Thứ Sáu, 28/12/2012, 08:15

Bất động sản 2012: Một năm đầy bi ai

Bức tranh đầy màu tối của thị trường nhà đất năm 2012 sắp đi qua, khép lại 1 năm đầy sóng gió với cả khách hàng và chủ đầu tư.

Bất động sản 2012: Một năm đầy bi ai

Cùng Cafef Land điểm lại những dự kiện BĐS đáng quan tâm trong 12 tháng qua.

1.Xu hướng bán tháo, bán giảm giá bất động sản

Cung – cầu lệch nhau, áp lực trả nợ ngân hàng, thịtrường yếu về thanh khoản,…là những yếu tố chính khiến xu hướng bán tháo, bángiảm giá, chiết khấu lớn trên thị trường bất động sản diễn ra sôi động trongnăm 2012.

Phân khúc căn hộ đã mấtgiá khoảng 20% so với thời điểm cuối năm 2011. Điển hình là Dự ánEurowindow Multicomplex giảm 35%, Tòa nhà CT3 dự án The Pride giảm 30%, Dự ánUnimax Hà Đông giảm hơn 30%.

Bất động sản 2012: Một năm đầy bi ai  (1)

Nguồn CBRE

Giá đất biệt thự, liền kềcũng giảm khá mạnh khoảng 30% so với năm ngoái. Giá biệt thự Khu đô thị mới KimChung Di Trạch giảm 50% còn 25-18 triệu đồng/m2, biệt thự khu đô thị mới Bắc Quốclộ 32 giảm 40% xuống 27-32 triệu đồng/m2.

Theo dự đoán của nhiều chuyên gia, xu hướng giảm giá, cắt lỗ sẽ còn tiếp diễn trong năm 2013.

2.Tràn lan dự án bỏ hoang

Vốn bị siết, thị trường giao dịch èo uột, hàng loạtcông trình nhà ở tại Hà Nội dở dang, có những dự án vốn đầu tư tỷ USD trở thànhbãi đất hoang nhiều năm qua.. Một số chủ đầu tư đã phải quyết định dừng dự ánchờ thời cơ mới.

Không chỉ những dự án vốn đầu tư nội có tiến độ “rùabò” mà ngay cả những “ông lớn” từng làm mây làm gió trên thị trường một thờinhư dự án Parkcity (Lê Trọng Tấn, Hà Đông), dự  án Splendora (Hoài Đức), dựán Gamuda (Yên Sở, Hoàng Mai), Booyoung Vina (Hà Đông)...cũng chỉ là bãi đấthoang sau nhiều năm được cấp giấy phép.

Mới đây, Hà Nội đã có động thái mạnh tay khi ra quyếtđịnh chỉ đạo các đơn vị chức năng tiến hành thu hồi đất dự án của hàng loạtdoanh nghiệp với tổng diện tích lên tới 8,2 triệu m2. Lý do thu hồi, theo thànhphố, phần lớn vẫn là do đất đã giao quá lâu nhưng chủ đầu tư không triển khai dựán, một số khác là vi phạm pháp luật về đất đai.

3. Khiếu kiện bùng phát

Hàng loạt dự án chậm tiến độ, thậm chí đình trệtrong một thời gian dài là nguyên nhân bùng phát tranh chấp, kiện cáo giữa chủđầu tư và khách hàng trong suốt năm qua.

Vụ kiện đình đám nhất năm 2012 phải kể đến vụ kháchhàng dự án Hanoi Time Tower đòi lại tiền góp vốn. Sau đó đến vụkhách hàng dự án The Pride (quận Hà Đông) biểu tình phản đối việc phảiđóng thêm 10% giá trị căn hộ. Mới đây, khách hàng đã kéo đến chủ đầu tư Splendora Bắc An Khánh căngbăng rôn yêu cầu chủ đầu tư giảm 20% giá nhà.

Còn hàng loạt các vụ việc tranh chấp “lình xình” giữachủ đầu tư và khách hàng tại các dự án chậm tiến độ đang xảy ra như  52 Lĩnh Nam-Hoàng Mai - Hà Nội, chung cư 34 Cầu Diễn, Usilk City, căn hộ CT3 Trung Văn…  chothấy bức tranh phức tạp của thị trường BĐS thời suy thoái, từ tranh chấp về hợpđồng góp vốn, khách hàng kiện cáo đòi rút vốn, đến chậm tiến độ, thu tiền củakhách hàng không xây dựng dự án…

4. Xử lý hàng tồn kho, kích cầu thịtrường

Báo cáo của 58/63 địa phương cho thấy hiện tồn đọng20.851 căn hộ chung cư, 5.176 căn thấp tầng, 1,89 triệu m2 đất nền, 64.847 m2văn phòng cho thuê, với tổng số vốn ước tính là 52.542 tỷ đồng. Theonhiều chuyên gia, phải mất từ 5-7 năm mới tiêu thụ hết đống hàng tồn kho này.

Nhiều kiến nghị, đề xuất được đưa ra nhằm giảm lượnghàng tồn kho BĐS như: Kiến nghị giảm thuế, ưu đãi thuế chocác DN đầu tư nhà xã hội tối đa 10% thuế TNDN, giảm 50% thuế VAT cho người muanhà lần đầu,  điều chỉnh lại diện tíchcăn hộ, cho DN nộp thuế sử dụng đất theo tiến độ,…

Đềxuất Chính phủ xem xét mua lại một số công trình, bất động sản thế chấp vayngân hàng sắp hoàn thành hoặc đã hoàn thành nhưng chưa bán được phục vụ mụcđích an sinh xã hội, có chính sách khuyến khích các dự án nhà xã hội…

5.Nóng vấn đề xử lý nợ xấu BĐS

Theo số liệu của NHNN tính đến 31/10/2012, tổng dư nợbất động sản khoảng 207,6 nghìn tỷ đồng, tăng 3,6% so với thời điểm 31/12/2011.Trong đó, nợ xấu khoảng 13,5% tổng dư nợ bất động sản tương đương 28.000 tỷ đồng.Trong nửa cuối của năm 2012, rất nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn, xử lý hàng tồnkho, giải quyết nợ xấu đang được các bộ ngành trình Chính phủ, Quốc hội xem xétthông qua.

Bất động sản 2012: Một năm đầy bi ai  (2)

Nợ xấu BĐS leo thang


Thứ nhất, lập công ty quản lý tài sảnthuộc NHNN (VAMC):Côngty này có mục đích xử lý nợ xấu bằng các công cụ đặc biệt, lành mạnh hóa tàichính và giảm rủi ro cho các TCTD, DN, tối đa hóa giá trị thu hồi nợ.

Thứ hai, TCTD chủ động xử lý nợ xấu:Như cơ cấu lại nợ, tiếp tục hỗ trợ vốn để khách hàng phục hồi, sử dụng dự phòngrủi ro để xử lý nợ, bán nợ xấu cho công ty mua bán nợ (DATC)…

6.Tín dụng BĐS mở, thị trường vẫn “đóng băng”

Chính phủ đã bắt đầu nới lỏng cho vay đối với lĩnh vựcBĐS từ tháng 4/2012 bằng một loạt những chính sách “cởi trói” cho BĐS như hạlãi suất huy động xuống 12%/năm từ  tháng4/2012 và đến nay còn 9%/năm. Tín dụng được mở với mọi loại hình không chỉ chovay nhà để ở mà còn vay để mua bán, nhà để đầu tư, mở cho vay xây dựng BĐS đểbán. Các ngân hàng thương mại tung ra nhiều gói tín dụng hỗ trợ người mua nhà…

Tuy nhiên, với những giải pháp đó thị trường vẫnchìm trong xu thế giảm giá, thanh khoản thị trường thấp. Tình trạng trầm lắng vẫnkéo dài trong nhiều tháng qua. Nguyên nhân chính là do DN kinh doanh bất động sảnvẫn không vay được tín dụng mới do vấp phải “điều kiện vay”, gần như tín dụng vẫn“đóng” với DN.

7. Luật đất đai (sửa đổi) lên bànNghị sự

Sau10 năm thực thi Luật đất đai năm 2003 đã bộc lộ nhiều vấn đề bất cập dẫn đếnnhiều bức xúc trong xã hội. Trong đó nổi cộm là vấn đề đền bù, GPMB, tái địnhcư…Tháng 11/2012 Quốc hội đã có phiên thảo luận về những ý kiến đóng góp nhằm sửađổi Luật đất đai 2003 dự kiến Quốc hội thông qua và giữa 2013.

Điểmmới của Dự thảo Luật đất đai sửa đổi là “Nhà nước sẽ chủ động đứng ra thu hồi đất theo quyhoạch, tạo quỹ đất sạch sau đó sẽ giao đất, cho thuê đất hoặc đấu giá quyền sửdụng đất.”

Giá đất đền bù tiếp tục được thảo luận với quan điểm thaycụm từ “sát với giá thị trường” bằng “phù hợp với giá thị trường”.

Hạn mức giao đất nông nghiệp được đề cập trong Dự thảo là50 năm.

8.FDI đổ vào BĐS tăng gấp hai lần năm 2011

Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đếntháng 11/2012, tổng vốn FDI đăng ký đạt 7,25 tỷ USD đạt 60,4% so với cùng kỳnăm trước, vốn FDI tăng thêm và cấp mới vào BĐS đạt 1,84 tỷ USD, con số này năm2011 chưa đầy 1 tỷ USD.

Tuy nhiên, chỉ tính riêng dự án khu đô thị Tokyu Bình Dương do nhà đầu tư Nhật Bảnđầu tư tại Bình Dương đã có tổng vốn đầu tư đăng ký là 1,2 tỷ USD.

Bất động sản 2012: Một năm đầy bi ai  (3)


So với những nămtrước đây, trong 2 năm qua số vốn FDI đầu tư vào bất động sản đạt thấp nhấttrong 5 năm qua. Trong giai đoạn từ 2007 – 2010, số vốn FDI luôn đổ mạnh vào bấtđộng sản, đặc biệt là năm 2008 vốn FDI ồ ạt đăng ký vào bất động sản với con sốlên tới khoảng 23 tỷ USD.

9.M&A bất động sản: Ồ ạt bán dự án

Áp lực tài chính, áp lực nợ đến hạn, tái cơ cấu danhmực đầu tư,…khiến nhiều DN phải bán dự án bất động sản, chuyển nhượng cho đốitác khác. Rất nhiều thương vụ chuyển nhượng dự án BĐS “đình đám” đã diễn ra. 

11 thương vụ nổi bất năm 2012

STT

Dự án

Bên bán

Bên mua

Giá trị

1

VõĐình (Cheery2)

Côngty Võ Đình

HoàngQuân

N/A

2

HócMôn Plaza (Cheery3)

CtyHóc Môn

HoàngQuân

N/A

3

BabylonResidence (Cheery4)

NhàĐạt Gia

HoàngQuân

N/A

4

ThiênLộc (Sunview3)

ThiênLộc

C.TGroup + Đất Xanh

14,4triệu USD

5

GiaPhú (Sunview5)

GiaPhú

ĐấtXanh

250tỷ

6

GolfCủ Chi

G.SCủ Chi

C.TGroup

24triệu USD

7

NovtelPhan Thiết

IndochinaCapital

VinaProperties Development Group

N/A

8

Dựán quận 6

Satra

Ayala

30triệu USD

9

Tòavăn phòng Crown Plaza

TrầnHồng Quân

Viettel

N/A

10

SaigonTower

Liêndoanh Saigon Tower

HongKong Chiap Hua.

N/A

11

DaewooHotel

Daewoo

Hanel

100triệu USD

Ban biên tập Cafef Land

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang