Thứ Bảy, 13/10/2012, 16:01

Lúng túng với thuế nhà đất

Mặc dù chính sách thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) đã qui định rõ việc xác định mức thuế suất liên quan đến việc chuyển nhượng nhà, đất... nhưng người nộp thuế vẫn lúng túng trong việc tiếp cận và vận dụng chính sách.
Lúng túng với thuế nhà đất | ảnh 1
Chủ đầu tư khi chuyển tên trên hợp đồng cho người mua mới phải phối hợp với cơ quan thuế để đề nghị cá nhân chuyển nhượng hợp đồng kê khai nộp thuế

Liên quan đến điều kiện xác định thu nhập chịu thuế TNCN cũng như cách tính thuế, không chỉ DN mà người nộp thuế vẫn còn lơ mơ.

Điều kiện xác định

Theo qui định hiện hành, đối với các trường hợp có đủ điều kiện xác định được thu nhập chịu thuế TNCN thì áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế và được xác định theo công thức sau: Thuế TNCN phải nộp = (Giá chuyển nhượng - Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng) x Thuế suất 25%.

Trong đó, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng cho người mua. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh qui định.

Giá vốn bao gồm giá mua và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua nhà, mua căn hộ đã ký với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, cộng với các chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng.

Trường hợp giá vốn không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp đầy đủ để chứng minh thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng; Trường hợp giá chuyển nhượng hợp đồng, vốn góp, nền, chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng thì giá tính thuế lấy theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh qui định.

Ngoài ra, đối với những cá nhân có hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng để mua nhà, đất thực tế dùng tiền vay để góp vốn hoặc nộp tiền mua nhà; có chứng từ trả lãi tiền vay phù hợp với hợp đồng vay của các tổ chức tín dụng để mua nhà, đất thì khi xác định thu nhập chịu thuế, khoản trả lãi tiền vay tương ứng với phần vốn thực tế đã góp cũng được xác định là chi phí hợp lý theo lãi vay thực tế. Hay các trường hợp mới chỉ góp một phần vốn thì giá vốn của hợp đồng chuyển nhượng được xác định như sau: Giá vốn của hợp đồng chuyển nhượng = Tổng số vốn phải góp theo hợp đồng - Phần vốn góp còn thiếu.

Với những trường hợp hợp đồng gốc đã được chuyển nhượng qua nhiều chủ và đã làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng với tổ chức cá nhân xây dựng nhà trước ngày 26/9/2009 nhưng không xác định được giá vốn của người nộp thuế đứng tên trên hợp đồng khi chuyển nhượng sau này, hoặc có xác định được giá vốn và chi phí liên quan nhưng giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng theo hướng dẫn tại điểm 3 mục II phần B Thông tư số 84/2008/TT- BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính.

Đối với tính thuế TNCN đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được xác định như sau: Với hợp đồng mua bán nền nhà, hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ ký trước thời điểm có hiệu lực thi hành của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, nay được chủ đầu tư đồng ý cho cá nhân chuyển nhượng; hoặc các trường hợp hiện đang chuyển nhượng hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì làm thủ tục kê khai, nộp thuế TNCN 25% trên thu nhập.

Cơ quan nào thu?

Tại Hội nghị đối thoại với DN do Bộ Tài chính chủ trì vừa diễn ra tại Hà Nội, vẫn có ý kiến cho rằng, bắt đầu áp dụng thuế TNCN trên các hợp đồng góp vốn vào các dự án bất động sản nhưng không biết ngành thuế sẽ dựa vào cơ quan nào để thu thuế, chủ dự án hay cơ quan nào khác? Trong khi đó, tại Thông tư 113/2011/TT- BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 4/8/2011 qui định thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư để hưởng quyền mua nền, mua căn hộ nay chuyển nhượng hợp đồng cho người mua mới thì phải trực tiếp kê khai nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản cho cơ quan thuế địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng. Chủ đầu tư khi chuyển tên trên hợp đồng cho người mua mới phải phối hợp với cơ quan thuế để đề nghị cá nhân chuyển nhượng hợp đồng kê khai nộp thuế theo quy định trên.

(Theo DĐDN)


Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang