Thứ Hai, 03/12/2012, 18:15

Ghìm nhau về giá

Sau một thời gian dài hạ dần giá bán, đến nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản của TP. Hồ Chí Minh cho biết họ sẽ không giảm giá nữa.

Ghìm nhau về giá

Sẽ lại có một sự ghìm nhau về giá giữa người bán (doanh nghiệp) và người mua cho đến khi có những diễn biến mới.

Đó có thể là sự phục hồi kinh tế giúp thị trường ấm lên; có một sự thay đổi đột biến về chính sách khiến giá thành bất động sản giảm kéo theo sựgiảm giá bán; hoặc là việc rời bỏ thị trường của nhiều doanh nghiệp khiến giá giảm sâu trong ngắn hạn và tăng trở lại sau đó do thiếu nguồn cung…

Giá giảm quá sức chịu đựng của doanh nghiệp?

Đãlàm ra sản phẩm, dù là mặt hàng giá trị nhỏ hay có giá trị lớn như căn hộ thì doanh nghiệp đều muốn bán sản phẩm cao hơn giá thành, càng cao thì doanh nghiệp càng có lãi. Có một thời, xây và bán căn hộ được xếp vào hàng siêu lợi nhuận. Nay thì có khi chỉ có lãi chút đỉnh cũng đủ khiến doanh nghiệp bất động sản hài lòng. Thậm chí, họ phải chấp nhận thực tế là không thể bán được sản phẩm căn hộ do giá quá cao so với mức thị trường chấp nhận, dù giá “quá cao” ấy có khi còn thấp hơn giá thành của doanh nghiệp tính toán. Bởi vậy, tính đến tháng 9-2012, cả nước có hơn 20 ngàn căn hộ chưa bán được, chủ yếu ở TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội.

Mộtchủ doanh nghiệp khẳng định là chủ đầu tư gần như không thể thực hiện được căn hộ thương mại có giá dưới 11 triệu đồng/m2. Giá ấy bao gồm tiềnsử dụng đất, chi phí xây dựng, chi phí vốn (lãi vay ngân hàng), chi phíthủ tục, quản lý và lợi nhuận của chủ đầu tư. Bỏ qua lợi nhuận thì giá thành xây dựng một mét vuông căn hộ cũng khó mà thấp hơn 10 triệu đồng, chưa kể phần đất dành riêng cho khu vực công cộng và tỷ lệ căn hộ tồn đọng trong một dự án. Các doanh nghiệp đã cố gắng tiết giảm chi phí quảnlý, áp dụng công nghệ mới cho xây dựng nhằm giảm tối đa chi phí xây dựng. Tuy nhiên, so với cách nay vài năm, giá vật liệu xây dựng và giá nhân công đều tăng, khiến doanh nghiệp chịu sự tác động kép, giá đầu vàotăng trong khi giá đầu ra giảm.

Giá căn hộ đã giảm từ 10 – 30%, thậm chí 50 – 60% tùy phân khúc so với thời đỉnh cao, nhưng sức mua vẫn rất chậm. Chính vì lý do này, các doanh nghiệp cho rằng điều cần làm bâygiờ là tập trung vào chất lượng căn hộ, vào tiến độ thực hiện dự án, chứ không nên tiếp tục giảm giá căn hộ như thời gian qua.

Giá cả không chỉ phụ thuộc vào người bán

Trênthị trường, giá cả hàng hóa được định giá bởi các doanh nghiệp, tuy nhiên người mua cũng có quyền lực của mình. Một khi không chấp nhận mức giá do người bán đưa ra, họ sẽ từ chối mua, buộc người bán phải điều chỉnh giảm giá nếu muốn bán được hàng. Thị trường bất động sản, dù có đặc thù là giá trị của sản phẩm rất cao so với các hàng hóa khác, cũng phải tuân theo quy luật đó.

Doanh nghiệp bất động sản tạo ra sản phẩm hợp với nhu cầu thị trường sẽ bán được với giá cao hơn giá thành, có lãiđể tiếp tục đầu tư, tạo ra những sản phẩm mới. Nhưng nếu sản phẩm mình bỏ nhiều tâm huyết xây dựng không được thị trường chấp nhận thì sao? Doanh nghiệp có hai lựa chọn. Thứ nhất là cương quyết giữ giá, chờ đến khi người mua phải chấp nhận giá bán của mình đưa ra.

Lựa chọn thứ hai là giảm giá sản phẩm cho đến khi nào người mua chấp nhận, dù giá đó có thấp hơn nhiều so với giá thành, nghĩa là “lùi một bước tiến hai bước”, thu hồi vốn để sau đó đầu tư vào một dự án có khả năng sinh lời cao hơn,đúng với nhu cầu thị trường hơn, bù đắp khoản lỗ do dự án trước đó manglại. Tiêu cực hơn, nhưng không phải là không xảy ra, đó là nhanh chóng “đẩy hàng” và đào thoát khỏi thị trường. Nhiều doanh nghiệp có thế mạnh lâu năm trong lĩnh vực khác, khi thị trường bất động sản lên cơn sốt cũng nhảy vào với một vài dự án, nay đã hoặc đang thoát khỏi thị trường theo hướng này.

Khi những doanh nghiệp “ăn xổi” hoặc không đủ tiềm lực đã thoát khỏi thị trường, thì chỉ còn hai nhóm doanh nghiệp – giảm giá cho đến khi bán được hàng và ghìm giá để chờ đợi. Tiếp tục giảm giá sẽ tạo nên tâm lý chờ giảm sâu nữa từ phía người mua.Những năm trước, thị trường phát triển nóng, giá bất động sản được đẩylên, ai cũng biết rằng mức giá ấy quá cao so với giá trị thực của bất động sản, nên sản phẩm căn hộ một thời gian dài chỉ dành cho nhà đầu tưmua đi bán lại chứ ít dành cho người có nhu cầu thực mua để ở.

Ghìm nhau về giá (1)

Naykhi nhà đầu tư đa số đã xa bay cao chạy, thị trường là của người có nhu cầu thực và họ có quyền… chờ đợi. Người mua còn chờ đến bao giờ mới“ra tay” lại không phụ thuộc vào doanh nghiệp bất động sản, dù các doanh nghiệp than thở là đã giảm giá hết sức có thể, đã xuống dưới giá thành. Một khi người có nhu cầu mua căn hộ nghĩ rằng chưa đến thời điểmđể mua, thị trường sẽ còn trầm lắng.

Xu hướng nào cho thị trường?

Lýdo khiến nhiều nhà đầu tư và người mua nhà vẫn kỳ vọng giá căn hộ tiếptục giảm thì rất nhiều. Người ta chờ “bắt đáy” thị trường, mà đáy đó không chỉ phụ thuộc vào giá thành mà do cung – cầu quyết định. Nếu đúngnhư các doanh nghiệp than thở, khi giá thị trường hiện nay đã thấp hơngiá thành, thì để giá giảm thêm cũng không dễ. Khi giá một sản phẩm dobên cung ứng dù đã hạ hết sức vẫn chưa “chạm” được vào đường cầu, thì có lẽ mọi chuyện phải trông chờ vào một tác nhân bên ngoài, như một chính sách đưa ra khiến cho giá thành giảm mạnh, hoặc thu nhập người mua tăng đột biến khiến giá trở nên dễ chịu với họ, hay nền kinh tế cấtcánh khiến mọi ngành trong xã hội đều hưởng lợi.

Trongthời gian tới, nếu kinh tế phục hồi chậm thì giá cả có thể sẽ còn giảmthêm. Giá căn hộ giảm sẽ không kích thích doanh nghiệp xây mới nên nguồn cung ngày càng giảm, lượng căn hộ tồn kho được tiêu thụ chậm trong nhiều năm. Chỉ khi nền kinh tế hồi phục mạnh mẽ thì giá mới khônggiảm thêm và có cơ hội tăng trở lại, nguồn cung cũng tăng theo.

Những người bi quan cho rằng trong năm tới, kinh tế vẫn chưa có dấu hiệu thoát khỏi cơn suy thoái, vì vậy mọi doanh nghiệp đều phải đối mặt với khó khăn chứ không riêng gì lĩnh vực bất động sản. Tác động của kinh tếkhó khăn khiến thu nhập người dân sút giảm, nên số người có tiền và quan tâm đến việc mua căn hộ nói riêng, bất động sản nói chung, càng íthơn. Tuy vậy, những người lạc quan lại cho rằng bất động sản chắc chắnsẽ hồi phục. Giá căn hộ ngày càng rẻ, kinh tế vĩ mô dần ổn định, lãi suất và lạm phát không còn cao, các biện pháp hỗ trợ cho thị trường ngày càng đi vào thực chất, vì vậy thị trường hoàn toàn có thể bước vào chu kỳ tăng trưởng mới trong một vài năm tới.

Theo Phong Vân - Hải An
DNSGCT
Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang