Thứ Hai, 17/12/2012, 11:15

BĐS năm 2013: Chờ ngày bóng xẹp

Năm nay là một năm ảm đạm đối với các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, năm 2013 khủng hoảng mới thực sự bắt đầu và bất động sản sẽ giảm giá mạnh hơn nữa.

BĐS năm 2013: Chờ ngày bóng xẹp

Giữa tuần qua, Công ty Cổ phần Địaốc Dầu khí (PVL) đã công bố thông tin bán đấu giá dự án căn hộ Petrovietnam Greenhouse với mức khởi điểm 51 tỉ đồng, chưa bao gồm 5,4 tỉ đồng đã thu của 28 khách hàng. PVL cho biết đã đầu tư vào dự án này 163,3 tỉ đồng. Do đó, với mức giá khởi điểm nói trên, Công ty dự kiến lỗkhoảng 112,3 tỉ đồng.

Trước đó, hồi tháng 10.2011, PVL từng gây sốc khi thông báo hạ giá bán căn hộ Petrovietnam Landmark từ 21,36 triệu đồng/m2 xuống 15,5 triệu đồng/m2, do áp lực phải trả nợ đến hạn 100 tỉ đồng với Ngân hàng Bưu điện Liên Việt.

PVL chỉ là một trong số nhiều doanh nghiệp bất động sản phải bán lỗ dự án để thu hồi vốn. Hiện tại, rất nhiều doanh nghiệp đang ôm cả đống hàng tồn kho không bán được. Tính cả thị trường căn hộ Hà Nội và TP.HCM, lượng hàng tồn vào khoảng 70.000 căn đã hoàn thiện. Nếu giá mỗi căn hộ là 1 tỉ đồng, số tiền nằm chết đã lên đến 70.000 tỉ đồng. Trong trường hợp không bán được, chỉ khoảng 2 năm nữa, số tiền không sinh lợi này (nếu phải vay trả lãi) sẽ lên tới 100.000 tỉ đồng. Sốcăn hộ và biệt thự tồn đọng ở Hà Nội, TP.HCM đang được ví như cục máu đông làm đình trệ, ách tắc nền kinh tế.

Chỉ là vấn đề thời gian

Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng cho rằng đến nay, quy mô tín dụng của nền kinh tế Việt Nam đã vượt ngưỡng 2 triệu tỉ đồng,trong đó có đến một nửa là cho vay bất động sản. Điều này đã gây trì trệ cho hoạt động của nhiều ngành sản xuất khác.

Có thể thấy số vốn bị chôn vùi trong bất động sản là rất lớn, khó có thể quay vòng được vì giá bán tuy đã hạ nhưng người mua vẫn chưa muốn bỏ tiền ra. Họ tin rằng quả bóng bất động sản rồi sẽ xẹp thêm nữa nên vẫn tiếp tục kiên nhẫn đợi chờ.

Theo đánh giá của Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Việt Nam, triển vọng kinh tế không mấy khả quan cho đến năm 2013 sẽ tiếptục làm suy giảm niềm tin của người tiêu dùng, khiến họ tìm nơi trú ẩn an toàn bằng cách đẩy mạnh tiết kiệm thay vì đầu tư. Tiền trong dân vẫn còn, nhưng không đổ vào bất động sản.

Hơn nữa, giá nhà đất, dù đã giảm, nhưng vẫn vượt ngoàikhả năng chi trả của đa số người dân. Tại TP.HCM, lượng người cần nhà ởchỉ hưởng lương khoảng 4-7 triệu đồng/tháng. Với một mét vuông nhà ở giá từ 10 triệu đồng trở lên, trừ chi phí sinh hoạt, họ sẽ không mua nổinhà nếu giá không giảm xuống nữa.

Kết cục tất yếu của việc sức mua vẫn ì ạch, hàng tồn kho không giải phóng được, ngân hàng tiếp tục siết chặt cho vay bất độngsản (do gánh nặng nợ xấu) là doanh nghiệp bất động sản sẽ không thể mãiníu giữ giá cao. Bởi lẽ, với các khoản nợ cho mỗi dự án khoảng vài trămtỉ đồng thì không doanh nghiệp nào có thể chịu nổi việc phải trả lãi vài chục tỉ đồng mỗi tháng.

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư đã muốn cắt lỗ hơn nữa, rútkhỏi thị trường. Chuyện này không gì mới, nhưng cái mới là họ đã chịu giảm giá mạnh hơn, chấp nhận lỗ nhiều hơn. Chủ đầu tư giờ cũng chịu bướclùi: giảm giá, bán tháo để thu hồi vốn. Điều này khá giống chuyện đang xảy ra với thị trường chứng khoán: nhiều người đã bỏ chạy vì không còn thấy hy vọng về việc thị trường phục hồi trong ngắn hạn.

Như vậy, quả bóng bất động sản xẹp thêm chỉ là vấn đề thời gian. Chừng 6 tháng đến một năm nữa, sẽ có nhiều doanh nghiệp phá sản. Lúc đó, giá có thể giảm một nửa so với hiện nay, thậm chí thấp hơn.

Để bàn tay vô hình điều chỉnh

Có không ít chủ đầu tư vẫn cố giữ giá. Họ vin vào lý do nếu thị trường bất động sản đổ vỡ thì sẽ ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế. Theo họ, giá bất động sản đã quá thấp rồi, không thể hạ được nữa và liên tục tổ chức hội thảo xin Nhà nước giải cứu.

Tuy nhiên, tại một phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội, đại biểu Phùng Văn Hùng của tỉnh Cao Bằng đã đặt câu hỏi: “Sản phẩmcao cấp đã hạ giá 30-40% nhưng chẳng ai mua và vẫn trầm lắng. Như vậy sẽ bán được cho ai, nếu như chúng ta giải cứu?”.

Tiến sĩ Kinh tế Alan Phan thì dẫn chứng trường hợp củaNew York vào năm 1976. Khi đó, thành phố này cũng đang ngập chìm trong công nợ. Thâm hụt ngân sách gia tăng cùng với việc sưu cao thuế nặng đã khiến các doanh nghiệp bỏ chạy khỏi nơi đây. Đối diện với nguy cơ phá sản, Thành phố kêu gọi chính quyền liên bang cứu trợ khẩn cấp. Nhưng Tổng thống Gerald Ford trả lời với một câu nói đã đi vào lịch sử nước Mỹ: “Drop Dead” (Hãy chết đi). Hơn 90% dân Mỹ đã hoan nghênh quyết định sáng suốt này.

Mọi thành phần có lợi ích ở New York đã chỉ trích chính quyền liên bang sau quyết định nói trên. Nhưng họ cũng làm những gì cần phải làm: cân đối ngân sách, xóa bỏ thủ tục rườm rà, năng động khuyến khích doanh nhân làm ăn, kêu gọi đầu tư… Năm năm sau, tình hình đã ổn định trở lại.

Theo ông Alan Phan, tình cảnh ở Việt Nam hiện nay cũngtương tự như vậy. “Nếu hỏi tôi về các doanh nghiệp bất động sản, tôi cũng sẽ nói “Hãy chết đi”. Bất động sản sẽ đại hạ giá, tạo cơ hội cho người dân có thu nhập trung bình mua được nhà đất”, ông nói.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Lê Đắc Sơn, nguyên Tổng Giám đốc VPBank, nhận xét: “Khó khăn hiện nay cũng là một cuộc sànglọc, đào thải. Những người đủ bản lĩnh sẽ tồn tại được. Nếu muốn thành công, doanh nghiệp phải học, có tầm nhìn chiến lược để xem doanh nghiệp mình đi đến đâu, để ứng phó với khủng hoảng, để tồn tại”.

Vậy nếu không cứu bất động sản thì phải làm thế nào? Đơn giản là hãy để cho “bàn tay vô hình”, tức quy luật cung cầu, giải quyết.

Lý thuyết bàn tay vô hình của nhà kinh tế Adam Smith cho rằng Nhà nước không cần can thiệp quá sâu vào nền kinh tế, mà chỉ cần để mọi thứ vận hành theo quy luật cung cầu. Thị trường là cái chợ, có kẻ bán và người mua. Chợ chỉ vận hành tốt khi hai bên mua bán gặp nhau. Hàng rẻ người ta mua nhiều, hàng đắt mua ít lại; hàng quá đắt thì không mua; nếu hàng vừa đắt và dư thừa thì lại càng khó có người bỏ tiềnra mua.

Hiện nay, trên thị trường bất động sản Việt Nam, hàng hóa đã quá đắt lại còn dư thừa. Nếu người bán vẫn không chịu hạ giá nhiều hơn nữa, họ chỉ còn nước phá sản. Nếu muốn thị trường trở lại trạng thái cân bằng, người bán phải làm sao cho người mua chấp nhận sản phẩm của mình và chịu mở hầu bao. Muốn vậy, chủ đầu tư phải hạ giá, nângcao chất lượng sản phẩm. Khi đó, chẳng cần Nhà nước ra tay cứu, hàng tồn kho bất động sản tự khắc sẽ được hấp thụ hết.

Theo NCĐT
Bên cạnh các kênh vốn truyền thống từ ngân hàng và huy động trong dân, thị trường BĐS năm 2017 có nhiều cơ hội đón thêm dòng vốn đến từ các quỹ đầu tư quốc tế thông qua hoạt động M&A và dòng tiền từ kiều bào ngoại quốc.
Hà Nội nên học tập kinh nghiệm của Paris khoanh khu vực nội đô cũ, giữ nguyên trạng và phát triển ra ngoại đô như Hà Nội đã từng quy hoạch. Và mở rộng về phía Tây, từ Mỹ Đình trở ra có thể xây chung cư cao tới 70- 80 tầng. Từ ranh giới khu Láng Hạ, sông Tô Lịch giữ Hà Nội cũ với kiến trúc Pháp là chủ đạo.
Đó là chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND Tp.HCM, ông Lê Văn Khoa tại hội nghị tổng kết năm 2016 của Sở Quy hoạch Kiến trúc (QH-KT) được tổ chức chiều ngày 20/1.
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt điều chỉnh Nhiệm vụ Quy hoạch xây dựng hệ thống trụ sở làm việc của các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan Trung ương của các đoàn thể tại Thủ đô Hà Nội đến năm 2030.
Trong khi giới đầu tư tài chính đang tỏ ra khá thận trọng trước việc ông Donald Trump lên nắm quyền thì các công ty bất động sản lại tỏ ra khá vui mừng.
Thay vì áp dụng cứng nhắc một mức và tại một thời điểm như Dự thảo sửa đổi Thông tư 36, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa thiết lập lộ trình rút ngắn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Điều này giúp giới kinh doanh BĐS như trút được một gánh nặng.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang