập bao gồm 3 yếu tố: Mức độ bảo vệ quyền sử dụng đất trên một đơn vị đất đai, chất lượng quy hoạch sử dụng đất và giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai.Ba yếu tố này sẽ liên tục bổ sung và hỗ trợ lẫn nhau theo một chu trìnhvận hành nhất định.

Theo đó, nguyên lý tam giác đất đai có thể được giải thích như sau: Khi quyền sử dụng đất được xác định về một chủ thể thì chủ thể này sẽ dành nhiều nguồn lực vào việc xây dựng quy hoạch sử dụng đất, dẫn đến chất lượng quy hoạch cao. Kết quả là việc sử dụng đất sẽ càng có hiệu quả và giá trị kinh tế của mảnh đất sẽ tăng cao theo chất lượng.

Và cũng vì giá trị kinh tế tăng nên việc bảo vệ quyềnsử dụng đất sẽ tiếp tục tăng theo giá trị của mảnh đất. Theo đó, quy trình tác động 3 đỉnh tam giác đất đai này sẽ lại tiếp tục 1 chu trình mới. Ngược lại, chu trình có thể vận hành theo hướng tích cực, tức quyềnsử dụng đất càng không chắc chắn thì chất lượng quy hoạch sử dụng đất kém và dẫn đến giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai thấp và đương nhiên nhu cầu bảo vệ thành quả lao động giảm đi.

Các vấn đề thường gặp

Để vận hành trơn tru nguyên lý tam giác đất đai thực sự không phải là một việc đơn giản bởi bộ máy ba yếu tố này có quan hệ mật thiết với nhau.

Một trong những vấn đề lớn nhất đó chính là quy hoạchbao gồm những vấn đề về chu trình quy hoạch, chi phí xây dựng quy hoạchvà việc điều chỉnh quy hoạch.

Theo như quy trình hiện nay thì việc quy hoạch phụ thuộc phạm vi quản lý của nhà nước. Sau khi được quy hoạch bởi nhà nước,dự án tiếp tục được chuyển đến các chủ đầu tư quan tâm chuẩn bị chi tiết, cuối cùng mới đến người phát triển dự án cuối cùng.

Chính vì thế, người chủ ban đầu (người dân sống trên khu dự án) và người chủ cuối cùng (nhà phát triển dự án ) có vai trò khámờ nhạt trong quá trình xây dựng dự án.

Thêm nữa, chi phí xây dựng quy hoạch, trong trường hợp các bản quy hoạch được xây dựng theo đơn giá nhà nước, những chi phíxây dựng không hẳn theo thị trường thực tế.

Trong một đơn giá xây dựng quy hoạch, giá xây dựng quy hoạch, chi phí xây dựng được cho vào khoảng 5.000 đồng/m2, trong khitheo chi phí thực tế 70 -150 ngàn đồng/m2 chỉ riêng việc cho xây dựng ýtưởng phát triển và thẩm định tính khả thi từ khía cạnh tài chính sao cho việc sử dụng đất có hiệu quả nhất và tốt nhất. Tất nhiên, đơn giá docác công ty BĐS không phải là mốc chuẩn nhưng điều này nói lên rằng chiphí cần thiết để xây dựng một bản quy hoạch chắc chắn phải cao hơn nhiều lần so với đơn giá được đưa ra ban đầu.

Một trong những vấn đề mà doanh nghiệp phải đối mặt nữa đó chính là việc điều chỉnh quy hoạch. Do chất lượng quy hoạch thấp nên hầu hết các văn bản quy hoạch khi đến tay người phát triển dự án buộc họ phải giải quyết câu hỏi là điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp hoặcchờ đợi đến khi nào thị trường phù hợp với các tiêu chí quy hoạch.

Đa phần các quy hoạch đều phải điều chỉnh. Nó bỏ qua các vấn đề ở khía cạnh thủ tục hành chính, thì hiển nhiên là không phải lúc nào chủ đầu tư cũng có thể điều chỉnh được các chỉ tiêu quy hoạch. Ví dụ, chỉ tiêu dân số cho một dự án. Trong điều kiện thị trường điều chỉnh, giảm giá, sức mua giảm thì để có lợi nhuận đương nhiên khi cùng diện tích xây dựng thì phải tăng dân số và giảm diện tích trung bình mỗicăn hộ. Tuy nhiên, chỉ tiêu này được tính toán liên quan đến diện tích giao thông, trường học cần đáp ứng...

Ngoài vấn đề liên quan đến quy hoạch, giá trị kinh tếxã hội trên một đơn vị đất đai cũng là một trong những yếu tố thuộc nguyên lý tam giác đất đai có ảnh hưởng trực tiếp đến người sử dụng đất.

Ai cũng hiểu giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai là do các hoạt động kinh tế xã hội trên mảnh đất đó mang lại. Nếu cấu trúc sản phẩm được thiết kế phù hợp với điều kiện thị trường thìchắc chắn việc sử dụng đất này sẽ mang lại giá trị tốt nhất trong phạm vi của nó như đã phân tích khi lập quy hoạch. Lúc này, kết quả của giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai là một yếu tố khách quan không còn nằm trong phạm vi mong muốn của chủ đầu tư hay của một ai nữa.Tuy nhiên, nếu giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai không được định giá cao thì nguồn thu từ đất đai trước mắt sẽ thấp.

Ở khía cạnh thị trường khi việc định giá này dẫn đến chi phí phát triển trên một đơn vị đất đai trở nên quá cao, giá thành sản phẩm tăng, kỳ vọng lợi nhuận cũng sẽ tăng và kết quả giá bán sản phẩm vượt quá khá năng của đại bộ phận dân chúng.

Ngoài ra, có một vấn đề nữa là cơ chế hai giá, rất nhiều lý giải và sáng kiến cho việc làm hài hòa giữa lợi ích của nhà nước, người dân và chủ đầu tư nhưng vấn đề không thể giải quyết nếu tiếptục tách biệt quyền lợi của người sử dụng quyền sử dụng đất đầu tiên, người chuẩn bị và phát triển dự án cuối cùng.

Theo Anh Đào

VnMedia

Tại một số khu vực như quận 9, Thủ Đức, huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ, giá đất đã tăng 50-100% so với thời điểm cuối năm 2017.
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, cơn sốt nhà đất hiện nay tại các địa phương sẽ trở thành đặc khu kinh tế chủ yếu do tâm lý đám đông mà không tuân theo quy luật hay yếu tố nào của thị trường.
Theo tính toán dự kiến mà Bộ Tài chính vừa công bố, những người có 200m2 đất tại Hà Nội có thể phải nộp tiền thuế tài sản mỗi năm là 129,6 triệu đồng, tức mỗi m2 đất phải chịu 645.000 đồng tiền thuế.
UBND tỉnh Điện Biên vừa thống nhất điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án khu đô thị mới (KĐTM) Nam Thanh Trường, trong đó nâng tổng diện tích xây dựng tăng lên 36,23 ha.
Thủ tướng Campuchia Hun Sen cảnh báo các chủ đầu tư nếu không triển khai xây dựng dự án BĐS đã được phê duyệt trên các đảo thì sẽ phải hoàn trả đất cho chính phủ.
Ngay từ đầu năm nay, các tổ chức tín dụng đã nhận chỉ đạo từ Ngân hàng nhà nước (NHNN) yêu cầu phải tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh; hạn chế tập trung tín dụng với lĩnh vực bất động sản (BĐS), xây dựng… Đáng chú ý, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn cũng phải giảm về mức 45% bắt đầu từ ngày 1/1/2018.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang