Thứ Sáu, 28/09/2012, 08:15

Định giá đền bù đất – cần sự sòng phẳng và minh bạch

Quốc hội đang trăn trở sửa luật Đất đai với một tâm niệm làm sao để giảm bớt khiếu kiện của người dân xung quanh vấn đề thu hồi và đền bù đất.

Định giá đền bù đất – cần sự sòng phẳng và minh bạch

Trong khi đó, dự thảo luật Đất đai sửa đổi dường như chưa đưa ra được phương án nào có tính khả thi và đột phá để Quốc hội vàngười dân có thể chấp nhận. Vậy, bài toán và lời giải đang ở đâu?

Hãy bắt đầu bằng căn cứ thu hồi đất, rồi mới đi đếnviệc định giá đất. Bởi cần tiếp cận trước hết từ “quyền” của các bên liên quan bao gồm: Nhà nước, người sử dụng đất và chủ đầu tư, thay vì chỉ nói về kinh tế, tức giá đất bao nhiêu?

Hiến pháp và bộ luật Dân sự đã khẳng định rõ ràng rằng quyền sử dụng đất là một loại tài sản thuộc sở hữu của người dân được pháp luật bảo vệ. Từ tuyên ngôn chính trị và pháp lý này, chỉ có hai nguyên tắc và con đường pháp lý để thu hồi quyền sử dụng đất. Đó là, thứnhất, Nhà nước có quyền thù hồi đất (hay bất cứ tài sản nào khác) của người dân vì lý do an ninh quốc gia và lợi ích công cộng, và thứ hai, người dân có quyền từ bỏ quyền sở hữu quyền sử dụng đất của mình bằng cách tự nguyện chuyển giao cho người khác theo thoả thuận.

Trong những năm qua, các vụ khiếu kiện đất đai của người dân gia tăng bởi một nguyên nhân đơn giản nhưng cốt lõi, đó là Nhànước (mà chủ yếu là các cơ quan chính quyền địa phương) đã vận dụng mộtcách khá triệt để các quy định vốn đi ngược Hiến pháp và bộ luật Dân sựtrong các luật về quy hoạch, đầu tư và đất đai, nhằm loại bỏ áp dụng nguyên tắc thứ hai nói trên. Cụ thể, người dân đã bị cưỡng ép hay không còn quyền được chuyển giao quyền sử dụng đất và định giá đền bù theo thoả thuận. Đó là trường hợp các chủ đầu tư, bao gồm cả tư nhân và nước ngoài, đã mượn tay chính quyền để thu hồi đất của người dân cho các dự án của mình, nhằm mục đích “phát triển kinh tế” mà luật Đất đai 2003 đã ghi nhận một cách mở rộng trái với quy định của Hiến pháp.

Chúng ta có thể vui mừng rằng bất cập căn bản này đã được nhận ra trên các diễn đàn của Quốc hội và dư luận. Tuy nhiên, giải pháp tiếp theo để khắc phục là gì?

LuậtĐất đai có thể quy định một cơ chế đàm phán và thoả thuận tập thể giữa chủ đầu tư và cộng đồng dân cư với sự trung gian của chính quyền địa phương. Như vậy, giá đền bù sẽ phụ thuộc vào thoả thuận giữa hai bên, chứ không phải “thị trường” chung chung, bởi nếu không đạt được thoả thuận và giao dịch về đất không diễn ra thì làm sao xác định được giá thị trường?

Nếu như nguyên nhân của bất cập là đơn giản thì cách thức giải quyết cũng cần đơn giản. Một mặt, Nhà nước cần cụ thể hoá bằngluật, không chỉ luật Đất đai mà còn cả các luật về đầu tư và quy hoạch,thế nào là dự án đầu tư vì mục đích “quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia” (theo điều 23, Hiến pháp 1992), và ai có thẩm quyền quyết địnhcác dự án này. Để thu hồi đất cho các dự án đó, Nhà nước sẽ có toàn quyền áp đặt, bao gồm cả định giá đền bù trên cơ sở hợp lý. Có ai trong chúng ta không tin tưởng một cách chắc chắn rằng với lòng yêu nước nồng nàn đã được tôi luyện qua các cuộc kháng chiến chống ngoại xâm, người dân sẽ sẵn sàng trao lại ruộng, vườn của mình, thậm chí hiến dâng cả đấtông cha cho Nhà nước? Một ví dụ được báo chí nhắc đến rằng có vị bộ trưởng sau khi nhận chức, khi đi thị sát việc xây dựng giao thông nông thôn đã có phát hiện ngạc nhiên về việc người dân hiến đất để làm đường sá trong làng. Việc này trên thực tế đã diễn ra bình thường và từ lâu ở thôn quê những đã làm cho ông bộ trưởng xúc động!

Ngoài ra, đối với các dự án đầu tư khác cần đất đai đang có chủ sử dụng, dứt khoát phải thực hiện nguyên tắc thoả thuận trong cả việc “thu hồi” (tức về pháp lý là chuyển giao quyền sử dụng) lẫn định giá “đền bù” (tức chuyển quyền sử dụng đất). Có thể sẽ khó khăncho một chủ đầu tư dự án khi phải đàm phán và thoả thuận với nhiều chủ sử dụng đất khác nhau trên cùng địa bàn. Trong trường hợp đó, luật Đất đai có thể quy định một cơ chế đàm phán và thoả thuận tập thể giữa chủ đầu tư và cộng đồng dân cư với sự trung gian của chính quyền địa phương.Như vậy, giá đền bù sẽ phụ thuộc vào thoả thuận giữa hai bên, chứ khôngphải “thị trường” chung chung, bởi nếu không đạt được thoả thuận và giao dịch về đất không diễn ra thì làm sao xác định được giá thị trường?Nhà đầu tư vẫn được lợi bởi giá trị đất sẽ tăng lên theo dự án đầu tư.

Cuối cùng, nếu chính Nhà nước cần thực thi chính sách kêu gọi đầu tư tư nhân (hay nước ngoài) vào một lĩnh vực nhất định thì để tạo điều kiện, ngân sách nhà nước phải bỏ ra để thu nhận lại đất từ người dân cũng theo cơ chế thoả thuận, qua đó tạo lập quỹ đất sạch để giao hoặc cho thuê lại cho chủ đầu tư.

Để giải bài toán muôn thuở về đất đai, thiết nghĩ khôngcó còn đường nào khác ngoài sự sòng phẳng và minh bạch như đề cập ở trên.

Theo Luật sư Nguyễn Tiến Lập

SGGP

Theo cảnh báo của TS. Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR), những cú sốc từ bên ngoài có thể sẽ khiến tỷ giá và lãi suất năm 2017 tăng, tác động dây chuyền tới thị trường bất động sản.
Tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường bất động sản phân khúc Condotel: Cơ hội và thách thức” được tổ chức ngày 16/1, nhiều chuyên gia cho rằng việc mua bán bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng đang tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.
Thông tư 329/2016/TT-BTC (có hiệu lực từ 01/3/2017) do Bộ Tài chính ban hành ngày 26/12/2016 quy đinh rõ các loại tổn thất mà doanh nghiệp bảo hiểm không có trách nhiệm bồi thường trong hoạt động đầu tư xây dựng.
UBND TP. Hà Nội vừa ban hành thông báo số 13/TB-UBND truyền đạt kết luận, chỉ đạo của Chủ tịch UBND thành phố, Trưởng Ban Chỉ đạo tổ chức lập Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng tại buổi làm việc với đơn vị tư vấn và nhà đầu tư dự án lập đồ án Quy hoạch 2 bên bờ sông Hồng.
Theo báo cáo của Knight Frank, nhà đất ở ngoại ô London hiện đang “nóng” hơn cả khu vực trung tâm thủ đô. So với số liệu năm 2008, giá nhà ở một số khu vực đã tăng tới hơn 50%.
Thay vì áp dụng cứng nhắc một mức và tại một thời điểm như Dự thảo sửa đổi Thông tư 36, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa thiết lập lộ trình rút ngắn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Điều này giúp giới kinh doanh BĐS như trút được một gánh nặng.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang