Thứ Sáu, 16/11/2012, 10:03

Chuyển đổi nhà ở thương mại sang NƠXH: Nên hay không?

Mới đây, Bộ Xây dựng đề xuất về việc chuyển đổi mục đích từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để giải quyết lượng hàng tồn kho trên thị trường. Đây dược xem là giải pháp tạo sự chú ý đặc biệt trong dư luận.
Lâu nay những người tạo dựng BĐS chú trọng nhiều vào việc xây dựng căn hộ trung và cao cấp, trong khi đó nhu cầu người dân về căn hộ bình dân lại bị lãng quên. Đây là một trong những lý do căn bản khiến thị trường BĐS trầm lắng kéo dài. Giải pháp mới nhất mà Bộ Xây dựng đưa ra nhằm giải tỏa lượng hàng tồn kho BĐS là chuyển nhà ở thương mại (NƠTM) sang nhà ở xã hội (NƠXH). Tuy nhiên, theo các DN, việc chuyển đổi mục đích của dự án có thể gặp vướng mắc về kỹ thuật và pháp lý.

Đơn cử, đối với một dự án, cơ sở hạ tầng, chi phí cho căn hộ đã hoàn thành thì việc thay đổi là điều không dễ. Ngay cả khi các dự án NƠTM được miễn tiền sử dụng đất như NƠXH thì trở ngại đối với DN là không thể bán sản phẩm như NƠTM do Nhà nước khống chế giá bán cũng như đối tượng mua nhà. Theo một đại diện lãnh đạo của Cty Đất Xanh Miền Bắc phân tích, chuyển đổi NƠTM sang NƠXH rất khó cho DN. Có thể là DN đỡ được tiền sử dụng đất nhưng lại bị ràng buộc rất nhiều ở vấn đề thủ tục Nhà nước. Ví dụ, đối với NƠXH, lợi nhuận chỉ được phê chuẩn ở 10%, giá bán bị khống chế, người mua nhà cũng bị hạn chế bởi các điều kiện mua. Đối với DN BĐS, luôn tập trung cho tính thanh khoản, khách hàng và giá cả. Nếu chuyển đổi NƠTM sang NƠXH sẽ gây nhiều khó khăn cho đơn vị kinh doanh địa ốc.

Chuyển đổi nhà ở thương mại sang NƠXH: Nên hay không? | ảnh 1

Ở một góc nhìn khác, thị trường BĐS trầm lắng kéo dài trong thời gian quá lâu là do loại hình NƠXH vẫn chưa được chú trọng đầu tư như các loại NƠTM. Bởi vậy, NƠXH thường không thu hút được nhiều người quan tâm. Ví dụ như các dự án tái định cư, người dân không muốn chuyển tới ở do loại nhà thường được xây theo lối bao cấp, rất nhanh hỏng, xuống cấp hoặc không phù hợp với điều kiện sống của người dân. Do đó, nếu chuyển đổi được từ NƠTM thành NƠXH sẽ không chỉ đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của đại bộ phận người dân, mà đồng thời cũng giải phóng lượng hàng tồn kho cho các DN. Chìa khóa cốt lõi của vấn đề chính là Nhà nước cần có chính sách cụ thể, hợp lý và đúng lộ trình để áp dụng hình thức chuyển đổi này cho các dự án NƠTM.

Theo ông Phạm Sỹ Liêm, nhà giá rẻ là một phân khúc rõ rệt của thị trường. Muốn phân khúc này phát triển thì Nhà nước phải tạo điều kiện cho bên cung và không hạn chế gì cho bên cầu. Bên cầu có tiền, hoặc vay từ bất cứ nguồn nào (từ người thân, đơn vị làm việc, Ngân hàng) để mua nhà không phải kê khai với quá nhiều thủ tục như hiện nay. Bên cạnh đó, Chính phủ, các cơ quan đơn vị Nhà nước có thể mua để làm nhà công vụ, nhà tái định cư thì sẽ rất tốt.

Theo ông Dane Moodie - Giám đốc điều hành Colliers International Việt Nam, các chính sách ở thời điểm hiện tại mới dừng lại ở giai đoạn đề xuất. Vì vậy vấn đề đầu tiên là cần bao nhiêu thời gian để thực hiện chúng. Nếu các chính sách trở thành hiện thực, điều quan trọng nhất sẽ là việc đảm bảo thực hiện chính sách một cách đúng đắn, nghiêm túc. Đồng thời chính sách hỗ trợ tài chính, ưu đãi không nên lạm dụng quá đối với các nhà đầu tư. Cần phải kiểm soát thật nghiêm ngặt để đảm bảo NƠXH sẽ mang lại lợi ích cho những người cần nó. Nếu các ngân hàng tăng cho vay ưu đãi, thì cũng phải làm điều đó thật trách nhiệm. Trong trường hợp chuyển đổi từ dự án cao cấp thành NƠXH, hình ảnh của dự án có thể bị ảnh hưởng xấu - chủ đầu tư cần đảm bảo không gây phương hại đến các hạng mục khác của dự án.

Phần đông các chuyên gia kinh tế cũng như BĐS đều nhận định, việc xây dựng chính sách là dài hạn, đòi hỏi lộ trình. Theo GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT đây là đề xuất rất có lý vì thị trường hiện đang chậm giao dịch. Đó là điểm rất cần sự can thiệp của Nhà nước bằng cách kích cầu thực sự như: Tạo điều kiện hỗ trợ vay vốn lãi suất thấp để người tiêu dùng có thể tăng khả năng thanh toán.

Tuy nhiên, cũng có thể hỗ trợ cho bên cung bằng cách như Bộ Xây dựng kiến nghị khi Nhà nước có nhu cầu xây dựng nhà công vụ, nhà tái định cư. Hiện thị trường đang ế thừa BĐS tồn đọng - đúng nhu cầu phục vụ nhà ở công vụ, tái định cư thì đây sẽ là tác động giảm khó khăn cho cung. Chỉ có điều là chúng ta thực hiện theo nguyên tắc công khai, minh bạch, đưa ra đấu giá, từ đó xem xét giá thành hợp lý với dự toán ngân sách để làm nhà công vụ, nhà tái định cư. Điều này sẽ tháo gỡ được một phần khó khăn cho DN BĐS nhưng cụ thể ra sao thì còn phụ thuộc vào ngân sách của từng địa phương dành cho xây dựng nhà công vụ, nhà tái định cư, NƠXH. Nếu lượng ngân sách đó đủ lớn thì giúp thị trường vượt qua điểm nghẽn như hiện nay. Dù ít hay nhiều thì đây cũng là một cách thức tốt nếu chúng ta biết cách thực hiện.

Ông Đào Ngọc Nghiêm - Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Hà Nội: Riêng Hà Nội có trên 800 dự án KĐTM, trong đó hơn 200 được tiếp tục triển khai, còn lại phải điều chỉnh. Nếu chuyển đổi mục đích đầu tư xây dựng dự án thì cần tập trung điều chỉnh những dự án này và cũng chỉ điều chỉnh những dự án có khả năng tạo cuộc sống tốt cho người dân. Đồng thời, phải đặc biệt quan tâm xây dựng hạ tầng, phải xem xét đến đồng bộ quy hoạch các chuyên ngành khác nếu không sẽ tác động rất lớn và phá vỡ quy hoạch đô thị.

(Theo Baoxaydung)

Theo Bộ Giao thông vận tải (GTVT), dự án đường sắt trên cao Cát Linh - Hà Đông sẽ đưa vào khai thác thử vào tháng 11/2017 và đến tháng 2/2018 sẽ đưa vào khai thác thương mại.
Cân nhắc kỹ khi đầu tư vào phân khúc bất động sản (BĐS) cao cấp; cẩn trọng khi bỏ tiền vào BĐS công nghiệp, nghỉ dưỡng; theo sát diễn biến của chính sách đánh thuế từ căn nhà thứ hai... là những khuyến cáo cho giới đầu tư địa ốc trong năm 2017.
Sáng 03/02, Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng đã kiểm tra tình hình thi công các công trình trọng điểm của thành phố tại nút giao thông phía Tây cầu sông Hàn và nút giao thông Điện Biên Phủ - Nguyễn Tri Phương.
UBND TP.HCM vừa chấp thuận đề xuất của Sở Quy hoạch Kiến trúc và UBND quận Gò Vấp về việc điều chỉnh quy hoạch một số khu vực tại quận Gò Vấp.
Các nhà phân tích lo ngại việc phát triển ồ ạt nhiều dự án nhà ở, bỏ xa nhu cầu thực tế ở bang Johor, Malaysia sẽ tác động tiêu cực đến thị trường BĐS, làm xuất hiện những khu dân cư vắng bóng người ở.
Gói vay nhà ở xã hội năm 2017 hiện vẫn là chủ đề được dư luận đặc biệt quan tâm sau khi gói vay 30 nghìn tỷ kết thúc. Dưới đây là buổi trò chuyện của ông Nguyễn Văn Lý, Phó Tổng giám đốc Ngân hàng Chính sách Xã hội (CSXH) với PV báo Lao động về chủ đề này.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang