Thứ Ba, 23/10/2012, 12:01

Thời “CẮT, PHÁT, RÚT” trên thị trường BĐS

“Cắt lỗ, Phát mại và Rút khỏi thị trường” là thuật ngữ mà giới đầu tư bất động sản thường nói để nói đến thị trường địa ốc tồn kho, ế ẩm, cũng như nguồn cung dư thừa hiện nay.
Thời kỳ bất động sản suy giảm đã kéo dài hơn một năm nay, cùng với đó là những khó khăn đeo đẳng các chủ dự án, nhà đầu tư thứ cấp và ngay cả những nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ. Thực trạng bất động sản bán “phá giá” đang diễn ra hàng ngày.

Hàng hóa bất động sản hiện nay đang tồn đọng rất nhiều trên thị trường. Những sản phẩm này được giới đầu tư gọi là hàng “CẮT, PHÁT, RÚT”. Để tìm hiểu thêm vấn đề này, PV có cuộc trao đổi với ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch CEN Group.

Ông có thể giải thích rõ thêm về nguồn hàng “cắt, phát, rút” trên thị trường hiện nay?

- Thứ nhất, “Cắt” nghĩa là hàng cắt lỗ. Nói đến câu chuyện lỗ, lãi thường là nhắc đến những người làm kinh doanh, những nhà đầu tư tham gia thị trường vì kỳ vọng bán có lãi. Giờ không còn kỳ vọng nữa nên họ tìm cách rút khỏi thị trường. Họ có thể bán ở bất kỳ mức giá nào đó mà có khách hàng mua. Mức giá đó phụ thuộc vào từng khách hàng, từng dự án và vào từng thời điểm.

Thời “CẮT, PHÁT, RÚT” trên thị trường BĐS | ảnh 1

Bên cạnh đó cũng có nhiều khách hàng đang mong chờ mua được sản phẩm đó. Những nhà đầu tư thứ cấp thậm chí trước đây đã từng mua được với mức chiết khấu 7%-10% nhưng giờ họ vẫn sẵn sàng cắt lỗ tiếp. Hoặc ở trong Tp.HCM có những dự án trước đây bán ở mức giá khoảng 14-15 triệu đồng/m2 thì giờ có thể bán 11-12 triệu đồng/m2 của nhà đầu tư thứ cấp bán ra thị trường. Hiện nay cũng có những khách hàng đang “săn lùng” những sản phẩm thuộc loại này, đặc biệt là những người mua nhà để ở.

Thứ hai, “PHÁT” có nghĩa là hàng phát mại. Hiện nay vấn đề nợ xấu có khoảng vài trăm nghìn tỷ gì đó, và những khoản nợ xấu này đã kéo dài nhiều năm rồi. Các ngân hàng đã nghỉ đến việc phát mại để thu hồi vốn và tăng tính thanh khoản cho ngân hàng.

Vấn đề ở đây là, tại thời điểm các ngân hàng tiếp nhận những tài sản bảo đảm này ở mức giá trị khác (giá bất động sản ở mức cao – PV), còn bây giờ, những tài sản bảo đảm đó lại ở một giá trị khác. Do vậy, câu chuyện phát mại tài sản bảo đảm này lại là chuyện chưa thể vội vàng thực hiện vì còn cần có tiếng nói chung giữa “con nợ” và bản thân đơn vị đứng ra thực hiện phát mại.

Bản thân CEN Group cũng đang phải kết hợp nhiều chiều, nhiều phía. Hơn nữa các thủ tục phát mại hiện nay cũng khá khó khăn. Vì vậy, đây là một trong những lý do trong suốt thời gian vừa qua có rất nhiều ngân hàng muốn giải quyết dứt điểm những đống nợ đó mà chưa thực hiện được ngay.

Hiện các ngân hàng cũng đang có những động thái để giải quyết hàng tồn đọng, hàng phát mại, hàng thế chế chấp. Những loại hàng này sẽ tạo ra cho thị trường một mặt bằng giá hoàn toàn mới, và tôi tin rằng sản phẩm này đang rất được người dân ngóng chờ. Vấn đề là phải có đơn vị trung gian, khách quan để lo cho khách hàng vấn đề thủ tục.

Chẳng hạn như vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm thì phải có Hội đồng định giá, giải quyết được vấn đề đang bị thế chấp ở ngân hàng, nghĩa là đã đăng ký giao dịch bảo đảm. Làm sao để có tiền trả cho ngân hàng thì ngân hàng mới trả lại “sổ đỏ” hay nói cách khác là giải chấp trước khi đem ra giao dịch.

Do đó, cần có những đơn vị trung gian chuyên nghiệp để làm những công việc này thì người mua mới có thể mua được những loại sản phẩm này, và người bán mới mua được. Loại sản phẩm phát mãi hiện nay thường tập trung ở những ngân hàng TMCP tư nhân, ngân hàng quy mô vừa và nhỏ, còn những ngân hàng có yếu tố vốn nhà nước thì gần như chưa có động thái lắm về vấn đề này.

Thứ ba, “RÚT” nghĩa là loại hàng của những “chủ dự án rút khỏi thị trường” có rất nhiều chủ đầu tư, phần lớn là “tay ngang”, DN đầu tư ngoài ngành. Các ngành như thép, dầu khí, khai khoáng,…nên họ phải rút khỏi thị trường để tập trung vào ngành cốt lõi của họ.

Nên những đối tượng này cũng đang thực hiện rút khỏi thị trường để thu hồi vốn. Đây là nhóm sản phẩm đang rất được quan tâm mà CEN group đang gom lại thành 3 loại là “hàng cắt lỗ”, “hàng phát mại”, và “hàng rút khỏi thị trường”, được gọi tắt là hàng “cắt, phát, rút”.

Về giá bán của loại sản phẩm này thì như thế nào, thưa ông?

- Nếu tính theo tỷ lệ %, có những dự án đã bán thấp hơn đã từng công bố hoặc đã bán trước đây thường thấp hơn khoảng 30% - 40%. Thông thường loại sản phẩm này có mức giá giảm trung bình khoảng 30% so với trước đây.

Ông có nghĩ thị trường cần có “cú sốc” về giá thời điểm hiện nay để thu hút được người mua?

- Công thức định giá tài sản bảo đảm của ngân hàng thường ở mức an toàn. Hơn nữa tỷ lệ giải ngân dựa trên tài sản thế chấp cũng chỉ chiếm tỷ trọng nào đó. Thông thường với hai hệ số này thường thấp hơn 50% giá trị thực của thị trường tại thời điểm đó.

Vì thế, tôi tin nếu bất động sản thế chấp hiện nay mà bán thấp hơn khoảng 50% so với giá trước đây là rất hấp dẫn, hoàn toàn có thể thu hồi được khoản vay trước đây của ngân hàng.

Khu vực nào có bất động sản được phát mại nhiều?

- CEN group cũng mới đang thực hiện chủ trương này được khoảng một tháng nay, hiện mới đang thực hiện gom các nguồn hàng, và pải làm việc với nhiều đối tác như ngân hàng, chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp.

Sản phẩm này chủ yếu ở vùng ven, càng xa trung tâm càng nhiều như Mê Linh, Đông Anh, Thạch Thất, Quốc Oai, Hòa Lạc,…loại hàng ít có giá trị sử dụng, càng để càng lỗ. Loại hàng này “xả hàng, cắt lỗ” rất nhiều. Còn loại bất động sản có giá trị sử dụng như vành đai 3 trở vào cũng không nhiều lắm.

Xin cám ơn ông!

(Theo TTVN)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang