Thứ Hai, 08/10/2012, 15:45

Thị trường bất động sản TPHCM: Khó giảm vì... ngại ngân hàng(!)

Thị trường vẫn đóng băng. Các đại gia địa ốc thì đau đầu vì lãi mẹ đẻ lãi con. Giới đầu cơ thì vò đầu bứt tóc vì chân này chưa rút kịp chân kia đã sa lầy.

Thị trường bất động sản TPHCM: Khó giảm vì... ngại ngân hàng(!)

Trong khi đó, các chủ đầu tư dự án thì liên tục “giảm giá”, “khuyến mãi”cứ như bánh trung thu sau đêm rằm. Đó là bức tranh chung về thị trường căn hộ mà các chuyên gia nghiên cứu thị trường nhận xét trong các bản báo cáo quý III vừa được công bố.

Một người giảm, trăm người chộn rộn

Chúng tôi bán rẻ chứ không phải giảm giá”, đó là lời khẳng định của ôngĐoàn Nguyên Đức, Chủ tịch HĐQT Cty HAGL. Dự án mà HAGL tung ra bán là khu căn hộ Hoàng Anh Thanh Bình có vị trí tuyệt đẹp, nằm ngay đường Nguyễn Hữu Thọ, giáp ranh quận 4 và quận 7, cách quận 1 chưa tới 2km. Giá bán chủ đầu tư đưa ra thị trường chia làm 2 loại, phần hoàn thiện giá trung bình khoảng 22 triệu đồng/m2, phần thô giá gần 21 triệu đồng/m2.

Với nhiều nhà kinh doanh địa ốc thì mức giá này khôngkhác nào gây sốc thị trường TPHCM vì mức giá này giảm rất sâu so với các dự án lân cận. Bởi thực tế hiện một số dự án chung cư quanh khu vực này vẫn được các chủ đầu tư chào giá từ 1.500USD/m2, tương đương 31,5 triệu đồng/m2 trở lên. Không chỉ có giá mềm, chủ đầu tư còn đứng ra bảo đảm để các NH cho khách mua nhà được vay 70% số tiền đặt cọc mua nhà (30% giá trị căn hộ - PV). Lịch thanh toán kéo dài trong 3 năm, dự kiến cuối năm 2015 sẽ giao nhà.

Đây là lần thứ ba HAG được cho là phá giá thị trường BĐS. Năm 2009, HAG giảm giá căn hộ Hoàng Anh River View từ 43 triệu đồng/m2 còn 28 triệu đồng/m2. Hai năm sau, căn hộ HoàngAnh An Tiến được giảm giá từ 18 triệu đồng/m2 còn 14,5 triệu đồng/m2. Để có thể đưa ra mặt bằng giá này, theo ông Đức đó là vì Cty có lợi thế là mua đất rẻ, giá mua các nguyên vật liệu hay giá thầu xây dựng đều là giá vốn.

Do đó, với mức giá bán của dự án như trên Cty vẫn có lãi, tất nhiên là không nhiều lợi nhuận như trước. “Và như vậy không thểnào nói chúng tôi phá giá hay giảm giá vì khó khăn thanh khoản vì hiện tại Cty vẫn còn 2.500 tỉ đồng tiền mặt, thanh khoản tốt, không còn hàng tồn kho, việc bán giá thấp là không lỗ”, ông Đức cho biết.

Khó giảm vì… ngại ngân hàng(!)

Cú sốc từ HAGL đang khiến nhiều chủ đầu tư khác cảm thấy chộn rộn và dựbáo sẽ có những chương trình giảm giá ăn theo như trước đây. Điều này dễ dàng nhận thấy khi mà ngay tại buổi lễ ra mắt căn hộ mẫu và mở bán của dự án Thanh Bình, đã có không ít những “người hàng xóm” đến tìm hiểuvà nghe ngóng.

Về góc độ kinh tế, nếu không bán được hàng tồnkho, nhiều DN BĐS sẽ đối mặt với việc mất khả năng thanh toán khi tài sản ngắn hạn khác (ngoài hàng tồn kho) chỉ trang trải được chưa đầy 25% các khoản nợ đến hạn. Cứ một ngày trôi qua mỗi dự án mất số tiền tương đương một căn hộ để trả lãi vay. Như vậy, chỉ cần một năm, lợi nhuận củadự án đã bị ăn mòn hết và buộc phải giảm giá sớm để bán thu hồi vốn, trả lãi, lời được bao nhiêu hay bấy nhiêu. Thế nhưng với những người muanhà thì họ lại có câu hỏi tại sao chỉ có vài dự án chấp nhận giảm giá, trong khi đó có những dự án thấy bán mòn mỏi vẫn ế nhưng lại không chịu giảm. Phải chăng các chủ đầu tư này họ không gặp khó khăn? Xin thưa là không? Mà là vì có nhiều lý do khó nói.

Chủ đầu tư một dự án căn hộ cao cấp ở gần ngay khu đô thị PMH cho biết, trong một dự án BĐS thì vốn tự có của chủ đầu tư rất ít, chỉ 15-20% là cao, phần còn lại là do các NH cho vay, hoặc vay từ một số nguồn khác. Tài sản thế chấp ở đâychính là dự án, là những căn hộ hình thành trong tương lai, do đó tronggiá bán căn hộ đã có tính tới phần chi phí lãi vay này. Khi thị trường khó khăn, chủ đầu tư muốn giảm giá để bán căn hộ kiếm tiền rất dễ bị nhàbăng “tuýt còi” vì dẫu gì tài sản cũng đã do họ cầm cố, nên là tài sản của họ. Mà theo tính toán, với mức giảm của chủ đầu tư, có bán hết tài sản cũng không đủ trả nợ vay nên họ không đồng ý.

“Và nếu tìnhtrạng khó khăn cứ mãi kéo dài thì sẽ có lúc nhà băng lấy luôn dự án và cũng phải lao đao bán nhà như mình chứ tiền đâu mà trả lãi”, vị chủ đầu tư này sầu não tâm sự.

Giám đốc một NHTM ở TPHCM cũng thừa nhận đây là tình trạng phổ biến trên thị trường nên có rất nhiều trường hợp hiện đang mắc kẹt như vị chủ đầu tư nói trên. Khi làm dự án, nhiều DN “vẽ” rất hoành tráng, với giá bán khá cao, lợi nhuận lớn để nhà băng duyệt cho vay nhiều tiền. Nay DN muốn giảm giá, bán lỗ, không đảm bảo tài sản trả nợ thì NH không thể chấp nhận phương án này là đương nhiên. Nếu chủ đầu tư có tài sản khác để thế chấp vào để lấy dự án ra thì muốn giảm thế nào thì tùy.

Người mua nhà vẫn chờ đợi

Theo báo cáo quý III vừa công bố của Cty nghiên cứu thị trường BĐS Savill cũng đã đưa ra nhận định: Số lượng căn hộ được tung ra thị trườngngày càng nhiều, trong quý III/2012 căn hộ sơ cấp cung cấp cho thị trường khoảng 14.500 căn từ hơn 100 dự án. Trong đó, căn hộ hạng C đang dẫn đầu thị trường, chiếm khoảng 78% thị phần. Tuy nhiên, việc cạnh tranh gay gắt trên thị trường căn hộ tiếp tục đào thải các nhà đầu tư nhỏ lẻ, ngắn hạn. Tâm lý người mua nhà chờ đợi tiếp tục giảm giá gây tácđộng xấu đến tính thanh khoản của thị trường.


Theo Bảo Chương
Lao Động
Bên cạnh các kênh vốn truyền thống từ ngân hàng và huy động trong dân, thị trường BĐS năm 2017 có nhiều cơ hội đón thêm dòng vốn đến từ các quỹ đầu tư quốc tế thông qua hoạt động M&A và dòng tiền từ kiều bào ngoại quốc.
Hà Nội nên học tập kinh nghiệm của Paris khoanh khu vực nội đô cũ, giữ nguyên trạng và phát triển ra ngoại đô như Hà Nội đã từng quy hoạch. Và mở rộng về phía Tây, từ Mỹ Đình trở ra có thể xây chung cư cao tới 70- 80 tầng. Từ ranh giới khu Láng Hạ, sông Tô Lịch giữ Hà Nội cũ với kiến trúc Pháp là chủ đạo.
Đó là chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND Tp.HCM, ông Lê Văn Khoa tại hội nghị tổng kết năm 2016 của Sở Quy hoạch Kiến trúc (QH-KT) được tổ chức chiều ngày 20/1.
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt điều chỉnh Nhiệm vụ Quy hoạch xây dựng hệ thống trụ sở làm việc của các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan Trung ương của các đoàn thể tại Thủ đô Hà Nội đến năm 2030.
Trong khi giới đầu tư tài chính đang tỏ ra khá thận trọng trước việc ông Donald Trump lên nắm quyền thì các công ty bất động sản lại tỏ ra khá vui mừng.
Thay vì áp dụng cứng nhắc một mức và tại một thời điểm như Dự thảo sửa đổi Thông tư 36, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa thiết lập lộ trình rút ngắn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Điều này giúp giới kinh doanh BĐS như trút được một gánh nặng.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang