Thứ Năm, 31/01/2013, 17:01

Thử so sánh hai thị trường bất động sản Mỹ - Việt

Khi nào thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phục hồi nếu vẫn duy trì ccơ chế hiện tại? Bằng vào tất cả những gì bất cập đến mức không thể chấp nhận trong lịch sử tồn tại của nó, không ai có thể trả lời được câu hỏi này.

So sánh hy hữu giữa hai nền kinh tế

Công tâm mà nói, thị trường bất động sản Việt Nam - một chứng nhân và cũng là nạn nhân cho vấn nạn đầu tư quá trán nhưng đầy rẫy cung cách nửa mùa - vẫn có thể được hồi sức đôi chút từ trạng thái chết lâm sàng bằng vào một tác động từ bên ngoài: thị trường Mỹ.

Ít ra cũng là tác động về… tâm lý.

Thị trường bất động sản Việt Nam bắtt đầu bùng nổ từ năm 1996, tạo nên ít nhất 4 con sóng lớn từ đó đến nay, thậm chí quá đủ để biến thành nguyên nhân chính của không biết bao nhiêu cuộc khiếu kiện đông người và kéo dài về đất đai ở khắp các tỉnh thành.

Chỉ có điều, lịch sử Việt -Mỹ lại chỉ thường chứa đựng những hình ảnh chiến tranh thay cho mối quan hệ liên thông giữa các thị trường. Nói cách khác, giữa một bên là nền kinh tế vĩ đại nhất thế giới với một quốc gia mà chỉ mới đây mới được đưa vào danh sách các nước “mới nổi” đã không thể có mối tương quan nào cho tương xứng.
 
Gần 200.000 căn hộ các loại tồn kho từ Bắc vào Nam đã là một cái gì đó không thể cứu vãn nổi.
 
S&P/Case-Shiller là chỉ số giá nhà đất của thị trường Mỹ, được xây dựng từ lâu và dựa trên nền tảng của các nghiên cứu khoa học thực thụ. Còn trước năm 2012, ở Việt Nam lại chưa từng có được bộ chỉ số nào về bất động sản, cho dù loại thị trường này đã khơi mào từ năm 1995 (có ý kiến cho rằng: khởi đầu ở những năm 1991 nhưng không sớm hơn), và bắt đầu bùng nổ từ năm 1996, tạo nên ít nhất 4 con sóng lớn từ đó đến nay, thậm chí quá đủ để biến thành nguyên nhân chính của không biết bao nhiêu cuộc khiếu kiện đông người và kéo dài về đất đai ở khắp các tỉnh thành.

Tuy vậy, vẫn có một “đồng pha” rất rõ trong “quan hệ bang giao” giữa hai thị trường bất động sản Mỹ và Việt Nam. Phất lên vào năm 2006 và đạt đỉnh vào năm 2007, thị trường nhà ở Mỹ đã có mức giá cao gấp đôi so với năm 2000. Sóng nhà đất ở Việt Nam cũng đồng pha với Mỹ, chỉ khác là câu chuyện tăng giá lại phải theo đuôi… Trung Quốc. Đó chính là việc giá nhà ở tại Bắc Kinh đã tăng đến 800% chỉ trong 5 năm từ 2003 đến 2007. Trong khi đó, giá nhà đất ở Việt Nam cũng không hề kém cạnh, bốc lên tương đương với mức tăng chẵn một chục lần của giá vàng trong nước từ năm 2000 đến 2007.

Một “đồng dạng” khác là từ năm 2007 đến nay, chỉ số S&P/Case-Shiller của Mỹ đã giảm khoảng 25-30%, trong khi mức giảm này cũng được các quan chức ngành xây dựng Việt Nam “định giá” cho mặt bằng giá nhà đất tại đây. Dĩ nhiên với trường hợp thị trường ở Việt Nam, phần lớn các con số thống kê chỉ mang tính tương đối, thậm chí nặng về cảm tính và độ tin cậy là rất đáng nghi ngờ. Hiện tượng “loạn số liệu tồn kho bất động sản” diễn ra trong thời gian gần đây là một minh chứng hùng hồn.

Những so sánh trên có lẽ là cơ sở hiếm hoi để phác họa về một “độ trễ” nào đó trong đà hồi phục của thị trường bất động sản Việt Nam so với thị trường bất động sản Mỹ, kể cả thị trường nhà ở tại vài chục thành phố của Trung Quốc cũng đang tái nhấp nhổm kể từ quý 4 năm 2012.

Hỏi và trả lời
Cơ chế xây dựng nhà ở xã hội từ bầu sữa ngân sách nhà nước, hay chính xác hơn là nhà cho người có thu nhập thấp, tuy được khởi động từ nhiều năm trước, nhưng cho đến năm 2011 vẫn chỉ triển khai được đúng 1%.
Đúng ra, thị trường nhà ở Mỹ đã bắt đầu hồi sinh trước thị trường bất động sản Việt Nam ít nhất một năm, tính đến giờ phút này. Từ cuối năm 2011, cùng với nền kinh tế Mỹ tiếp nhận những kết quả bắt đầu khả quan, số lượng nhà phát mãi của Mỹ cũng bắt đầu xuất hiện tín hiệu giảm, trong khi số nhà khởi công mới dần tăng lên. Đà tăng răng cưa này đã diễn biến lặng lẽ trong suốt năm 2012, để đến cuối năm ngoái, giới phân tích Mỹ đã chính thức xác nhận rằng thị trường nhà ở quốc gia này đã chính thức “thoát suy thoái”.

Nhưng với thị trường bất động sản Việt Nam, khoảng thời gian cuối năm 2011 chỉ là khởi đầu cho tan vỡ. Còn nguyên năm 2012 lại chứng kiến sự thê thảm không khác gì tình trạng vỡ bong bóng. Tuy không phải tất cả các phân khúc, nhưng chỉ riêng chuyện gần 200.000 căn hộ các loại tồn kho từ Bắc vào Nam đã là một cái gì đó không thể cứu vãn nổi.

Khác hẳn với Việt Nam, thị trường nhà ở Mỹ không hề có bong bóng, cho dù các đảng phái ở quốc gia này thỉnh thoảng vẫn nhắc lại từ ngữ bóng bẩy đó như một ẩn ý chính trị đối với đảng cầm quyền. Bất chấp số nhà ở bị niêm phong và đưa vào diện phải phát mãi là “khủng khiếp” trong năm 2008, chính sách tài chính hơn 900 tỷ USD của chính phủ Mỹ đã bắt đầu tỏ ra hiệu nghiệm. Thậm chí tại một số bang như California, giá nhà ở còn tăng được từ 7-10%. Tình trạng trì trệ lui dần. Đó cũng là lý do vì sao các chỉ số chứng khoán Mỹ tăng tiến không ngưng nghỉ trong thời gian gần đây.

Trong khi đó, lúng túng và chậm lụt, các cơ quan và chính sách “giải cứu” thị trường bất động sản ở Việt Nam đã không làm được một việc gì có ý nghĩa từ năm 2010, khi tình trạng nợ xấu bất động sản vẫn chưa quá xấu, và cho đến nay – vào lúc mọi chuyện đã trở nên cám cảnh đến mức có giám đốc công ty kinh doanh nhà đất phải ra đường bán trà đá.

Cơ chế xây dựng nhà ở xã hội từ bầu sữa ngân sách nhà nước, hay chính xác hơn là nhà cho người có thu nhập thấp, tuy được khởi động từ nhiều năm trước, nhưng cho đến năm 2011 vẫn chỉ triển khai được đúng 1%. Đủ thứ lý do được nại ra để ngụy biện cho sự chậm trễ này. Chỉ đến khi thị trường nhà đất thực sự lâm vào tình thế không lối thoát, người ta mới đề cao vai trò nhà ở xã hội, thậm chí nhiều ngân hàng và doanh nghiệp còn sốt sắng với việc “chuyển đổi công năng” từ nhà ở thương mại sang nhà xã hội.

Rõ là chỉ đến khi nào thị trường bế tắc, người giàu mới bắt đầu “cảm thông” với cái bế tắc của người nghèo.

Nhưng như phân tích của một tổ chức nghiên cứu tại Việt Nam, thị trường nhà ở Mỹ đã phải mất hơn 6 năm kể từ khi khủng hoảng để phục hồi trở lại, cũng như phải mất hơn 4 năm kể từ khi các chính sách “giải cứu” được áp dụng rộng rãi để thị trường tăng trưởng trở lại.

Còn với thị trường và cơ chế ở Việt Nam thì sao? Với tất cả những gì bất cập đến mức không thể chấp nhận trong lịch sử tồn tại của nó, không ai có thể trả lời được câu hỏi này.
 

(Theo Songmoi)

Bên cạnh các kênh vốn truyền thống từ ngân hàng và huy động trong dân, thị trường BĐS năm 2017 có nhiều cơ hội đón thêm dòng vốn đến từ các quỹ đầu tư quốc tế thông qua hoạt động M&A và dòng tiền từ kiều bào ngoại quốc.
Hà Nội nên học tập kinh nghiệm của Paris khoanh khu vực nội đô cũ, giữ nguyên trạng và phát triển ra ngoại đô như Hà Nội đã từng quy hoạch. Và mở rộng về phía Tây, từ Mỹ Đình trở ra có thể xây chung cư cao tới 70- 80 tầng. Từ ranh giới khu Láng Hạ, sông Tô Lịch giữ Hà Nội cũ với kiến trúc Pháp là chủ đạo.
Đó là chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND Tp.HCM, ông Lê Văn Khoa tại hội nghị tổng kết năm 2016 của Sở Quy hoạch Kiến trúc (QH-KT) được tổ chức chiều ngày 20/1.
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt điều chỉnh Nhiệm vụ Quy hoạch xây dựng hệ thống trụ sở làm việc của các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan Trung ương của các đoàn thể tại Thủ đô Hà Nội đến năm 2030.
Trong khi giới đầu tư tài chính đang tỏ ra khá thận trọng trước việc ông Donald Trump lên nắm quyền thì các công ty bất động sản lại tỏ ra khá vui mừng.
Thay vì áp dụng cứng nhắc một mức và tại một thời điểm như Dự thảo sửa đổi Thông tư 36, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa thiết lập lộ trình rút ngắn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Điều này giúp giới kinh doanh BĐS như trút được một gánh nặng.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang