Thứ Năm, 24/01/2013, 12:01

M&A bất động sản: Chú trọng yếu tố pháp lý

Năm 2013 dự báo sẽ xảy ra nhiều vụ mua bán, sáp nhập (M&A) trên thị trường bất động sản. Trong các thương vụ này, không chỉ giá mà cả bên mua và bên bán đều chú trọng đến yếu tố pháp lý.

Các giao dịch M&A bất động sản có thể được thực hiện qua hai dạng là bán vốn góp (bán công ty) hoặc bán tài sản.

Về nguyên tắc, bán vốn chỉ ảnh hưởng đến cấu trúc vốn trong công ty mà không ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của công ty vì sau khi bán vốn, công ty vẫn tồn tại. Do vậy, trong trường hợp này, các bên chỉ mua bán "cái ruột" của công ty, còn "cái vỏ” pháp lý của công ty vẫn không thay đổi.

Còn bán dự án (DA) được xem là bán tài sản của công ty. Bên mua sẽ nhận được DA sau khi bán còn công ty có DA được bán đó vẫn tồn tại và tiếp tục hoạt động hoặc phát triển các DA khác (nếu có).
 
Luật sư Nguyễn Hữu Phước
Trên thực tế, hiện cũng có nhiều lời chào mời với hình thức bán công ty DA. Đối với chuyển nhượng DA, thì trình tự, thủ tục thực hiện theo Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Lưu ý rằng, DA trong phạm vi này chỉ là những DA BĐS, vì DA theo cách hiểu của Luật Đầu tư thì phạm vi rất rộng, có những DA không sử dụng đất, đặc biệt trong trường hợp thành lập các công ty dịch vụ thì bản thân công ty đó lại được xác định là DA của nhà đầu tư (NĐT).

Hoạt động chuyển nhượng vốn thì không thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng (VAT). Nếu doanh nghiệp (DN) có vốn chuyển nhượng phát sinh thu nhập từ hoạt động này thì phải chịu thuế thu nhập DN (TNDN) còn cá nhân sẽ chịu thuế thu nhập cá nhân.

Trong khi, với hoạt động chuyển nhượng DA BĐS, hiện pháp luật về thuế không có quy định riêng đối với chuyển nhượng DA mà chỉ có những quy định về thuế chuyển nhượng BĐS. Theo đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải chịu VAT, còn chuyển nhượng BĐS thì phải chịu VAT với thuế suất 10%, thuế chuyển nhượng DA BĐS, thuế TNDN (nếu DN chuyển nhượng DA có thu nhập phát sinh).
 
Khi bên mua là NĐT nước ngoài, nếu không tính đến những yếu tố về năng lực tài chính, thị trường, thì bên mua nói chung bao giờ cũng thích mua toàn bộ DA vì khi đó sẽ nắm quyền kiểm soát hoàn toàn và tuyệt đối đối với DA.

Chuyển nhượng toàn bộ DA sẽ không yêu cầu bên bán phải tách DA trước khi bán như khi chuyển nhượng một phần DA. Việc mua lại một phần hay toàn bộ DA BĐS xét về mặt pháp lý không khác nhau nhưng thủ tục chuyển nhượng một phần DA sẽ phức tạp hơn.

Hiện nay, các DN kinh doanh BĐS thường thành lập các công ty con để phát triển và điều hành từng DA một, do vậy, có một chọn lựa khác là bên mua có thể chọn hình thức mua cổ phần hoặc phần vốn góp của các công ty để kiểm soát DA vì thủ tục chuyển nhượng vốn thường sẽ đơn giản hơn.

Nếu DA BĐS nghỉ dưỡng trước đó đã có sự tham gia của NĐT nước ngoài thì việc một NĐT nước ngoài mua lại DA đó không làm thay đổi hình thức sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu DA BĐS trước đó do DN Việt Nam đầu tư thì hình thức sử dụng đất có thể phải thay đổi khi NĐT nước ngoài mua lại DA, mà nhìn chung thì quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài hạn chế hơn so với tổ chức trong nước.

Đó là chưa kể đến việc nếu DN sở hữu DA trước đó là DN có vốn Nhà nước thì còn phải chứng minh số tiền sử dụng đất hoặc thuê đất đã nộp có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hay không, từ đó mới xác định được DN có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong DA đó hay không.
 
Luật sư Nguyễn Hữu Phước

(Theo DNSG)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang