Thứ Tư, 03/10/2012, 14:01

Thị trường BĐS: Cảnh giác với hợp đồng góp vốn

Tố cáo, kiện tụng… xung quanh các dự án nhà ở đang trở thành hiện tượng phổ biến. Một trong những nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng trên là chủ đầu tư đã không tuân thủ đúng các nguyên tắc được ký kết trong hợp đồng góp vốn với khách hàng.
Phải thẳng thắn thừa nhận là chẳng ai thích tố cáo, thích kiện tụng cả vậy nên, nếu các dự án BĐS sử dụng hình thức huy động vốn thông qua các hợp đồng góp vốn được triển bình thường, theo đúng tiến độ thì sẽ không có hiện tượng tố cáo, kiện tụng,... Nhưng khi thị trường đóng băng, các dự án BĐS không thể triển khai hoặc triển khai rất chậm so với tiến độ thì điều ngược lại sẽ xảy ra. Quyền lợi khách hàng không được đảm bảo sẽ dẫn tới mâu thuẫn với chủ đầu tư và kéo theo đó là kiện tụng, tố cáo.

Nhìn lại những vụ kiện tụng, tố cáo... thời gian gần đây có thể thấy, phần lớn các vụ việc liên quan tới kiện tụng, tố cáo đều xuất phát từ các hợp đồng góp vốn mua nhà. Điển hình:

Ngày 26/9, Phòng Cảnh sát Điều tra tội phạm về trật tự quản lý Kinh tế và Chức vụ (PC46 – Công an Hà Nội) đã tiến hành khám xét Công ty CP VLXD - XNK Hồng hà để làm rõ hành vi “Lạm dụng tín nhiệm lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Thị trường BĐS: Cảnh giác với hợp đồng góp vốn | ảnh 1
Cơ quan điều tra tiến hành khám xét trụ sở của Công ty CP VLXD - XNK Hồng Hà.

Hành vi trên được xác định là do Công ty CP VLXD - XNK Hồng hà đã tiến hành ký các hợp đồng góp vốn với khách hàng cho một số sản phẩm tại dự án nhà giãn dân phố cổ. Tổng số tiền mà công ty này đã huy động được lên tới 200 tỉ đồng.

Được biết, ngày 23/8/2010, UBND quận Hoàn Kiếm có Công văn số 592 chấp thuận đề nghị của Công ty CP Vật liệu xây dựng – Xuất nhập khẩu Hồng Hà xin được mua 50 căn hộ chung cư cao tầng để cải thiện điều kiện nhà ở của cán bộ, nhân viên công ty và đồng ý về nguyên tắc cho phía Hồng Hà sử dụng để kinh doanh 15% căn hộ trên tổng dự án mà Công ty CP vật liệu xây dựng – xuất nhập khẩu Hồng Hà bỏ vốn đầu tư.

Tuy nhiên, khi UBND TP.Hà Nội chưa phê duyệt quy hoạch chi tiết khu nhà ở giãn dân phố cổ, UBND quận Hoàn Kiếm chưa ký kết hợp đồng thực hiện dự án với Công ty CP Vật liệu xây dựng – Xuất nhập khẩu Hồng Hà, thì ngày 8/9/2010, trên các trang mạng internet đã có đăng tin rao bán căn hộ trong dự án nhà ở giãn dân phố cổ tại khu đô thị Việt Hưng của Công ty Hồng Hà.

Đó chỉ là một trong vô số ví dụ điển hình dẫn tới tố cáo và kiện tụng thời gian qua!

Một dự án khác là dự án Binh đoàn 12 Đại Mỗ do Công ty Cổ phần kiến trúc đô thị Nam Thăng Long làm chủ đầu tư, Công ty TNHH Quản lý BĐS Thế Kỷ (Công ty Thế Kỷ - Thành viên của CEN Group) là đơn vị ký hợp đồng huy động vốn từ các khác hàng.

Tuy nhiên, cũng như dự án nhà ở giãn dân phố cổ mà Công ty CP VLXD - XNK Hồng hà thực hiện ký hợp đồng góp vốn với khách hàng, tháng 5/2010 (trước thời điểm có Hà Nội có quy hoạch chi tiết khu vực Đại Mỗ, Từ Liêm, Hà Nội), Công ty Thế Kỷ cũng thực hiện ký hợp đồng vay vốn với khách hàng với Phụ lục hợp đồng là quyền mua căn hộ tại dự án Binh đoàn 12. Giá trị các hợp đồng này thường là 200 triệu đồng và được xác định bằng 30% giá trị căn hộ ở đây.

Khoản tiền này cũng được Công ty Thế Kỷ ký vay của khách hàng với lãi suất là 9%/năm.

Theo tìm hiểu của chúng tôi thì dự án này mãi đến ngày 3/10/2011, UBND TP Hà Nội mới ra Quyết định số 4546 về việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết huyện Từ Liêm tại khu đất của Binh Đoàn 12, xã Đại Mỗ, Từ Liêm, Hà Nội. Như vậy, vào thời điểm Công ty Thế Kỷ ký hợp đồng vay vốn, dự án Binh Đoàn 12 vẫn chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 và phương án thiết kế cơ sở.

Những sai phạm điển hình trên đã vi phạm nghiêm trọng điều 39, Luật Nhà ở quy định về việc mua bán, cho thuê nhà ở thương mại. Điều 39 quy định:

1. Phương thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần.

Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.

2. Trình tự, thủ tục mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện theo quy định tại Chương V của Luật này.

3. Giá mua bán, cho thuê nhà ở thương mại, phương thức thanh toán do các bên thoả thuận trong hợp đồng.

Nói như vậy để thấy rằng, hầu hết các khách hàng đã tự rước rắc rối vào mình thông qua các hợp đồng góp vốn.

Chưa biết cuộc chiến giữa khách hàng với chủ đầu tư xuất phát từ những mâu thuẫn lợi ích trong việc thực hiện các hợp đồng vay vốn sẽ như thế nào nhưng theo theo Luật sư Nguyễn Văn Tú – Đoàn Luật sư TP Hà Nội thì với những hợp đồng như vậy, khi có tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ tuyên vô hiệu hợp đồng, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên nào có lỗi thì phải bồi thường.

Cụ thể là chủ đầu tư dự án sẽ phải hoàn trả cho người mua nhà số tiền mà người mua nhà đã góp. Còn bên nào có lỗi để xác định trách nhiệm bồi thường thì rất khó, nếu người mua nhà biết rõ việc ký hợp đồng góp vốn là vi phạm các quy định của pháp luật mà vẫn chấp nhận góp vốn thì không thể yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại. Số tiền mà người mua nhà góp vốn vô hình chung đã bị chiếm dụng trong một thời gian dài và khi phát sinh tranh chấp cũng chỉ nhận lại được món tiền đã góp ban đầu.

Nếu hợp đồng đã ký kết có quy định về thời hạn thi công, thời hạn bàn giao nhà ở, thì người mua nhà có quyền chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi chủ đầu tư chậm tiến độ. Nếu hợp đồng đã ký kết không ghi nhận về thời hạn thi công công trình, thời hạn giao nhà, tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng… thì người mua nhà không có căn cứ để yêu cầu bồi thường thiệt hại, yêu cầu thực hiện đúng theo quy định của hợp đồng. Kết quả là cơ quan tố tụng có thể sẽ ra các quyết định không có lợi cho người mua nhà.

Trường hợp người mua nhà muốn đòi lại tiền góp vốn, nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng thời hạn và không tự nguyện hoàn trả thì người mua nhà phải tiến hành việc khởi kiện chủ đầu tư tại cơ quan giải quyết tranh chấp có thẩm quyền, yêu cầu chấm dứt hợp đồng. Giải pháp này có tính khả thi, nhưng quá trình giải quyết tranh chấp thường kéo dài và kết quả chưa thể đoán trước. Khi đó, người mua nhà vừa mệt mỏi để chạy theo vòng tố tụng, vừa khắc khoải chờ đợi ngày khoản tiền đã đầu tư được hoàn lại cho mình.

(Theo Petrotimes)

Ông Cường đã ngoài 70 tuổi rao bán căn nhà tại quận Bình Thạnh (Tp.HCM), tuy nhiên giao dịch bị đình lại ở khâu công chứng vì tài sản do 2 vợ chồng đồng sở hữu nhưng người vợ mắc bệnh tâm thần.
Hỏi: Hiện tại, gia đình tôi có mảnh đất diện tích gần 100m2 xây nhà do bố tôi để lại từ năm 2002 (có Hợp đồng tặng cho có công chứng, chứng thực). Nhà tôi sống yên ổn từ đó đến nay, có đóng thuế đầy đủ nhưng do một số lý do tôi chưa đi làm sổ đỏ. Sắp tới, Nhà nước sẽ thu hồi một phần diện tích đất nhà tôi vì có dự án làm đường. Xin hỏi với trường hợp của gia đình tôi thì có được bồi thường phần đất mà nhà nước thu hồi không?
Hỏi: Tôi đang chuẩn ký hợp đồng mua một căn hộ chung cư thì hay tin dự án đã bị chủ đầu tư thế chấp ngân hàng. Hiện giờ tôi đang rất hoang mang, không biết có nên mua căn hộ đó hay không? (Anh Thư)
Hỏi: Tôi có căn nhà ở phường Linh Tây, quận Thủ Đức, đã xuống cấp nên tháng 11/2014 tôi làm đơn xin phép UBND phường sửa chữa căn nhà với nội dung nâng nền, thay ván, nâng mái, thay các loại cửa... Đơn của tôi đã được UBND phường chấp nhận.
Hỏi: Khi lập hồ sơ mời thầu, để xác định tiền thuê đất, tiền sử dụng đất sẽ căn cứ quy định nào của pháp luật? Nhà đầu tư trúng thầu dự án có được hưởng chính sách ưu đãi về tiền thuê đất, tiền sử dụng đất hay không?
Hỏi: Chú tôi là Việt kiều Mỹ, tới đây chú tôi sẽ mua nhà ở tại việt Nam. Vậy, chú ấy cần phải chuẩn bị giấy tờ gì để chứng minh khi mua nhà?
Lên đầu trang