Thứ Ba, 15/01/2013, 09:01

Về dự thảo sửa đổi hiến pháp: "Không thu hồi đất làm dự án kinh tế"

Đó là ý kiến của PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện về dự thảo sửa đổi hiến pháp. Dự thảo sửa đổi hiến pháp lần này tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Cần làm rõ khái niệm này để phù hợp với chủ trương phát triển kinh tế thị trường.

Thật ra chế độ công hữu về đất đai không phải là cái gì riêng của chủ nghĩa xã hội. Ở Anh, một nước tư bản lâu đời, đất đai từ bao đời nay thuộc về vương quyền; người dân được luật pháp thừa nhận có các quyền đối với đất mà trong chừng mực nào đó có nhiều nét tương đồng với quyền sử dụng đất của Việt Nam.

Người sử dụng đất cần ổn định
 
Một người dân xã Xuân Quan, huyện Văn Giang, Hưng Yên bên khu đất của dự án Ecopark đang được san lấp mặt bằng, nơi trước đây từng là mảnh ruộng của họ.


Nói rõ hơn, phát triển kinh tế thị trường và công hữu đất đai không phải là hai điều đối nghịch, loại trừ nhau. Vấn đề là làm thế nào dung hòa được lợi ích của Nhà nước - chủ sở hữu đất, và tư nhân - người có nhu cầu sử dụng đất, phục vụ các nhu cầu, lợi ích của riêng mình.

Căn cứ vào Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai đã trao cho người dân - người sử dụng đất - các quyền hạn rộng rãi đối với đất. Qua các lần sửa đổi, bổ sung luật, quyền sử dụng đất càng lúc càng tiệm cận với quyền sở hữu.

Tuy nhiên, các đợt cải cách luật pháp về đất đai đã không ngăn, cũng không giảm bớt được xung đột liên quan đến đất giữa người dân và Nhà nước. Số lượng các vụ khiếu kiện về đền bù giải tỏa đất đai vẫn gia tăng hằng năm; độ quyết liệt, gay gắt, dai dẳng của các cuộc tranh chấp cũng tăng.

Ở góc nhìn của người dân thường: trong điều kiện chủ đất không phải là họ, nguy cơ đất bị lấy lại và họ phải ra đi, theo yêu cầu của chủ đất, luôn treo lơ lửng. Bởi vậy hơn hết, người sử dụng đất muốn sự bảo đảm việc duy trì ổn định, lâu dài quan hệ sử dụng đối với miếng đất mà họ gắn bó.

Lâu nay, ở các điểm nóng xung đột về đất đai, vấn đề xác định mức đền bù thường được đặt ra và được coi là vấn đề mấu chốt. Các nỗ lực hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai cũng thường tập trung vào việc giải quyết vấn đề đó.

Trong khi đó, nếu được hỏi trong trường hợp phải lựa chọn giữa “nhận một số tiền đền bù (dù là thỏa đáng) và ra đi” với “tiếp tục ở lại, sống như ngày hôm qua, hôm kia”, thì một người sử dụng đất đồng thời là người làm ăn nghiêm túc thường sẽ chọn con đường thứ hai. Lý do là nếu chấp nhận ra đi, người dân không chỉ chịu mất tài sản mà còn phải từ bỏ nếp sống đã quá quen và đứng trước một viễn cảnh sống đầy hiểm họa tiềm tàng: chơi vơi trong cuộc mưu sinh tại nơi ở mới, lạ lẫm với những thách thức, đe dọa đối với cuộc sống, sinh kế mà bản thân hoàn toàn chưa có kinh nghiệm để đối phó.

Dự án kinh tế: không dựa vào cưỡng chế

Ở các nước tiên tiến, việc cưỡng bách giải tỏa một vùng đất, đối với tư nhân gọi là truất hữu (expropriation), chỉ được thực hiện trong trường hợp cần đất để phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích chung. Nếu cần thực hiện quy hoạch lại một vùng đất để tổ chức lại hoạt động sản xuất, kinh doanh, thì người ta dùng công cụ quyền ưu tiên mua (preemption). Những người chủ đất cứ sống cuộc sống bình thường; nhưng khi họ muốn bán đất, sẽ có một công ty chuyên trách được pháp luật thừa nhận có quyền ưu tiên mua đứng ra thế chỗ người mua để thực hiện hợp đồng mua bán.

Với cách làm đó, trên nguyên tắc, chỉ khi nào tất cả chủ đất trong vùng quy hoạch bán hết đất của họ một cách tự nguyện, theo nhu cầu riêng, thì quy hoạch mới được triển khai. Chủ dự án có thể đẩy nhanh tiến độ bằng cách chủ động gợi ý với những chủ đất chưa bán đất về các khả năng hợp tác, góp vốn. Trong mọi trường hợp, mọi chuyện phải diễn ra trên căn bản tự nguyện và trong khuôn khổ các giao dịch dân sự thuần túy. Không hề có bóng dáng nhà chức trách với thanh gươm cưỡng chế trong tay.

Không phải vì đất thuộc tư hữu mà ở các nước người ta làm như thế. Đơn giản, nhà đầu tư hay người dân đều là những chủ thể bình đẳng trước luật pháp; lợi ích chính đáng của họ đều phải được tôn trọng và bảo vệ như nhau, không phân biệt. Nhà đầu tư nhiều tiền của có thể tạo lập những khu phức hợp nhà ở - trung tâm thương mại, du lịch hoành tráng, hiện đại; nhưng họ phải tạo lập trong khuôn khổ sự vận động bình thường của cuộc sống dân sự, chứ không phải dựa vào sức mạnh để xua đuổi người khác bằng vũ lực ra khỏi không gian sống được cho là của mình.

Nói gọn, từ những bài học về giải quyết xung đột liên quan đến đất đai trong thời gian vừa qua và kinh nghiệm của các nước, không nên thừa nhận quyền thu hồi đất để thực hiện các dự án kinh tế xã hội, như tại điều 58 khoản 3 dự thảo sửa đổi hiến pháp.
 
PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện

(Theo TTO)

Tại hội nghị tổng kết công tác năm 2016, triển khai nhiệm vụ 2017, Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM, ông Trần Trọng Tuấn cho biết, thành phố có thể làm nhà ở xã hội (NOXH) giá 100 triệu đồng với điều kiện căn hộ có diện tích nhỏ 20-30m2, không có chi phí về đất và nằm ở nơi có hạ tầng đầy đủ, được kết nối đồng bộ.
Tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường bất động sản phân khúc Condotel: Cơ hội và thách thức” được tổ chức ngày 16/1, nhiều chuyên gia cho rằng việc mua bán bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng đang tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.
Liên quan đến những quy định về lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã hướng dẫn cụ thể về vấn đề này.
Ngày 18/1, tỉnh Quảng Ninh đã khởi công xây dựng công trình cầu qua cặp cửa khẩu Hoành Mô (Việt Nam) – Động Trung (Trung Quốc) bên phía Việt Nam.
Tình trạng ô nhiễm khói bụi đến mức báo động đỏ ở Bắc Kinh dường như không ảnh hưởng đến sức hấp dẫn của nhà đất ở đây. Người dân vẫn tiếp tục tìm mua BĐS Bắc Kinh, khiến doanh số tăng trưởng đáng kể.
Thay vì áp dụng cứng nhắc một mức và tại một thời điểm như Dự thảo sửa đổi Thông tư 36, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa thiết lập lộ trình rút ngắn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Điều này giúp giới kinh doanh BĐS như trút được một gánh nặng.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang