Thứ Hai, 01/10/2012, 16:01

Quy hoạch trung tâm Tp.HCM: "Không bỏ qua lõi bảo tồn"

Đó là ý kiến của TS.KTS Ngô Viết Nam Sơn trong cuộc trao đổi với PV về những vấn đề mà ông cho là cần cân nhắc và tính toán cẩn trọng trong bản quy hoạch khu trung tâm TP.HCM 930ha.
Theo ông, đồ án quy hoạch trung tâm hiện hữu mở rộng này sẽ ảnh hưởng thế nào đến đời sống kinh tế - xã hội của người dân?

- Có ảnh hưởng rất nhiều. Tổng diện tích mặt bằng sàn xây dựng sẽ tăng cao trong khi vẫn giữ nguyên dân số, có nghĩa là tỉ lệ mét vuông trên đầu người ở khu vực này sẽ tăng. Giá địa ốc lại rất đắt, do đó cần tính đến việc ưu tiên xây dựng ngay những cộng đồng mới tại khu ngoại vi hoặc tại Thủ Thiêm với chất lượng sống tốt và kết nối giao thông tốt với quận 1 để tạo điều kiện người dân di dời ra đó với nhà ở khang trang, giá phải chăng và việc làm mới, nhưng cũng thuận tiện cho những người vẫn giữ công ăn việc làm hiện nay của họ tại khu trung tâm.

Ngoài ra, diện tích xây dựng tăng thêm phải phục vụ cho người dân toàn thành phố và khách vãng lai, do đó bước đầu cần ưu tiên xây dựng giao thông kết nối đa trung tâm thuận lợi cho người dân khắp nơi có thể vào khu trung tâm làm việc, học tập, vui chơi giải trí một cách thuận tiện.

Quy hoạch trung tâm Tp.HCM: "Không bỏ qua lõi bảo tồn" | ảnh 1
Ảnh minh họa.

Dự án đã phân ranh giới khu văn hóa - lịch sử và khu biệt thự, trong khi nhiều ý kiến cho rằng vẫn cần xác định ranh giới khu lõi bảo tồn lịch sử. Ý kiến riêng của ông như thế nào?

- Khu văn hóa - lịch sử (213ha) và khu biệt thự (232ha) có diện tích lớn nên không thể bảo tồn toàn bộ 445ha mà sẽ cho phép xây dựng nhà cao tầng trong đó. Ngoài ra, hệ số sử dụng đất trung bình 3,5 của khu văn hóa - lịch sử thực chất sẽ gần như của khu trung tâm thương mại - tài chính, nếu trừ ra các diện tích xanh lớn phục vụ cho toàn thành phố (như Thảo cầm viên, vườn Tao Đàn đến công viên 30-4 trước dinh Thống Nhất). Do đó, những cao ốc vài chục tầng sẽ vẫn có thể mọc lên cạnh công trình lịch sử, nếu không có chính sách chỉ rõ ranh khu vực phải bảo tồn.

Ta cần khoanh vùng khu vực lõi bảo tồn lịch sử theo tiêu chuẩn bảo tồn quốc tế, trong đó công trình trong khu vực này không được cao hơn quá hai tầng so với công trình lịch sử lân cận. Khu ngoại vi giáp ranh với khu lõi sẽ tăng cao dần theo hình thức giật cấp để bảo vệ cảnh quan lịch sử. Qua tham vấn ý kiến các nhà chuyên môn trong và ngoài nước, khu lõi lịch sử nên được bảo tồn theo ranh giới giới hạn bởi các đường "Lê Duẩn - Hai Bà Trưng - Nguyễn Du - Tôn Đức Thắng - Lê Duẩn - Nguyễn Bỉnh Khiêm - bờ sông Sài Gòn - Tôn Đức Thắng - Lý Tự Trọng - Đồng Khởi - Lê Thánh Tôn - Nguyễn Trung Trực - Nguyễn Du - Huyền Trân Công Chúa - Nguyễn Thị Minh Khai - Lê Quý Đôn - Võ Văn Tần - Phạm Ngọc Thạch - Lê Duẩn".

Lõi bảo tồn lịch sử này sẽ là khu vực nhiều cây xanh, theo hình lòng chảo, thấp ở giữa và cao dần về phía khu vực bao quanh. Các công trình cao tầng đã xây dựng được coi là hiện trạng và sẽ được cải tạo.

Việc gia tăng diện tích xanh đúng là rất cần thiết, nhưng nhu cầu này, theo ông, nên giải quyết thế nào?

- Chúng ta cần tính toán tỉ lệ diện tích xanh trên tổng diện tích sàn xây dựng, chứ không phải trên tổng diện tích chiếm đất. Việc biến đường Tôn Đức Thắng dọc bờ sông thành mảng xanh, chuyển tuyến giao thông xe xuống tầng ngầm là một giải pháp không thực tế vì quá tốn kém và lại ngăn chặn dòng chảy của nước thẩm thấu vào lòng đất thoát ra sông Sài Gòn, do đó có thể làm tăng ngập lụt. Đồ án hiện nay vẫn chỉ có những mảng xanh lớn có từ thời Pháp chứ không tăng thêm công viên quan trọng nào đáng kể, cho dù diện tích sàn xây dựng gia tăng rất nhiều.

Khu trung tâm đang thiếu nghiêm trọng diện tích xanh và cần gia tăng khoảng gấp đôi hiện nay. Do đó, ngoài không gian xanh ở khu lõi lịch sử nói trên, nên dành ra ít nhất 30-40% diện tích của khu Ba Son và của khu cảng Sài Gòn sau khi di dời để làm các công viên. Ngoài ra, khi các khu nhà trong hẻm được giải tỏa để làm các dự án cao tầng, nên dành diện tích cho những công viên nhỏ ở trong lõi khu phố, cân bằng sinh thái cho khu vực và tạo thành các khu sinh hoạt xanh. Các tuyến đại lộ xanh sẽ kết nối những công viên lớn với nhau và với sông rạch sẽ giúp dẫn gió làm mát cho đô thị.

Hiện nay đã có đề xuất xây tổng cộng một hầm chui, một cầu đi bộ và bốn cây cầu cho xe kết nối hai bờ đông - tây. Ông có đồng quan điểm với những ý kiến đề nghị cần kết nối khả thi hơn với khu Thủ Thiêm?

- Đề xuất hầm và cầu của Sở GTVT hiện nay chỉ mới tính đến khả năng kết nối về mặt giao thông chứ chưa tính đến giải pháp quy hoạch kiến trúc kèm theo để đem lại hiệu quả kinh tế - xã hội cho kết nối này. Do đó, điều tất yếu đã xảy ra là sau khi xây dựng cầu Thủ Thiêm 2 và hầm Thủ Thiêm, tình trạng phát triển tại Thủ Thiêm vẫn không khá lên, trong khi quận 1 vẫn tiếp tục xây dựng nhiều nhà cao tầng cho dù tình trạng kẹt xe ngày càng gia tăng.

Quy hoạch kết nối phải có tư duy chiến lược tổng thể cho toàn khu trung tâm hai bờ đông - tây hỗ trợ lẫn nhau về mọi mặt, nhưng cả hai phương án Sasaki và Nikken Sekkei đều chưa nghiên cứu sâu. Do đó, khi xem xét phê duyệt quy hoạch bờ tây, các nhà lãnh đạo cần xem xét kết nối với bờ đông như một tổng thể hoàn chỉnh, trong đó có các tiềm năng phát triển sau:

(1) Nên xác định khu vực lõi cao tầng cho toàn khu trung tâm nằm ở hai bờ đông - tây theo ranh giới theo các đường "Lê Lợi - Tôn Đức Thắng kéo dài qua cầu sang Thủ Thiêm - trục đường vòng cung Thủ Thiêm - trục đường Hàm Nghi kéo dài qua cầu sang Thủ Thiêm - Lê Thánh Tôn". Khu vực lõi cao tầng này sẽ gồm các phức hợp cao ốc cao nhất ở phía Thủ Thiêm và thấp hơn phía quận 1. Từ biên của lõi cao tầng, các cao ốc sẽ giảm dần về cao độ, tạo nên một tổng thể hình dáng đô thị trung tâm hình chóp.

(2) Nên lập tuyến xe buýt vòng quanh dọc các đại lộ ranh giới lõi cao tầng nói trên để kết nối các đại lộ chính của hai trung tâm hai bên bờ sông lại với nhau bằng giao thông công cộng, cũng như kết nối hai trung tâm metro & buýt tại Bến Thành và Thủ Thiêm với nhau trong tương lai, vừa giúp khu lõi phát triển mạnh, tiết kiệm nhiều tỉ đôla cho thành phố khi không cần xây dựng tuyến metro ngầm kết nối hai bờ đông - tây qua đường hầm dưới sông Sài Gòn.

Nên xem cầu Hàm Nghi và tuyến xe buýt vòng quanh như kết nối chiến lược giúp gia tăng giá trị, kích thích phát triển Thủ Thiêm và giúp giải quyết tận gốc vấn đề ách tắc giao thông tại quận 1 sau này. Khi đó người dân tại khu ngoại vi và các tỉnh vào khu trung tâm quận 1 sẽ đến gửi xe cá nhân tại Thủ Thiêm và dùng xe buýt sang quận 1 hoặc đi bộ (chỉ mất 15 phút để qua chợ Bến Thành), tránh được nguy cơ tắc nghẽn giao thông nghiêm trọng ở đầu đường Nguyễn Hữu Cảnh và Võ Văn Kiệt kết nối vào trung tâm quận 1.

Theo ông, vì sao phải ưu tiên phát triển Thủ Thiêm trước?

- Việc ưu tiên ngân sách để phát triển bờ tây trong giai đoạn đầu là một cách làm rất phi kinh tế, vì làm cho bờ đông không phát triển được, mà lại gia tăng gánh nặng cho người dân. Không thể nói việc xây dựng bờ tây do tư nhân thực hiện nên không ảnh hưởng ngân sách, bởi vì khi ta chưa có chính sách phí môi trường trong xây dựng, trong đó nhà đầu tư phải chi trả phí hạ tầng cho các dự án cao tầng, việc cấp phép tràn lan các cao ốc đặt các nhà lãnh đạo vào vị thế buộc phải dành thêm ngân sách nâng cấp hạ tầng phục vụ cho diện tích xây dựng vừa tăng thêm.

Giai đoạn đầu phát triển khu trung tâm, nên ưu tiên vốn ngân sách cho việc phát triển Thủ Thiêm để thu hồi vốn, giải tỏa áp lực trả lãi vay khoảng 4 tỉ đồng/ngày hiện nay. Còn phát triển tại trung tâm hiện hữu mở rộng từ nay phải dưới sự khống chế của khả năng phục vụ hiện hữu của hệ thống hạ tầng, nếu cao hơn mức này thì nhà đầu tư phải góp chi phí cải tạo nâng cấp hạ tầng để phục vụ diện tích xây dựng ngoài tiêu chuẩn cho phép.

(Theo Tuổi trẻ)

Theo Bộ Giao thông vận tải (GTVT), dự án đường sắt trên cao Cát Linh - Hà Đông sẽ đưa vào khai thác thử vào tháng 11/2017 và đến tháng 2/2018 sẽ đưa vào khai thác thương mại.
Cân nhắc kỹ khi đầu tư vào phân khúc bất động sản (BĐS) cao cấp; cẩn trọng khi bỏ tiền vào BĐS công nghiệp, nghỉ dưỡng; theo sát diễn biến của chính sách đánh thuế từ căn nhà thứ hai... là những khuyến cáo cho giới đầu tư địa ốc trong năm 2017.
Sáng 03/02, Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng đã kiểm tra tình hình thi công các công trình trọng điểm của thành phố tại nút giao thông phía Tây cầu sông Hàn và nút giao thông Điện Biên Phủ - Nguyễn Tri Phương.
UBND TP.HCM vừa chấp thuận đề xuất của Sở Quy hoạch Kiến trúc và UBND quận Gò Vấp về việc điều chỉnh quy hoạch một số khu vực tại quận Gò Vấp.
Các nhà phân tích lo ngại việc phát triển ồ ạt nhiều dự án nhà ở, bỏ xa nhu cầu thực tế ở bang Johor, Malaysia sẽ tác động tiêu cực đến thị trường BĐS, làm xuất hiện những khu dân cư vắng bóng người ở.
Gói vay nhà ở xã hội năm 2017 hiện vẫn là chủ đề được dư luận đặc biệt quan tâm sau khi gói vay 30 nghìn tỷ kết thúc. Dưới đây là buổi trò chuyện của ông Nguyễn Văn Lý, Phó Tổng giám đốc Ngân hàng Chính sách Xã hội (CSXH) với PV báo Lao động về chủ đề này.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang