Thứ Bảy, 05/01/2013, 10:01

Thời hạn trả tiền trong mua bán nhà?

Hỏi: Theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 5/1/2009 giữa tôi và bà T. (không có chứng nhận của địa phương), miếng đất có diện tích 45m2 ở Hóc Môn (TP.HCM), trên đất có nhà cấp 4, có giá trị thỏa thuận 8.718 đôla Úc, thanh toán làm hai lần.

Lần một là 4.084 đôla Úc vào ngày 5/1/2009. Lần hai ngày 5/4/2009 sẽ thanh toán phần còn lại. Nhưng do công việc tôi đã đến thanh toán chậm bảy ngày so với hợp đồng.

Tuy trong cam kết khác của hợp đồng cho phép quá hạn 10 ngày, nhưng khi tôi yêu cầu được thanh toán tiếp phần còn lại, bên bán nói tôi đã trễ hạn thanh toán nên bị mất tiền cọc, tôi giải thích với bên bán là tôi vẫn chưa quá hạn nhưng họ không chấp nhận.

Tôi có đưa việc này ra chính quyền địa phương và địa phương có lập biên bản lấy lời khai của hai bên nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết. Mong chuyên mục hướng dẫn tôi cách giải quyết. Tôi hiện đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán.

Bên bán có thể làm lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bán cho người khác được không?

thanhtam (tieu_thy@y...)

Trả lời
 


Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa bạn và bà T. ngày 5-1-2009 đã không tuân thủ về mặt hình thức của giao dịch. Đó là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng bởi văn phòng công chứng hoặc được chứng thực bởi UBND các cấp có thẩm quyền (Điểm b, Khoản 1, Điều 119 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27-1-2006).

Như vậy, khi hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức thì theo quy định của BLDS 2005 tại Điều 122, Điều 127 và Điều 13, khi có tranh chấp, theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn, quá thời hạn đó mà không thực hiện thì tuyên bố giao dịch vô hiệu.

Theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận (Điều 137 BLDS 2005).

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 106 Luật đất đai 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009, bà T. muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì một trong những điều kiện là bà phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hơn nữa, nếu bà T. muốn làm thủ tục xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải làm theo thủ tục quy định tại Điều 24 Nghị số 88/2009/ND-CP ngày 19-10-2009 quy định về việc cấp lại giấy chứng nhận do bị mất như sau:

a) Đơn đề nghị cấp lại giấy chứng nhận;

b) Giấy tờ xác nhận việc mất giấy chứng nhận của công an cấp xã nơi mất giấy;

c) Giấy xác nhận của UBND cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy tại trụ sở UBND cấp xã;

Khi đó, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ; trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký quyết định hủy giấy chứng nhận bị mất, đồng thời cấp lại giấy chứng nhận mới; trao giấy chứng nhận cho người đề nghị cấp lại giấy chứng nhận.    

Nếu thực tế bạn đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T. do thực hiện giao dịch dân sự giữa hai bên thì bà T. không thể yêu cầu cấp lại giấy chứng nhận với lý do làm mất. Vì vậy, bạn cân nhắc thỏa thuận thương lượng với bà T. hoặc làm đơn khởi kiện lên cơ quan tòa án có thẩm quyền.

Trân trọng,

Luật sư Lê Thị Hoài Giang

(Theo TTO)

Ông Cường đã ngoài 70 tuổi rao bán căn nhà tại quận Bình Thạnh (Tp.HCM), tuy nhiên giao dịch bị đình lại ở khâu công chứng vì tài sản do 2 vợ chồng đồng sở hữu nhưng người vợ mắc bệnh tâm thần.
Hỏi: Hiện tại, gia đình tôi có mảnh đất diện tích gần 100m2 xây nhà do bố tôi để lại từ năm 2002 (có Hợp đồng tặng cho có công chứng, chứng thực). Nhà tôi sống yên ổn từ đó đến nay, có đóng thuế đầy đủ nhưng do một số lý do tôi chưa đi làm sổ đỏ. Sắp tới, Nhà nước sẽ thu hồi một phần diện tích đất nhà tôi vì có dự án làm đường. Xin hỏi với trường hợp của gia đình tôi thì có được bồi thường phần đất mà nhà nước thu hồi không?
Hỏi: Tôi đang chuẩn ký hợp đồng mua một căn hộ chung cư thì hay tin dự án đã bị chủ đầu tư thế chấp ngân hàng. Hiện giờ tôi đang rất hoang mang, không biết có nên mua căn hộ đó hay không? (Anh Thư)
Hỏi: Tôi có căn nhà ở phường Linh Tây, quận Thủ Đức, đã xuống cấp nên tháng 11/2014 tôi làm đơn xin phép UBND phường sửa chữa căn nhà với nội dung nâng nền, thay ván, nâng mái, thay các loại cửa... Đơn của tôi đã được UBND phường chấp nhận.
Hỏi: Khi lập hồ sơ mời thầu, để xác định tiền thuê đất, tiền sử dụng đất sẽ căn cứ quy định nào của pháp luật? Nhà đầu tư trúng thầu dự án có được hưởng chính sách ưu đãi về tiền thuê đất, tiền sử dụng đất hay không?
Hỏi: Chú tôi là Việt kiều Mỹ, tới đây chú tôi sẽ mua nhà ở tại việt Nam. Vậy, chú ấy cần phải chuẩn bị giấy tờ gì để chứng minh khi mua nhà?
Lên đầu trang