Thứ Bảy, 06/10/2012, 10:01

Mua bán đất giấy tay có được pháp luật công nhận?

Hỏi: Trước gia đình khó khăn, vì không có nhà ở nên tôi mới dành dụm được 100 triệu đồng mua một miếng đất khoảng 30m2 bằng giấy tay. Sau đó tôi xây dựng nhà cấp 4.
Tôi đã sinh sống ở ngôi nhà đó được 6 năm, nhưng giờ chủ đất tranh chấp muốn lấy lại. Xin hỏi trường hợp của tôi giải quyết cách nào là tốt nhất? Tôi có tham khảo các trang về nhà đất, thấy mua bán giấy tay nếu xảy ra tranh chấp thì phải trả lại cho nhau những gì đã nhận, vậy tiền tôi xây dựng căn nhà phải tính sao? Tôi không rành về luật nên mong chuyên mục giúp tư vấn một cách thật chi tiết. Chân thành cảm ơn.

celano bin (bincelano@... )

Trả lời

Mua bán đất giấy tay có được pháp luật công nhận? | ảnh 1

1. Đất có GCN QSDĐ nhưng mua bán bằng giấy tay:

Theo quy định của pháp luật hiện hành, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế... khi đất đã được cấp GCN QSDĐ.

Ngoài ra, khi thực hiện giao dịch phải tuân thủ quy định về mặt hình thức của giao dịch, cụ thể như việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền.

Việc mua bán đất không được lập thành văn bản có chứng nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền (còn gọi là mua bán đất bằng giấy tay), nếu có tranh chấp, theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Trên thực tế, khi giải quyết những tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm về mặt hình thức, các tòa thường buộc các bên trong giao dịch phải thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền trong thời hạn 30 ngày, quá thời hạn trên mà không thực hiện thì tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này vô hiệu.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Theo hướng dẫn tại nghị quyết số 02 ngày 10-8-2004 của hội đồng thẩm phán TAND tối cao: khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì toà án sẽ xác định lỗi, trách nhiệm bồi thường thiệt hại và xác định thiệt hại.

Thiệt hại có thể bao gồm: khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm huỷ hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm... trên đất.

Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thỏa thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.

2. Mua bán đất giấy tay và đất chưa có GCN QSDĐ:

Đối với việc mua bán đất bằng giấy tay được thực hiện từ sau ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) và đất chuyển nhượng chưa có GCN QSDĐ, nhưng sau khi nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng (bên bán) không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, tòa án sẽ xem xét công nhận hợp đồng mua bán đất giấy tay này.

Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất thì tòa án xem xét công nhận phần hợp đồng mua bán phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bạn giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch (Nghị quyết số 02 ngày 10-8-2004, Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao).

Trân trọng.

Luật sư Đoàn Thị Ngọc Linh
(Theo Tuổi trẻ)

Ông Cường đã ngoài 70 tuổi rao bán căn nhà tại quận Bình Thạnh (Tp.HCM), tuy nhiên giao dịch bị đình lại ở khâu công chứng vì tài sản do 2 vợ chồng đồng sở hữu nhưng người vợ mắc bệnh tâm thần.
Hỏi: Hiện tại, gia đình tôi có mảnh đất diện tích gần 100m2 xây nhà do bố tôi để lại từ năm 2002 (có Hợp đồng tặng cho có công chứng, chứng thực). Nhà tôi sống yên ổn từ đó đến nay, có đóng thuế đầy đủ nhưng do một số lý do tôi chưa đi làm sổ đỏ. Sắp tới, Nhà nước sẽ thu hồi một phần diện tích đất nhà tôi vì có dự án làm đường. Xin hỏi với trường hợp của gia đình tôi thì có được bồi thường phần đất mà nhà nước thu hồi không?
Hỏi: Tôi đang chuẩn ký hợp đồng mua một căn hộ chung cư thì hay tin dự án đã bị chủ đầu tư thế chấp ngân hàng. Hiện giờ tôi đang rất hoang mang, không biết có nên mua căn hộ đó hay không? (Anh Thư)
Hỏi: Tôi có căn nhà ở phường Linh Tây, quận Thủ Đức, đã xuống cấp nên tháng 11/2014 tôi làm đơn xin phép UBND phường sửa chữa căn nhà với nội dung nâng nền, thay ván, nâng mái, thay các loại cửa... Đơn của tôi đã được UBND phường chấp nhận.
Hỏi: Khi lập hồ sơ mời thầu, để xác định tiền thuê đất, tiền sử dụng đất sẽ căn cứ quy định nào của pháp luật? Nhà đầu tư trúng thầu dự án có được hưởng chính sách ưu đãi về tiền thuê đất, tiền sử dụng đất hay không?
Hỏi: Chú tôi là Việt kiều Mỹ, tới đây chú tôi sẽ mua nhà ở tại việt Nam. Vậy, chú ấy cần phải chuẩn bị giấy tờ gì để chứng minh khi mua nhà?
Lên đầu trang