Thứ Bảy, 10/11/2012, 12:01

Vòng luẩn quẩn giữa ngân hàng và bất động sản

Trong quan hệ giữa bất động sản và ngân hàng đã và đang tồn tại vòng luẩn quẩn: “xiết nợ - giá bất động sản sụt giảm - tài sản thế chấp bốc hơi - ngân hàng kiệt quệ - xiết nợ càng cao”.
Vậy tiền đề của vòng luẩn quẩn này là gì và làm thế nào để thoát khỏi nó?

Trước hết, cần xác định một số tiền đề chính của vòng luẩn quẩn này. Cần phải thừa nhận một thực tế, bất động sản là kênh đầu tư đòi hỏi một lượng vốn lớn, dài hạn, nhưng hứa hẹn đem lại lợi nhuận hấp dẫn, nhất là trong bối cảnh tỷ lệ dân số thành thị ở nước ta còn ở mức thấp, nhu cầu về nhà ở rất lớn... Việc đầu tư vào bất động sản đã thu hút không ít đối tượng, bao gồm các doanh nghiệp, cá nhân là chủ đầu tư (sơ cấp), nhà đầu tư thứ cấp và cả các ngân hàng thương mại. Do cơ chế, chính sách quản lý đất đai chưa hoàn thiện, còn nhiều kẽ hở, nên phần lớn các đại gia của Việt Nam đều bắt đầu hoặc chủ yếu giàu lên từ đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Nguồn vốn đầu tư vào bất động sản phần lớn phải đi vay, chỉ có một phần nhỏ là vốn tự có. Cơ cấu sản phẩm chủ yếu là căn hộ hoặc chung cư cao cấp, trong khi đó, đại bộ phận người có nhu cầu thực lại chỉ nhắm tới căn hộ có quy mô nhỏ, giá rẻ.

Vòng luẩn quẩn giữa ngân hàng và bất động sản | ảnh 1

Hiện có những dự báo khác nhau về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản. Theo nhiều dự báo, phải tới năm 2014, thị trường bất động sản mới thoát đáy, vượt dốc đi lên; nếu có ấm, nóng thì phải từ năm 2015 hoặc sau đó.

Nhiều khoản vay để đầu tư, kinh doanh bất động sản và được thế chấp bằng bất động sản đã qua thời hạn trả, trong khi lãi suất tiền vay rất cao và giá lại giảm rất mạnh, nên không bán được hàng. Nếu khách hàng không có tiền trả nợ, thì việc ngân hàng xiết nợ là bình thường, theo đúng hợp đồng đã ký giữa ngân hàng và khách hàng.

Khi bị ngân hàng xiết nợ, khách hàng vay buộc phải đẩy mạnh bán sản phẩm ra thị trường. Đáng lưu ý, điều này lại diễn ra trong điều kiện người có nhu cầu thực không đủ tiền mua, hoặc do cơ cấu và giá bán sản phẩm không phù hợp với túi tiền, hoặc khách hàng có đủ tiền mua, nhưng có tâm lý chờ giá giảm nữa mới mua.

Cung (bao gồm cả sản phẩm đã và đang xây dựng,  sản phẩm đã mua bằng tiền vay ngân hàng...) tăng, trong khi cầu tăng chậm hơn, thậm chí có loại còn giảm, thì giá bất động sản lại càng bị sụt giảm. Giá bất động sản giảm trung bình khoảng 30 - 40%, có loại còn giảm mạnh hơn.

Khi giá bất động sản bị sụt giảm mạnh, thì tài sản thế chấp ngân hàng cũng bị bốc hơi, giá trị tài sản thế chấp cũng bị giảm mạnh theo, thậm chí còn xuống dưới cả mức giá được tính thế chấp khi vay. Đó là chưa kể một tài sản được thế chấp ở nhiều ngân hàng hoặc được “thổi giá”.

Khi tài sản thế chấp là bất động sản bị “bốc hơi”, các ngân hàng cho vay càng bị kiệt quệ. Nợ xấu tăng, trích lập dự phòng phải tăng, lợi nhuận theo đó bị giảm. Khi đó, mức độ xiết nợ của ngân hàng đối với bất động sản càng cao, mà ngân hàng ôm bất động sản cũng không dễ xử lý, bởi thiếu tính chuyên nghiệp... Như vậy, vòng luẩn quẩn cũ tiếp tục lặp lại.

Để thoát khỏi vòng luẩn quẩn trên, đòi hỏi phải khẩn trương thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ, trong đó có một số giải pháp đề xuất sau:

Một, bản thân các doanh nghiệp đang nắm giữ bất động sản cần chuyển đổi mạnh cơ cấu sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân, bằng cách chia nhỏ các căn hộ, xây căn hộ nhỏ.

Hai, các doanh nghiệp cần hạ giá bán hơn nữa. Đây là việc làm cần thiết để đẩy nhanh tiêu thụ sản phẩm, vừa giảm tồn kho, vừa thu hồi vốn và có vốn trả nợ ngân hàng hoặc hoàn thiện tiếp.

Ba, Nhà nước không nên để “bong bóng” bất động sản bị vỡ, vì ảnh hưởng của nó sẽ rất lớn, có thể tác động dây chuyền tới nhiều ngân hàng thương mại và nền kinh tế.

(Theo Đầu tư)

Bộ GTVT đề nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư tuyến đường Hồ Chí Minh, đoạn Chơn Thành - Đức Hòa trị giá khoảng 3.800 tỷ đồng theo hình thức BOT.
Tại sao nhiều nơi cùng xảy ra “sốt đất”? Cơn sốt này có nguy cơ bong bóng hay không? Có thể dùng thuế tài sản nhà đất để hạ nhiệt cơn sốt này hay không?
Ngày 23/4, Bộ Xây Dựng và Bộ Công an đã bắt đầu đợt tổng kiểm tra nhà cao tầng, nhà chung cư, cơ sở tập trung đông người có nguy cơ xảy ra cháy nổ tại 7 tỉnh, thành phố lớn.
Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 27/NQ-CP điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất tỉnh Hưng Yên đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020).
Theo báo cáo của Your Move, trong tháng 2 năm 2018, giá BĐS tại Scotland tăng trưởng 7,3% so với cùng kỳ năm ngoái, dẫn đầu các quốc gia trong Vương quốc Liên hiệp Anh và Bắc Ireland (UK).
Ngay từ đầu năm nay, các tổ chức tín dụng đã nhận chỉ đạo từ Ngân hàng nhà nước (NHNN) yêu cầu phải tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh; hạn chế tập trung tín dụng với lĩnh vực bất động sản (BĐS), xây dựng… Đáng chú ý, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn cũng phải giảm về mức 45% bắt đầu từ ngày 1/1/2018.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang