Thứ Năm, 22/11/2012, 09:04

Kiếm siêu lợi nhuận từ đầu tư BĐS: Tư duy đã...lỗi thời!

"Nếu đặt vấn đề vào đầu tư BĐS mà đạt siêu lợi nhuận thì nền kinh tế đó sẽ thiếu ổn định". Đây là nhận định của GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT về vấn đề siêu lợi nhuận trong đầu tư BĐS cũng như tranh cãi quanh vấn đề về giá BĐS.
Vừa qua tại dự án chung cư Đại Thanh (Hà Nội) đã thông báo giá căn hộ còn có 10 triệu đồng/m2, một số dự án tại TP Hồ Chí Minh đã thông báo chuẩn bị triển khai dự án chung cư cao tầng có giá bán 9 triệu đồng/m2. Thậm chí Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn còn tuyên bố: giá bán 9 triệu đồng là đã có lãi 10%.

Tuy nhiên, trong làn sóng giảm giá căn hộ với bước đi đột phá mà nhiều nhà đầu tư lên tiếng về việc bán phá giá như trên cũng gây ra không ít tranh cãi khi cho rằng: việc hạ giá BĐS thực chất là bán phá giá và sẽ gây hoang mang cho người muốn mua nhà.

Nhưng đứng dưới góc độ người tiêu dùng, lại có ý kiến đặt ra 9 tr/m2 vẫn là cao, giá BĐS còn xuống thấp nữa, thậm chí là 5-7 tr/m2.

Trao đổi với Vland về vấn đề này GS. TSKH Đặng Hùng Võ cho biết:

“Việc giảm giá của Đại Thanh là một tín hiệu đáng mừng cho thị trường. Mặc dù điều này có thể gây ra không ít khó chịu cho nhiều nhà đầu tư. Đặc biệt ở thị trường Hà Nội quen với việc bước vào thị trường là nhìn thấy siêu lợi nhuận. Chúng ta phải dẹp tư duy đó đi. Chúng ta phải thấy rằng đầu tư vào BĐS thì mức độ lợi nhuận nó cũng chỉ tương tự với các loại hình đầu tư khác thì nền kinh tế mới ổn định. Còn nếu đặt vấn đề vào đầu tư BĐS mà đạt siêu lợi nhuận thì nền kinh tế đó sẽ thiếu ổn định”.

“Không có Đại Thanh thì sẽ có một ông khác làm điều đó”

-  Từ những tranh cãi ấy nhiều câu hỏi được đặt ra xung quanh thị trường BĐS trong đó không khỏi hoài nghi: Vậy đâu là giá thật của căn hộ chung cư? Liệu thị trường BĐS đã chạm đáy hay chưa?

Kiếm siêu lợi nhuận từ đầu tư BĐS: Tư duy đã...lỗi thời! | ảnh 1
GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT
Từ sự giảm giá của Đại Thanh sẽ buộc các nhà đầu tư khác phải theo xu hướng đó không theo không được. Và các nhà đầu tư lúc này sẽ phải trăn trở với việc làm thế nào để cạnh tranh và tồn tại đồng nghĩa với việc phải xem xét hạ giá thành sản phẩm thì đấy mới là động lực để phát triển thị trường còn nếu không có động lực hạ giá thành sản phẩm thì không bao giờ thị trường phát triển được.

Thế nên cần nhìn nhận đây là một tin hiệu đáng mừng, các nhà đầu tư đừng có vội nóng giận, chỉ trích những chuyện ấy. Vì đã là thị trường thì đây là cuộc chơi mà thị trường sẽ tự điều chỉnh giá cả trên cơ sở mối quan hệ cung cầu để từ đó tạo ra điểm gặp nhau giữa cung với cầu. Cầu như thế nào thì cung với ứng đúng mức hàng hóa mà đại đa số cầu đang cần. Đó là nói về khía cạnh kinh tế.

Nhưng về bản chất nó là mang tính xã hội, phản ánh các giá trị của xã hội vào trong vấn đề cung hàng hóa. Đó cũng là quy luật bình thường của thị trường.

Kể cả nếu không có Đại Thanh thì tôi tin sẽ có một ông khác làm điều đó bởi vì đấy là quy luật tất yếu của thị trường. Tất cả sẽ phải trở về giá trị thật của nó mới có thể tồn tại được chứ không thể sống giả bằng sự thổi phồng.

“Nhà nước cần rà soát lại đơn giá mình đưa ra”

-  Về làn sóng hạ giá căn hộ chung cư thời gian vừa qua, ngay chính bản thân các doanh nghiệp trên thị trường cũng đã đặt ra lo ngại có hay không nguy cơ nhà thu nhập thấp bị “bóp chết”. Xin ông cho biết ý kiến về vấn đề này?

Nếu cho rằng việc giảm giá căn hộ sẽ “bóp chết” nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội thì nhà nước lại cần phải rà soát lại đơn giá mình đưa ra. Đơn giá mình đưa ra như vậy là quá cao vì thực tế người ta có thể làm được giá đó rồi, thấp hơn so với giá định hình cho nhà ở xã hội rồi thì đấy cũng là một áp lực cho cơ quan nhà nước là phải tính lại giá cho nhà ở xã hội.

Và điều này cũng phản ánh một thực tế ở Hà Nội là người có quyền được vào ở nhà xã hội đang không muốn vào ở nhà ở xã hội vì người ta nói rằng giá quá cao. Cần lưu ý điều này xảy ra trước khi Đại Thanh hạ giá. Vậy thì khả năng giảm giá của thị trường đến mức 10 triệu rồi thì các cơ quan quản lý đặc biệt là Bộ Xây dựng phải rà soát lại và đưa ra chuẩn kinh tế mới cho nhà ở xã hội. Làm sao nhà ở xã hội chết được mà nó sẽ có sức sống thậm chí là tốt hơn và có lợi hơn cho người được sử dụng nhà ở xã hội.

Kiếm siêu lợi nhuận từ đầu tư BĐS: Tư duy đã...lỗi thời! | ảnh 2
Đầu tư vào BĐS thì mức độ lợi nhuận nó cũng chỉ tương tự với các loại hình đầu tư khác. Cần phải dẹp tư duy bước vào thị trường là nhìn thấy siêu lợi nhuận.


-  Nói như vậy, phải chăng đã đến lúc lập lại giá trị bằng bằng căn hộ? Nhìn nhận từ thực tế, cần phải đưa ra những giải pháp thực hiện như thế nào cho thị trường BĐS đang nguội lạnh hiện nay, thưa ông?

Các trợ giúp về chính sách của nhà nước nên đặt vấn đề trọng tâm vào cho bên cầu như lãi suất ưu đãi cho vay dài hạn, có quỹ nào đó chịu ảnh hưởng trực tiếp của ngân sách nhà nước đưa ra chính sách trợ giúp trực tiếp cho cầu chứ không trợ giúp cho cung.

Trước đây chúng ta thường làm theo kiểu đưa ra những chính sách hỗ trợ cho cung như giảm giá, hỗ trợ tiền sử dụng đất để từ đó cung mới phát trợ giúp này của nhà nước cho cầu. Bây giờ cần phải trợ giúp trực tiếp cho cầu để vòng qua cung.

Nghĩa là những người có thu nhập thấp, những người nghèo có thể có được những ưu đãi về tiến dụng để họ có thể tăng khả năng thanh toán khi tiếp cận nhà ở. Đó cũng là một cách mà tôi nghĩ cần thiết bổ sung trong tình hình thị trường hiện nay. Nó làm cho thị trường sớm ấm lại hơn và nó cũng thể hiện tính chất trợ giúp của nhà nước trực tiếp cho những người thực sự có nhu cầu về nhà ở chứ không vòng qua chủ đầu tư.

Thứ hai, đối với chủ đầu tư chúng ta cũng phải thống kê rà soát lại toàn bộ quỹ nhà tồn đọng hiện nay để từ đó thống kê xem nhà nước có thể sử dụng bao nhiêu phần để làm nhà ở công vụ, bao nhiêu phần cho nhà tái định cư. Đó là việc nhà nước cần phải dùng ngân sách để quyết định. Việc chúng ta tận dụng được một phần nhất định như vậy sẽ là một chính sách tốt. Nhưng quan trọng nữa là chúng ta phải rà soát xem xét cho phù hợp với kế hoạch ngân sách đã dự tính.

Thêm nữa phải lưu ý về phương thức thực hiện. Phải tiến hành trên cơ sở đấu giá để không để cho nguy cơ tham nhũng có thể xảy ra trong cơ chế nhà nước đứng ra mua nhà của các chủ đầu tư.

-  Xin cảm ơn ông!

(Theo Vland)

Bên cạnh các kênh vốn truyền thống từ ngân hàng và huy động trong dân, thị trường BĐS năm 2017 có nhiều cơ hội đón thêm dòng vốn đến từ các quỹ đầu tư quốc tế thông qua hoạt động M&A và dòng tiền từ kiều bào ngoại quốc.
Hà Nội nên học tập kinh nghiệm của Paris khoanh khu vực nội đô cũ, giữ nguyên trạng và phát triển ra ngoại đô như Hà Nội đã từng quy hoạch. Và mở rộng về phía Tây, từ Mỹ Đình trở ra có thể xây chung cư cao tới 70- 80 tầng. Từ ranh giới khu Láng Hạ, sông Tô Lịch giữ Hà Nội cũ với kiến trúc Pháp là chủ đạo.
Đó là chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND Tp.HCM, ông Lê Văn Khoa tại hội nghị tổng kết năm 2016 của Sở Quy hoạch Kiến trúc (QH-KT) được tổ chức chiều ngày 20/1.
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt điều chỉnh Nhiệm vụ Quy hoạch xây dựng hệ thống trụ sở làm việc của các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan Trung ương của các đoàn thể tại Thủ đô Hà Nội đến năm 2030.
Trong khi giới đầu tư tài chính đang tỏ ra khá thận trọng trước việc ông Donald Trump lên nắm quyền thì các công ty bất động sản lại tỏ ra khá vui mừng.
Thay vì áp dụng cứng nhắc một mức và tại một thời điểm như Dự thảo sửa đổi Thông tư 36, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa thiết lập lộ trình rút ngắn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Điều này giúp giới kinh doanh BĐS như trút được một gánh nặng.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang