Thứ Năm, 08/11/2012, 16:01

Nhà đầu tư nội cần cảnh giác với dự án ngoại (Bài 2)

Qua tìm hiểu về dự án (DA) Park Hyatt St. Kitts đang được chào mời đầu tư tại Tp.HCM, chủ đầu tư muốn mời gọi các nhà đầu tư (NĐT) góp vốn mua cổ phần trong DA BĐS, chứ không phải việc mua và sở hữu một BĐS riêng biệt cụ thể trong DA.
>>Nhà đầu tư nội cần cảnh giác với dự án ngoại (Bài 1)

Vì vậy, rủi ro đối với người góp vốn trong trường hợp này chủ yếu liên quan đến hoạt động kinh doanh của chủ DA (Công ty Range Developments). Pháp luật Việt Nam không cấm việc tổ chức giới thiệu các cơ hội đầu tư ra nước ngoài và các thủ tục di trú nước ngoài. Nhưng bản thân chương trình này là nhập quốc tịch thông qua đầu tư. Như vậy, DA BĐS này chỉ phù hợp cho các NĐT cá nhân muốn được định cư và được hưởng quyền công dân ở nước sở tại, chứ không phải tìm kiếm lợi nhuận từ việc đầu tư.

Luật không cấm nhưng chưa có quy định cụ thể

Mục đích của chương trình là nhập cư ở nước ngoài, nên NĐT cần xem xét kỹ về mọi mặt của điều kiện sống nếu có ý định định cư lâu dài tại nước đó. Để đảm bảo quyền lợi đầu tư của mình, NĐT cần nghiên cứu kỹ các quy định pháp luật của nước sở tại liên quan đến hoạt động đầu tư; các thông tin chủ DA, rủi ro và lợi nhuận của DA đầu tư; những chi phí có thể phát sinh liên quan đến thủ tục đầu tư ở nước ngoài.

Nhằm tránh rủi ro mất tiền trong quá trình thực hiện các thủ tục di dân và đầu tư, NĐT cần nghiên cứu kỹ các tài liệu giới thiệu, tài liệu hướng dẫn và các quy định của chương trình này, phải ký kết hợp đồng dịch vụ rõ ràng với người cung cấp dịch vụ thực hiện thủ tục di dân và đầu tư.

Về việc chuyển tiền ra nước ngoài, pháp luật về quản lý ngoại hối cho phép công dân Việt Nam được mang ngoại tệ ra nước ngoài thông qua tổ chức tín dụng được phép trong trường hợp định cư ở nước ngoài. Vì vậy, để chuyển số ngoại tệ đầu tư ra nước ngoài, NĐT cá nhân phải hoàn tất thủ tục định cư ở nước ngoài.

Song, nếu tách rời việc định cư, thì đây là hình thức đầu tư gián tiếp ra nước ngoài. Luật Đầu tư Việt Nam (2005) quy định việc đầu tư ra nước ngoài theo hình thức đầu tư gián tiếp phải tuân thủ các quy định của pháp luật về ngân hàng, chứng khoán và các quy định khác có liên quan.

Pháp lệnh Quản lý ngoại hối (2005) và Nghị định 160/2006/ND-CP hướng dẫn thi hành pháp lệnh ngoại hối quy định NĐT được đầu tư ra nước ngoài dưới hình thức đầu tư gián tiếp nếu đáp ứng đủ điều kiện do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam quy định.

Thống đốc NHNN Việt Nam quy định cụ thể điều kiện, trình tự, thủ tục và việc sử dụng ngoại hối để đầu tư gián tiếp ra nước ngoài. Tuy nhiên, cho đến nay NHNN Việt Nam chưa có bất kỳ hướng dẫn nào cụ thể về việc này.

Do vậy, có thể khẳng định rằng pháp luật Việt Nam không cấm hình thức đầu tư gián tiếp, nhưng cụ thể việc chuyển tiền ra nước ngoài đầu tư và thu lợi nhuận từ khoản đầu tư này và thực hiện ra sao vẫn chưa có khung pháp lý, nên không thể chuyển tiền ra nước ngoài được.

Hiến pháp Việt Nam quy định công dân có quyền ra nước ngoài và từ nước ngoài về nước theo quy định của pháp luật. Theo đó công dân Việt Nam có quyền xuất cảnh định cư ở nước ngoài nếu được nước sở tại chấp nhận và không thuộc trường hợp bị cấm xuất cảnh theo pháp luật Việt Nam.

Về quốc tịch, Nhà nước Việt Nam thừa nhận công dân Việt Nam có thêm một quốc tịch nước ngoài. Nhà nước Việt Nam cũng cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được đăng ký giữ quốc tịch Việt Nam nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo luật định. Mặc dù vậy, Luật Cư trú quy định, trường hợp công dân Việt Nam xuất cảnh định cư ở nước ngoài sẽ bị xóa hộ khẩu.

Công dân Việt Nam đã xuất cảnh định cư ở nước ngoài khi trở về Việt Nam cư trú phải đăng ký tạm trú. Nếu muốn thường trú lâu dài tại Việt Nam phải làm thủ tục đăng ký thường trú (thủ tục hồi hương), với rất nhiều điều kiện phải đáp ứng theo quy định của pháp luật.

Quá nhiều rủi ro

Theo tài liệu giới thiệu về DA này của Công ty Luật Harvey Law Group, quá trình nộp đơn diễn ra theo 4 bước. Trong 3 bước đầu tiên NĐT phải lần lượt nộp đủ số tiền đầu tư 400.000USD, các khoản phí cho Chính phủ và phí dịch vụ (tổng cộng khoảng 564.500USD cho một gia đình 4 người).

Bước thứ 4 mới được xem xét cấp giấy chứng nhận nhập quốc tịch. Như vậy, về mặt lý thuyết, trong khi NĐT chưa được chấp nhận cho định cư ở nước ngoài thì làm sao chuyển được các khoản tiền trên ra nước ngoài cho Ngân hàng Standard Chartered Bank (Dubai, UAE) và cho Chính phủ St. Kitts & Nevis?

Vậy có phải NĐT nộp số tiền này cho Harvey Law Group trong nước và sau khi hoàn tất thủ tục Harvey Law Group sẽ chuyển số tiền này ra nước ngoài? Điều này có khả thi hay không?

Nhà đầu tư nội cần cảnh giác với dự án ngoại (Bài 2) | ảnh 1
Khách hàng tham gia buổi tiệc giới thiệu dự án Park Hyatt St. Kitts.

Về rủi ro đầu tư, khi NĐT góp vốn vào một DA tại một đảo quốc xa xôi thuộc sở hữu của một người chủ DA ở một nước thứ ba, chắc chắn khoản đầu tư này nằm ngoài tầm quản lý và kiểm soát của người góp vốn (NĐT). Việc định đoạt số tiền góp vốn sẽ thuộc về người chủ DA.

Giả sử trong trường hợp chủ DA thoái vốn và rút về nước (ôm tiền bỏ về nước), quyền lợi của người góp vốn trong DA sẽ được xử lý như thế nào? (muốn rõ về nội dung này cần tham khảo thỏa thuận mua phần vốn góp giữa NĐT và chủ DA; pháp luật nước sở tại). Hay giả sử trong trường hợp DA kinh doanh không có hiệu quả dẫn đến thua lỗ, NĐT có nguy cơ mất vốn sẽ “bám víu” vào đâu?

Điều này được khẳng định trong các tài liệu giới thiệu về DA là chủ DA không chịu trách nhiệm và không có cam kết về mức lợi nhuận hay thua lỗ của DA (lợi nhuận hay thua lỗ phụ thuộc vào kết quả kinh doanh trên thực tế). Việc đầu tư như vậy chủ yếu dựa trên niềm tin của NĐT vào “uy tín” kinh doanh của chủ DA và các bên liên quan.

Việc mua phần vốn góp như trên khác với việc góp vốn mua một BĐS cụ thể tại nước sở tại. Nếu mua BĐS tại nước sở tại rủi ro có thể xảy ra ở giai đoạn xác lập giao dịch mua bán. Khi đã mua bán hoàn tất, NĐT được cấp giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp, thì rủi ro phụ thuộc vào môi trường pháp lý hoặc triển vọng của thị trường BĐS (nếu vì mục đích kinh doanh) của nước sở tại.

Tuy nhiên, các rủi ro này có thể hạn chế được bằng cách NĐT tìm hiểu thật kỹ về môi trường pháp lý và thị trường BĐS của nước sở tại trước khi quyết định đầu tư và giao kết hợp đồng dịch vụ chặt chẽ với nhà cung cấp dịch vụ có uy tín.

Còn đây là vấn đề đầu tư quốc tế và di dân nên rất phức tạp và có nhiều điều kiện phải đáp ứng. Nếu không có sự tìm hiểu kỹ về các điều kiện và không có sự giao kết rõ ràng trong hợp đồng dịch vụ với người cung cấp dịch vụ (công ty luật), NĐT có thể mất các khoản tiền cọc và phí.

Trên thực tế, có rất nhiều đơn vị làm dịch vụ di dân và có rất nhiều chương trình di dân đi các nước phát triển với điều kiện là người di dân phải đầu tư một số tiền nhất định ở nước tiếp nhận nhập cư. Nhưng khi tiến hành thủ tục thì vướng phải rào cản về việc chứng minh nguồn gốc tiền (tiền sạch, mà đa số người Việt Nam khó chứng minh), do quy định về phòng chống rửa tiền của nước sở tại.

Ngoài ra, còn rất nhiều lý do khác dẫn đến việc thực hiện thủ tục di dân không thực hiện được và NĐT phải đối mặt với nhiều rủi ro.

Luật sư Nguyễn Mạnh Hiến, Đoàn Luật sư Tp.HCM
(Theo SG ĐTTC)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang