Thứ Sáu, 14/12/2012, 09:01

Đổi VLXD lấy sản phẩm địa ốc: Lợi thì có lợi nhưng...

Bài toán thanh khoản chưa có lời giải khiến cho tình trạng thiếu vốn trở nên quá phổ biến ở hầu hết đơn vị kinh doanh BĐS. Tình hình tài chính DN bị ảnh hưởng dẫn tới việc DA bị dang dở, trong khi DN cung cứng VLXD liên tục bị báo động vì hàng chất đống không ai mua.

Giữa lúc bất động sản (BĐS) trầm lắng, giao dịch ì ạch, đã xuất hiện một phương thức giao dịch mới, được coi là tiện nhiều bề cho doanh nghiệp (DN): hàng đổi hàng.

Giữa lúc bất động sản (BĐS) trầm lắng, giao dịch ì ạch, đã xuất hiện một phương thức giao dịch mới, được coi là tiện nhiều bề cho doanh nghiệp (DN): hàng đổi hàng. Cụ thể, các nhà thầu và nhà cung cấp vật liệu xây dựng (VLXD) có thể bán vật liệu tồn kho cho các DN BĐS; đổi lại, họ sẽ được nhận lại căn hộ dự án (DA) từ phía chủ đầu tư địa ốc.
 
 
Bài toán thanh khoản chưa lời giải khiến cho tình trạng thiếu vốn trở nên quá phổ biến ở hầu hết đơn vị kinh doanh BĐS. Sức khỏe tài chính DN bị ảnh hưởng dẫn tới việc DA bị dang dở, trong khi DN cung cứng VLXD liên tục bị báo động vì hàng chất đống không ai mua.

Cái khó ló cái khôn, thị trường lập tức xuất hiện hình thức liên kết giữa 2 đơn vị đổi sản phẩm cho nhau.

Lợi thì có lợi…

Trường hợp điển hình tại DA của Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát: thay vì trả tiền mặt cho nhà thầu và nhà cung cấp VLXD, chủ đầu tư đã thỏa thuận trả bằng căn hộ. Theo đó, giá căn hộ được xác định là thấp hơn giá thị trường. Dù chưa biết cụ thể giá bán, nhưng trong bối cảnh tiếp cận vốn vay khó như lên trời hiện nay, cách thức này được coi là đôi bên cùng có lợi.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Đinh Tiến Dũng - Giám đốc Sàn Giao dịch BĐS Hải Phát, cho biết: "Phía các nhà cung cấp vật tư cho biết họ không có tiền. Sản phẩm của họ là gạch ngói, xi măng, sắt thép. Chúng tôi đã liên kết với họ: họ cung cấp xi măng, sắt thép cho chúng tôi theo mức giá nhất định; ngược lại, Công ty sẽ trả lại cho họ bằng mét vuông sàn nhà".

Cách thức này nằm trong mục tiêu không để DA nằm "chết dí" trong khi tài chính khó khăn. Nhiều DN tạo lập BĐS như Công ty Hải Phát đã tìm tới phương thức hàng đổi hàng, bằng cách thuyết phục nhà thầu, nhà cung cấp VLXD cùng tham gia để "chia lửa".

Khá nhiều DN sản xuất VLXD tại Hà Nội đều chung nhận định với giải pháp này, chủ đầu tư sẽ có vật liệu để hoàn thiện công trình và bán
được căn hộ trong thời điểm thị trường nguội lạnh; ngược lại, DN sản xuất VLXD cũng đẩy được một lượng hàng lớn tồn kho từ lâu.

Ông Nguyễn Tuấn Anh - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Kinh doanh Dịch vụ cao cấp Dầu khí Việt Nam, phân tích: "Ở một góc độ nào đó, điều này có thể chấp nhận được với điều kiện nhà thầu đủ năng lực tài chính để nhận lại sản phẩm địa ốc từ chủ đầu tư. Tuy nhiên, nếu sản phẩm đó có vấn đề (đắt quá, hoặc không có thanh khoản) thì không có khả năng đàm phán với nhà thầu. Tất cả vẫn xoay quanh việc tồn kho. Nếu tồn kho mấy viên gạch, không bán cho công trình này thì bán cho DA khác; còn căn hộ mà đắt quá thì sẽ không nhiều người mua(!). Chủ đầu tư muốn giải phóng hàng và chấp nhận bán chuyển đổi cho nhà thầu, đơn vị sản xuất VLXD. Về phần mình, tự nhà thầu, cung ứng vật tư sử dụng mét vuông sàn vào mục đích nào tùy nhu cầu. Theo tôi, giải pháp này cũng có thể được áp dụng, nhưng không nhiều".

Ở một góc độ khác, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Hội DN vừa và nhỏ Việt - Đức, đánh giá tích cực cách làm này: các đơn vị sản xuất VLXD tiêu thụ được hàng hóa, giải quyết được công ăn việc làm và duy trì được sản xuất đầu ra của DN mình.

"Đây là giải pháp tình thế nhưng cũng rất phù hợp và giải quyết được nhiều vấn đề", ông Điệp nhận xét.

Tìm hiểu thực tế, phương án tình thế này phát huy tác dụng mạnh tại các DA đang triển khai dở dang. Bởi khi chủ đầu tư khó khăn về tài chính, các nhà thầu, đơn vị cung ứng VLXD không còn cách nào khác ngoài việc chấp nhận hàng đổi hàng. Đặc biệt, đối với những đơn vị cung cấp VLXD không có uy tín, lượng hàng tồn kho cao, thì phương án trở thành giải pháp không thể tốt hơn.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia đầu ngành xây dựng, vấn đề ở chỗ là áp dụng phương án tình thế này ra sao và vào thời điểm nào mới là điều cần lưu tâm.

Nhưng… vốn chẳng còn

Bên cạnh những mặt lợi, cách thức hàng đổi hàng cũng mang tới không ít khó khăn cho cả chủ đầu tư và DN sản xuất - kinh doanh VLXD.
Theo bà Thanh - Giám đốc một công ty VLXD, lượng hàng được đổi sang mét vuông sàn nếu không bán được sẽ gây ảnh hưởng tiêu cực tới DN: "Căn hộ được đổi từ VLXD liệu có tiêu thụ được hay không? DN tôi đã kinh doanh VLXD, nay lại "ôm" thêm việc phải lo bán được căn hộ thì khác gì gánh thêm "cục nợ"!".

Nhiều DN sản xuất VLXD cho rằng giải pháp này chỉ mang lại lợi ích cho chủ đầu tư BĐS. Nếu thực hiện được việc hàng đổi hàng thì cũng chỉ là nhất thời. Do thiếu kinh nghiệm trong quản lý, kinh doanh BĐS, "trót" nhận mét vuông sàn nhà sẽ là thách thức chất chồng cho DN VLXD. Tình trạng nhiều DA phải ngừng thi công do chủ đầu tư thiếu vốn đang kéo theo hàng loạt mặt hàng VLXD cũng không tiêu thụ được. Rõ ràng còn rất nhiều vấn đề đặt ra giữa đôi bên trước khi đi tới thống nhất giao dịch.

Đi sâu chi tiết về phương án này, ông Trần Như Trung – Phó Giám đốc Savills Hà Nội, chỉ rõ: "Đây là cách làm linh hoạt của thị trường. Tuy nhiên, để thành công ở việc đổi chác này thì khâu thẩm định giá đóng vai trò rất quan trọng. DN đang bán VLXD đổi lấy mét vuông sàn từ chủ đầu tư thì sàn xây dựng ấy được quy đổi với mức giá ra sao? Và thường thì việc "quy ra thóc" này của hai bên không giống nhau. Một bên kỳ vọng cao hơn, trái ngược với phía còn lại… Vẫn là câu chuyện về lợi ích".

Khi hàng đổi hàng, mét vuông căn hộ và VLXD cũng sẽ được quy đổi ra tiền để có sự công bằng cho cả hai bên. Tuy nhiên, nếu cơ quan thẩm định không thực sự công tâm thì việc xảy ra mâu thuẫn lợi ích giữa hai bên chỉ là vấn đề thời gian. Thêm vào đó, bất kỳ DN sản xuất - kinh doanh VLXD nào cũng đều cần dòng tiền ổn định để duy trì hoạt động, trả lương cho người lao động… Nếu bán VLXD nhận lại mét vuông sàn xây dựng thì sẽ ảnh hưởng tới tài chính. Giải pháp này rõ ràng chỉ thực hiện được trong trường hợp DN sản xuất VLXD đang có lượng tiền mặt đủ lớn để duy trì hoạt động đơn vị. Nhưng thực tế hiện nay thì trái ngược: phần lớn đều gặp khó về tài chính do tồn kho quá lớn. Thêm nữa, kinh nghiệm quản lý, kinh doanh BĐS của DN loại này gần như bằng 0, nên chẳng dại gì họ vội vã "ôm" về thêm gánh nặng.

Để áp dụng được phương thức này, sản phẩm BĐS buộc phải phù hợp với nhu cầu đại đa số người dân để khi DN VLXD nhận hàng về thì có thể bán được hàng, trả tiền cho ngân hàng. Đồng thời, DN VLXD cũng cần nắm bắt được thời cơ. Giữa bối cảnh BĐS khó khăn, hàng tồn chất đống, DA đình trệ, phương thức hàng đổi hàng đã xuất hiện ở một số công trình và được đánh giá là có hiệu quả giúp chủ đầu tư, nhà thầu, DN sản xuất VLXD "qua ngày đoạn tháng" để chờ những giải pháp dài hơi hơn.

Tăng cường mạng lưới phân phối thương mại

Nếu hình thức này vận hành được thì rất tốt. Vì người cung cấp VLXD lẫn chủ đầu tư DA đều chung mục đích bán sản phẩm. Giao dịch rất có thể sẽ bớt trầm lắng nhờ phương thức hàng đổi hàng này. Tuy nhiên, nó sẽ không được phổ biến rộng rãi. Bởi liệu người cung cấp VLXD nhận căn hộ có giải tỏa được hàng hóa BĐS đó không, hay lại tiếp tục đọng lại và thiếu vốn. Tất nhiên, điều này cần nỗ lực của cả nhà cung cấp VLXD. Nếu đơn vị cung cấp VLXD có khách hàng, thậm chí cán bộ công nhân viên của mình, thì sẽ làm cho mạng lưới phân phối căn hộ rộng hơn. Tức là cả những người sản xuất cung cấp VLXD cũng tham gia vào mạng lưới lưu thông, phân phối sản phẩm BĐS. Cũng có những triển vọng nhất định, nhưng đòi hỏi cố gắng rất nhiều. Nếu nói phương thức này chỉ có lợi cho những chủ đầu tư DA thì không phải. Vấn đề là những người cung cấp VLXD có đầu mối để bán căn hộ hay không? Điều quan trọng là phương thức này được sự thỏa thuận, đồng ý giữa hai bên. Không nên lo ngại là bên nào có lợi hơn bên nào.

Một điểm khác, dù nhà cung cấp VLXD đủ lượng tiền nhất định để "ôm" căn hộ thì họ cũng không dại lao vào. Trước khi chấp thuận đổi, họ phải ước lượng căn hộ đó liệu có bán được hay không (họ được nhận với giá ưu đãi hơn so với giá thị trường)? Họ có thể bán lấy lãi hoặc không lãi, nhưng buộc họ phải tìm được đầu mối - khách hàng cho sản phẩm trao đổi này. Nhà đầu tư DA là một đầu mối phân phối hàng hóa BĐS, nếu tăng cường mạng lưới phân phối thương mại, thì chắc chắn sẽ giải quyết khả quan thanh khoản thị trường.

Ts. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Chỉ hợp DN VLXD đủ sức

Nếu chủ DN VLXD có vốn đàng hoàng, đủ sức thì làm theo cách này là được, vì sẽ mất một thời gian mới mong bán được căn hộ, từ đó mới có tiền trả lãi ngân hàng. Nếu DN đó không có tiềm lực tài chính, chỉ đi vay ngân hàng để duy trì hoạt động thì sẽ rất gay go khi áp dụng phương thức hàng đổi hàng.

Ông Trần Văn Huynh - Chủ tịch Hội VLXD Việt Nam

Rất khó thực hiện

Giải pháp này rất khó thực hiện. Đứng về góc độ cung cấp VLXD, bất cứ DN nào cũng cần dòng tiền để duy trì hoạt động sản xuất - kinh doanh, chi trả lương cho người lao động, tiền nguyên vật liệu. Nếu DN bán VLXD nhận lại mét vuông sàn xây dựng sẽ ảnh hưởng tới dòng tài chính. Giải pháp này chỉ thực hiện trong trường hợp DN VLXD đang dồi dào vốn để duy trì hoạt động kinh doanh. Theo tôi, DN VLXD đang gặp khó khăn lớn về hàng tồn, nên chắc chắn đều gặp khó khăn về dòng tiền, nên giải pháp này đối với nhiều DN sản xuất VLXD là không phù hợp vào lúc này.

Ông Đặng Việt Lê - Chủ tịch HĐQT Công ty Gạch Khang Minh

(Theo TBKD)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang