Thứ Sáu, 04/11/2011, 16:01

Ngân hàng khó thu hồi các khoản nợ vay BĐS

Chỉ còn chưa đầy hai tháng nữa, các tổ chức tín dụng phải kéo dư nợ phi sản xuất/tổng dư nợ từ 22% xuống 16%.
Ở đợt 1 (30/6), đã có ít nhất một đơn vị không hoàn thành chỉ tiêu này, nhưng không bị Ngân hàng Nhà nước xử lý. Vậy đến 31/12/2011, Ngân hàng Nhà nước có xử lý nghiêm những trường hợp vi phạm?

Áp lực nợ vay

Một trong 7 giải pháp điều hành thị trường của Ngân hàng Nhà nước những tháng cuối năm là “kiểm soát dư nợ cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất theo đúng yêu cầu tại Chỉ thị 01/CT-NHNN”.

Bởi vậy, các ngân hàng đang đôn đáo lo thực hiện chỉ tiêu này bằng cách: hạn chế, thậm chí ngừng cho vay mới và tích cực thu nợ, đặc biệt là nợ bất động sản.

Nếu như quyết định ngừng cho vay trong lĩnh vực phi sản xuất (tiêu dùng, bất động sản), nhất là với bất động sản, được coi là giải pháp khôn ngoan để tránh lún sâu hơn vào rủi ro khi thị trường này đang suy thoái kéo dài, thì việc tích cực thu nợ lại không dễ thực hiện.

Bởi lẽ, điểm qua tình hình tài chính của một số doanh nghiệp bất động sản nhìn từ hệ số trả lãi vay, cho thấy mọi chuyện không đơn giản.

Theo giới phân tích tài chính, khả năng trả lãi vay (interest coverage ratio) của doanh nghiệp được tính theo công thức: hệ số trả lãi vay = (lợi nhuận trước thuế + lãi vay phải trả (EBIT)) / lãi vay phải trả (I). Nếu hệ số trên nhỏ hơn 1,5 lần thì doanh nghiệp rất khó trả lãi vay trong thời gian tới; nếu nhỏ hơn hoặc bằng 1 thì khó khăn trầm trọng và làm được đồng nào, chỉ đủ trả lãi tiền vay, chưa tính tới phải thanh toán tiền gốc.

Qua số liệu thống kê từ một đơn vị nghiệp vụ của Ngân hàng Nhà nước đối với 10 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thấy nổi lên một số trường hợp đang gặp áp lực về nợ vay.

Đơn cử, công ty Vạn Phát Hưng, tổng số nợ vay đến 31/6/2011 là 642 tỷ đồng, tăng 65 tỷ đồng so với đầu năm 2011. Cơ cấu như sau: vay ngắn hạn 567 tỷ đồng, gồm gần 77 tỷ đồng nợ dài hạn đến hạn phải trả; gần 489 tỷ đồng tỷ đồng vay cá nhân, ngân hàng được thế chấp bằng căn hộ, quyền sử dụng đất và chi phí xây dựng dở dang, lãi suất từ 12%/năm - 23,5%/năm; vay dài hạn 75 tỷ đồng, lãi suất 17,5% - 20%/năm.

Như vậy, hệ số trả lãi vay của Vạn Phát Hưng ở mức quá thấp với 1,28 lần do lợi nhuận trước thuế và lãi vay phải trả (EBIT) trong 6 tháng đầu của 2011 chỉ đạt hơn 16 tỷ đồng. Trong khi, những tháng cuối năm, doanh nghiệp này phải đối mặt với áp lực trả nợ tới 479 tỷ đồng nợ vay đến hạn.

Những trường hợp khác là Công ty Cổ phần Cơ điện và Xây dựng Việt Nam có hệ số trả lãi vay là 1,39 lần; Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai: 1,27 lần.

Còn với Công ty Cổ phần Tư vấn thương mại - dịch vụ  địa ốc Hoàng Quân, tính đến cuối tháng 6/2011, tổng nợ vay là 650 tỷ đồng, gồm 237 tỷ vay ngắn hạn, 413 tỷ đồng vay dài hạn. Mặc dù hệ số trả lãi vay 6 tháng đầu 2011 tới 3,25 lần nhưng mức tổng nợ phải trả của doanh nghiệp này gấp 2,57 lần so với vốn chủ sở hữu.

Chưa kể, tài sản của doanh nghiệp còn bị ứ đọng do hàng tồn kho tới 742 tỷ đồng vào cuối quý 2/2011.

Như vậy, giải pháp thu nợ của ngân hàng đối với con nợ bất động sản thực ra không đơn giản, nếu ngân hàng không muốn tính tới khả năng bán các tài sản đảm bảo để thu hồi vốn và lãi.

Giả định rằng, vì sức ép “mốc 16%” nói trên, các tổ chức tín dụng buộc phải bán tài sản đảm bảo của con nợ và câu chuyện đó xảy ra trên diện rộng điểm dừng của suy thoái thị trường bất động sản chưa biết ở đâu và kéo theo là nợ xấu của ngân hàng sẽ còn tồi tệ thêm.

Ngân hàng Nhà nước có buông xuôi?

Theo phản ánh của Ngân hàng Nhà nước - Chi nhánh Hà Nội, những tháng đầu năm, các ngân hàng đã có nhiều cố gắng giảm tỷ trọng cho vay phi sản xuất nhưng đến cuối tháng 6/2011 có một đơn vị và đến cuối tháng 8/2011, có một đơn vị vẫn giữ  tỷ trọng phi sản xuất trên 22%.

Cụ thể, Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) đến 31/6/2011 có dư nợ là 26.035 tỷ đồng nhưng dư nợ phi sản xuất tới 7.592 tỷ đồng, chiếm 28,2%; và đến 31/8, tỷ lệ này của VPBank mới kịp kéo về 20,4%.

Một trường hợp thứ hai khá khôn ngoan trong việc  đối phó với chỉ tiêu của Ngân hàng Nhà nước là Ngân hàng Quốc Tế (VIB). Đến 31/6, dư nợ VIB là 43.001 tỷ đồng, dư nợ phi sản xuất là 9.258 tỷ đồng, tương ứng 21,52%. Ở đợt 1, VIB không vi phạm chỉ tiêu nhưng đến 31/8, dư nợ cho vay là 44.377 tỷ đồng nhưng dư nợ phi sản xuất vọt lên 11.206 tỷ đồng, tương ứng 25,25%.

Mặc dù đến 31/12/2011, VIB mới phải đảm bảo chỉ tiêu 22% nhưng đáng lẽ, “mốc 22%” vào 30/6 phải được duy trì theo hướng giảm dần cho đến 31/12/2011 nhưng VIB chỉ làm vừa lòng Ngân hàng Nhà nước vào 30/7, còn sau đó tăng thêm rất nhanh: tăng 1.948 tỷ đồng, tương ứng tăng 3,8% chỉ sau hai tháng.

Ngoài hai trường hợp trên đây, còn có một số  ngân hàng lớn khác có số tuyệt đối dư nợ phi sản xuất khá cao. Mặc dù có thể đến 31/12/2011, họ vẫn đảm bảo chỉ tiêu của Ngân hàng Nhà nước nhưng ở các đơn vị này, dư nợ của họ rất lớn, trong khi thị trường bất động sản chưa thoát khỏi suy thoái nên đó vẫn là mối lo lớn.

Xuất phát từ thực tế tín dụng phi sản xuất tăng trưởng quá nóng, tiềm ẩn nhiều bất ổn cho hệ thống, trong các cuộc họp gần đây, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước luôn quán triệt các tổ chức tín dụng phải thực hiện đúng Chỉ thị 01 và Nghị quyết 11 của Chính phủ.

Thống đốc Nguyễn Văn Bình cho biết, sau thời gian thực hiện Nghị quyết 11 đến nay, tỷ trọng tín dụng bất động sản giảm được 15 - 16%,  tín dụng chứng khoán giảm được khoảng 20%, góp phần vào mục tiêu ưu tiên vốn cho sản xuất kinh doanh và từng bước lành mạnh hóa tình hình tài chính của tổ chức tín dụng.

Tuy nhiên, theo tuyên bố của Ngân hàng Nhà nước trước thời điểm 30/6, những đơn vị không đạt chỉ tiêu này sẽ  bị xử lý nghiêm và tăng dự trữ bắt buộc là một biện pháp. Nhưng, VPBank đã không bị Ngân hàng Nhà nước xử lý dưới bất kỳ hình thức nào. Hoặc, từ 30/6, các tổ chức tín dụng phải duy trì “mốc 22%” theo hướng giảm dần cho đến 16% vào 31/12/2011, nhưng VIB lại tăng nhanh mà chưa thấy Ngân hàng Nhà nước đả động đến.

Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện rất quyết liệt trần lãi suất 14%/năm, thì các chỉ tiêu khác đã đề ra tại Nghị quyết 11 của Chính phủ có lẽ cũng cần kiên quyết thực hiện. Những mục tiêu tại Nghị quyết 11 có mục đích đem lại hiệu quả ổn định tổng thể cho cả thị trường, hơn nữa, đó còn là sự công bằng cần có cho những chủ thể tham gia hoạt động trong cùng một môi trường.

(Theo Vneconomy)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang