Thứ Sáu, 28/09/2012, 10:01

Cần sự sòng phẳng và minh bạch trong định giá đền bù đất

Quá nhiều khiếu kiện về đền bù đất đai của nhân dân được phản ánh đến các cơ quan công quyền. Phải chăng ngoài các kẽ hở của luật pháp còn có sự thiếu sòng phẳng và minh bạch trong định giá đền bù đất?
Quốc hội đang trăn trở sửa luật Đất đai với một tâm niệm làm sao để giảm bớt khiếu kiện của người dân xung quanh vấn đề thu hồi và đền bù đất. Trong khi đó, dự thảo luật Đất đai sửa đổi dường như chưa đưa ra được phương án nào có tính khả thi và đột phá để Quốc hội và người dân có thể chấp nhận. Vậy, bài toán và lời giải đang ở đâu?

Cần sự sòng phẳng và minh bạch trong định giá đền bù đất | ảnh 1
Ảnh minh họa

Hãy bắt đầu bằng căn cứ thu hồi đất, rồi mới đi đến việc định giá đất. Bởi cần tiếp cận trước hết từ “quyền” của các bên liên quan bao gồm: Nhà nước, người sử dụng đất và chủ đầu tư, thay vì chỉ nói về kinh tế, tức giá đất bao nhiêu?

Hiến pháp và bộ luật Dân sự đã khẳng định rõ ràng rằng quyền sử dụng đất là một loại tài sản thuộc sở hữu của người dân được pháp luật bảo vệ. Từ tuyên ngôn chính trị và pháp lý này, chỉ có hai nguyên tắc và con đường pháp lý để thu hồi quyền sử dụng đất. Đó là, thứ nhất, Nhà nước có quyền thù hồi đất (hay bất cứ tài sản nào khác) của người dân vì lý do an ninh quốc gia và lợi ích công cộng, và thứ hai, người dân có quyền từ bỏ quyền sở hữu quyền sử dụng đất của mình bằng cách tự nguyện chuyển giao cho người khác theo thoả thuận.

Trong những năm qua, các vụ khiếu kiện đất đai của người dân gia tăng bởi một nguyên nhân đơn giản nhưng cốt lõi, đó là Nhà nước (mà chủ yếu là các cơ quan chính quyền địa phương) đã vận dụng một cách khá triệt để các quy định vốn đi ngược Hiến pháp và bộ luật Dân sự trong các luật về quy hoạch, đầu tư và đất đai, nhằm loại bỏ áp dụng nguyên tắc thứ hai nói trên. Cụ thể, người dân đã bị cưỡng ép hay không còn quyền được chuyển giao quyền sử dụng đất và định giá đền bù theo thoả thuận. Đó là trường hợp các chủ đầu tư, bao gồm cả tư nhân và nước ngoài, đã mượn tay chính quyền để thu hồi đất của người dân cho các dự án của mình, nhằm mục đích “phát triển kinh tế” mà luật Đất đai 2003 đã ghi nhận một cách mở rộng trái với quy định của Hiến pháp.
Luật Đất đai có thể quy định một cơ chế đàm phán và thoả thuận tập thể giữa chủ đầu tư và cộng đồng dân cư với sự trung gian của chính quyền địa phương. Như vậy, giá đền bù sẽ phụ thuộc vào thoả thuận giữa hai bên, chứ không phải “thị trường” chung chung, bởi nếu không đạt được thoả thuận và giao dịch về đất không diễn ra thì làm sao xác định được giá thị trường?

Chúng ta có thể vui mừng rằng bất cập căn bản này đã được nhận ra trên các diễn đàn của Quốc hội và dư luận. Tuy nhiên, giải pháp tiếp theo để khắc phục là gì?

Nếu như nguyên nhân của bất cập là đơn giản thì cách thức giải quyết cũng cần đơn giản. Một mặt, Nhà nước cần cụ thể hoá bằng luật, không chỉ luật Đất đai mà còn cả các luật về đầu tư và quy hoạch, thế nào là dự án đầu tư vì mục đích “quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia” (theo điều 23, Hiến pháp 1992), và ai có thẩm quyền quyết định các dự án này. Để thu hồi đất cho các dự án đó, Nhà nước sẽ có toàn quyền áp đặt, bao gồm cả định giá đền bù trên cơ sở hợp lý. Có ai trong chúng ta không tin tưởng một cách chắc chắn rằng với lòng yêu nước nồng nàn đã được tôi luyện qua các cuộc kháng chiến chống ngoại xâm, người dân sẽ sẵn sàng trao lại ruộng, vườn của mình, thậm chí hiến dâng cả đất ông cha cho Nhà nước? Một ví dụ được báo chí nhắc đến rằng có vị bộ trưởng sau khi nhận chức, khi đi thị sát việc xây dựng giao thông nông thôn đã có phát hiện ngạc nhiên về việc người dân hiến đất để làm đường sá trong làng. Việc này trên thực tế đã diễn ra bình thường và từ lâu ở thôn quê những đã làm cho ông bộ trưởng xúc động!

Ngoài ra, đối với các dự án đầu tư khác cần đất đai đang có chủ sử dụng, dứt khoát phải thực hiện nguyên tắc thoả thuận trong cả việc “thu hồi” (tức về pháp lý là chuyển giao quyền sử dụng) lẫn định giá “đền bù” (tức chuyển quyền sử dụng đất). Có thể sẽ khó khăn cho một chủ đầu tư dự án khi phải đàm phán và thoả thuận với nhiều chủ sử dụng đất khác nhau trên cùng địa bàn. Trong trường hợp đó, luật Đất đai có thể quy định một cơ chế đàm phán và thoả thuận tập thể giữa chủ đầu tư và cộng đồng dân cư với sự trung gian của chính quyền địa phương. Như vậy, giá đền bù sẽ phụ thuộc vào thoả thuận giữa hai bên, chứ không phải “thị trường” chung chung, bởi nếu không đạt được thoả thuận và giao dịch về đất không diễn ra thì làm sao xác định được giá thị trường? Nhà đầu tư vẫn được lợi bởi giá trị đất sẽ tăng lên theo dự án đầu tư.

Cuối cùng, nếu chính Nhà nước cần thực thi chính sách kêu gọi đầu tư tư nhân (hay nước ngoài) vào một lĩnh vực nhất định thì để tạo điều kiện, ngân sách nhà nước phải bỏ ra để thu nhận lại đất từ người dân cũng theo cơ chế thoả thuận, qua đó tạo lập quỹ đất sạch để giao hoặc cho thuê lại cho chủ đầu tư.

Để giải bài toán muôn thuở về đất đai, thiết nghĩ không có còn đường nào khác ngoài sự sòng phẳng và minh bạch như đề cập ở trên.

Luật sư Nguyễn Tiến Lập
(Theo SGTT)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang