Thứ Tư, 09/01/2013, 15:01

Tranh chấp chung cư Hà Nội: Quy chế mới "đè" Nghị định 71?

Mới đây, TP. Hà Nội đã ban hành quyết định về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Theo đó, vấn đề sở hữu chung – riêng tại các chung cư được tách bạch rõ ràng.

“Ngó lơ” nghị định 71?

Tranh chấp, đấu tranh tại các chung cư giữa chủ đầu tư và người dân đã trở thành một trong những vấn đề nổi bật của BĐS năm 2012. Từ Kengnam LandMark, Golden Westlake, SaiGon Pearl… đều được điểm mặt chỉ tên với những lùm xùm gay gắt. Cho đến nay, dù đã khép lại và lắng xuống nhưng theo nhận định của nhiều chuyên gia, tranh chấp vẫn có thể bùng nổ do những mâu thuẫn âm ỉ. Các tranh chấp xuất phát từ phí dịch vụ và quản lý mà đằng sau đó là sự tranh chấp về những tiện ích chung - riêng.

Nhìn từ thực tế quản lý và vận hành tại các chung cư hiện nay, ngày 4/1 vừa qua, TP. Hà Nội ban hành quyết định về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Đây là khung pháp lý đặc biệt quan trọng để giải quyết một số vấn đề gây nhiều tranh chấp gay gắt giữa cư dân và chủ đầu tư như phí dịch vụ, diện tích sở hữu chung, riêng...
 
Các tranh chấp xuất phát từ phí dịch vụ và quản lý mà đằng sau đó là sự tranh chấp về những tiện ích chung - riêng.

Theo quy chế này, vấn đề sở hữu chung – riêng tại các chung cư được tách bạch rõ ràng. Cụ thể: phần sở hữu riêng gồm diện tích bên trong căn hộ của chủ sở hữu hay những phần diện tích khác mà chủ đầu tư bán riêng cho từng tổ chức cá nhân. Với chủ đầu tư, phần sở hữu riêng là phần giữ lại không bán và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích này vào giá bán căn hộ.

Trong khi đó, phần sở hữu chung gồm không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, lối đi bộ, sân chơi chung, diện tích sinh hoạt cộng đồng… Phần sở hữu chung này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ.

UBND TP cũng quy định: Với chủ đầu tư bán căn hộ trước 1/7/2006 và chưa phân bổ giá thành đầu tư xây dựng diện tích để xe đạp, xe máy vào giá bán căn hộ, chưa thể hiện vị trí, ranh giới sở hữu chung riêng trên bản vẽ đính kèm hợp đồng... thì nay phải xây dựng phương án phân bổ giá thành vào diện tích sở hữu riêng. Phương án này sẽ được hội nghị nhà chung cư thông qua và là cơ sở để các chủ sở hữu đóng góp kinh phí nhằm đưa diện tích này vào phần sở hữu chung.

Với trường hợp bán căn hộ từ 1/7/2006 tới trước ngày 8/8/2010, nếu nơi để xe ô tô tại tầng hầm chưa phân bổ vào giá bán căn hộ thì thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, soi lại Nghị quy định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 và Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ-CP lại có “chuyện”.

Theo đó, phần sở hữu chung là phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư. Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.

Căn cứ các quy định nêu trên thì phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng là thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. Trong đó có nơi để xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh tại tầng hầm, hoặc tại tầng một, hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư là phần sở hữu chung. Nhưng nay theo quy chế mà TP Hà Nội mới ban hành lại trở thành diện tích sở hữu riêng.

Thêm vào đó, phí dịch vụ chung cư cũng được quy định cụ thể. Theo quy chế mới, giá dịch vụ nhà chung cư gồm chi phí trực tiếp, chi phí quản lý chung của doanh nghiệp, chi phí cho Ban quản trị (nếu có) - lợi nhuận định mức hợp lý và thuế giá trị gia tăng. Mức đóng góp được tính theo tháng, phân bổ theo diện tích phần sở hữu riêng của từng chủ sở hữu và thu từ người sử dụng nhà chung cư mỗi tháng một lần (kể cả trường hợp chủ sở hữu không sử dụng).

Chấm dứt bài ca tranh chấp?

Tính đến thời điểm hiện tại, Hà Nội đang dẫn đầu cả nước về tốc độ phát triển nhà chung cư. Thống kê cho thấy, Hà Nội có khoảng 40 khu đô thị mới, trong đó hơn 10 khu đã hoàn thành và đón người dân đến sinh sống, khoảng 80 dự án đầu tư nhà tái định cư (TĐC) được triển khai, cung cấp khoảng 20.000 căn hộ.
 
Liệu với quy chế nhà chung cư mới được TP Hà Nội có “cắt cơn” được những tranh chấp tại các khu chung cư?


Đi cùng với tốc độ phát triển quá nhanh của nhà chung cư Hà Nội cũng đang phải đối mặt với không ít những khó khăn phát sinh trong quá trình quản lý, điều hành. Hàng loạt xung đột, mâu thuẫn, thậm chí kiện tụng xảy ra tại các khu chung cư từ bình dân đến cao cấp. Nhưng các cơ quan quản lý không tìm được cách giải quyết triệt để.

Trao đổi về nguyên nhân, theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuấn, có 3 nguyên nhân chính dẫn đến việc quản lý nhà chung cư còn bất cập.

Thứ nhất, văn bản pháp luật chồng chéo, khó thực hiện; mô hình quản lý nhà chung cư chưa rõ giữa quyền hạn và trách nhiệm của chủ đầu tư với ban quản trị; chưa có phương pháp xác định diện tích nhà chung, riêng...

Thứ hai, mâu thuẫn về quyền lợi và trách nhiệm của chủ đầu tư, đơn vị được giao quản lý và người dân trong quản lý và sử dụng nhà chung cư.

Thứ ba, nhiều dự án chung cư đã bàn giao đưa vào sử dụng, nhưng trong quá trình đầu tư còn thiếu thủ tục nên chưa hoàn thành được việc cấp giấy chứng nhận sổ đỏ, sổ hồng.

“Chúng ta mới chỉ tập trung làm sao để có được quỹ nhà mà dường như quên việc quản lý sau đầu tư, dịch vụ. Nhiều quy định quản lý đã không theo kịp tốc độ phát triển”- ông Tuấn nói.

Dù đã “bắt” được “bệnh” nhưng đến nay vẫn chưa tìm được “thuốc giải” tận gốc. Cũng phải nói thêm rằng, TP Hà Nội đã có nhiều văn bản điều chỉnh nhưng xung đột quanh sở hữu chung riêng, phí bảo trì... không những không giảm mà còn có xu hướng tăng lên. Nhắc đến tranh chấp tại các khu chung cư người ta vẫn chỉ biết lắc đầu “bí vẫn hoàn bí”.

Liệu với quy chế nhà chung cư mới được TP Hà Nội có “cắt cơn” được những tranh chấp tại các khu chung cư?
 

(Theo Vland)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang