Thứ Bảy, 15/12/2012, 17:01

Nguyên tắc "đền bù tương xứng" ở Mỹ

Dự án Luật đất đai (sửa đổi) đang được tiếp tục thảo luận trong nghị trường và ngoài xã hội. Một trong những nội dung quan trọng và luôn tạo ra những tranh luận gay cấn là nguyên tắc đền bù. Xin giới thiệu một cách làm ở Mỹ.

Hiến pháp Mỹ cho phép chính quyền trưng dụng đất đai của tư nhân có đền bù tương xứng nhằm phục vụ mục đích công cộng (Tu chính án số 5) và về sau mở rộng sang phát triển kinh tế. Tranh chấp khiếu kiện đất đai chiếm tỉ lệ thấp vì nhờ nguyên tắc “đền bù tương xứng” và những quy trình chặt chẽ. Đây là nguồn tham khảo nhằm khắc phục dứt điểm tình trạng khiếu nại tranh chấp phức tạp.

Luật rõ ràng, tòa dễ xử

Cơ chế thị trường đã thiết lập mặt bằng giá trị của quyền sử dụng (đất) và đã “tính đủ” mọi yếu tố pháp lý. Khi đất đai là sở hữu toàn dân và tuyệt đối không một ai có quyền sở hữu ấy, thì cơ chế quản lý đất đai của nhà nước ở mọi quốc gia theo thể chế cộng hòa đều tương đồng. Việc còn lại chỉ là thiết lập những “nguyên tắc ứng xử” công bằng, luật và quy trình thi hành minh bạch, chặt chẽ nhằm đảm bảo quá trình quản lý đất đai của nhà nước, tránh gây xáo trộn bất bình xã hội.
 
Trang minh họa

Chi phí đền bù đất đai là chi phí lớn nhất trong toàn bộ dự án. Giá bồi thường bao gồm: giá trị đất, giá trị tài sản gắn liền với đất, những tổn thất (thiệt hại) gây ra và hỗ trợ tái định cư. Ngoài ra, nếu có bất đồng phải ra tòa giải quyết thì luật Mỹ quy định nhà nước phải chi trả mọi chi phí tòa án, phí luật sư, phí thu thập tài liệu và nhân chứng, phí giám định bất động sản chứ công dân có đất bị thu hồi không phải trả các phí này. Khi ra tòa thì công dân phải chấp nhận số tiền đền bù do bồi thẩm đoàn quyết định trao tại tòa hoặc kháng cáo, do đó không cần đến cưỡng chế.

Điểm cần lưu ý là nguyên tắc “đền bù tương xứng” được thiết lập dựa trên quan niệm người có đất bị thu hồi đã chịu thiệt thòi vì “lợi ích chung” thì nhà nước đại diện cho “lợi ích chung” phải đứng ra chi trả mọi chi phí ngay cả khi phát sinh tranh chấp hay khiếu kiện. Phương pháp này áp dụng thuận lợi ở Mỹ vì có hệ thống tòa án độc lập với chính quyền và nhân dân rất tôn trọng sự công minh của tòa án.

Đối với việc hỗ trợ tái định cư, luật Mỹ quy định một số trường hợp phải xây lại nhà tương đương với nhà cũ cho người dân tại nơi tái định cư. Đối với doanh nghiệp bị di dời thì được bồi thường thiệt hại do mất lợi tức. Ngoài ra, trong những trường hợp khó xác định chính xác các khoản thiệt hại thì tòa sẽ quy ra một con số phần trăm (ví dụ: 80%), và nhà nước phải bồi thường giá trị thị trường cộng với con số phần trăm tổn thất này (180%).

Theo quy định, có ba phương pháp xác định trị giá đất và tài sản căn cứ theo loại bất động sản: tính theo giá mua bán đối với đất ở, tính theo lợi tức phát sinh đối với đất kinh doanh hoặc có thu hoạch, và cuối cùng là tính theo giá trị tái xây dựng kèm khấu hao tương đương nếu vẫn không xác định được bằng hai phương pháp trên. Thời điểm để xác định giá trị bồi thường là thời điểm thực tế thu hồi.

“Ai hưởng lợi?”

Khái niệm “đền bù tương xứng” còn cân nhắc giữa lợi ích công cộng, đối tượng hưởng lợi và nguồn vốn. Lợi ích công cộng không nhất thiết phải là những công trình phục vụ công chúng (công viên, hạ tầng...) mà có thể là những công trình thương mại mang lại lợi ích phát triển kinh tế chung cho cộng đồng.

Luật liên bang phân biệt rõ “đối tượng hưởng lợi trực tiếp” từ dự án là “công chúng” hay “nhà đầu tư” để phân bổ nguồn vốn. Nếu nhà đầu tư trực tiếp hưởng lợi thì không được dùng ngân sách liên bang để chi trả đền bù giải tỏa và có quy trình “chặt chẽ” hơn. Đối với các dự án phát triển kinh tế do “nhà đầu tư trực tiếp hưởng lợi” thì địa phương phải tự đi vay hoặc tự huy động vốn.

Trong trường hợp nhà nước sử dụng quyền thu hồi đất đai giao cho nhà đầu tư phục vụ mục đích phát triển kinh tế, luật ở Mỹ cũng quy định thêm những điều kiện ràng buộc khắt khe hơn như: giới hạn loại hình kinh doanh của dự án (ví dụ: không cho mở sòng bài), cho phép người dân yêu cầu chuyên gia giám định độc lập và tư vấn luật sư bằng chi phí do nhà nước chi trả, bắt buộc hỗ trợ tái định cư bằng nhà ở tương đương với nhà cũ, đền bù thiệt hại kinh tế do hậu quả di dời... Khi nhà đầu tư được hưởng lợi trực tiếp thì “lợi ích chung” đương nhiên bị cắt xén, và cần có quy định để tránh tình trạng phần thiệt thòi luôn ở phía người dân bị thu hồi đất.

Quá trình hoàn thiện các “nguyên tắc ứng xử”, luật và văn bản dưới luật về quản lý đất đai cần quan tâm đến các yếu tố xác định giá trị bồi thường theo hướng tính toán các thiệt hại gần hơn với các mất mát kinh tế. Cũng cần có thêm quy định đặc thù đối với việc thu hồi đất giao cho nhà đầu tư “trực tiếp hưởng lợi” nhằm tránh phần thiệt cho người dân. Nếu có các căn cứ luật rõ ràng, tòa án sẽ trở thành một kênh hữu hiệu để giải quyết mọi tranh chấp.

(Theo TTCT)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang