Thứ Bảy, 02/02/2013, 10:01

Chuyên gia Bùi Kiến Thành: Cần xác định rõ nhóm đối tượng, lĩnh vực nợ xấu

Chuyên gia kinh tế tài chính Bùi Kiến Thành đã có những ý kiến bình luận, phân tích xung quanh về giải cứu thị trường BĐS, nhất là vấn đề nguồn vốn cho vay, hỗ trợ lãi suất tín dụng và chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.

Ông có đánh giá gì về bức tranh toàn cảnh của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay?

- Thực trạng của thị trường BĐS hiện nay đang phải gánh chịu những hậu quả của việc các nhà đầu tư sơ cấp đua nhau lao vào những phân khúc sản phẩm không sát nhu cầu thị trường, giá bị đẩy lên cao chủ yếu do mua bán đầu cơ, thiếu khách hàng có nhu cầu thực sự.

Bên cạnh đó, ngoài việc không thể chi trả được cho những sản phẩm BĐS khổng lồ cả về diện tích và tiền của thì việc nguồn cung hạn chế của những căn hộ phù hợp với khả năng kinh tế, nhu cầu đã khiến nhiều người không thể mua nhà do thiếu sự hỗ trợ của nguồn vốn tín dụng phù hợp. Bởi với những người có thu nhập trung bình, thấp không thể ngay một lúc có được khoản tiền lớn để đáp ứng nhu cầu cải thiện nhà ở của mình. Trong khi lãi suất cho vay của chúng ta hiện nay lãi suất còn quá cao, biến động nhiều, thời hạn vay vốn ngắn.
Theo chuyên gia Bùi Kiến Thành, chính các ngân hàng nhiều khi tiếp tay cho nợ xấu BĐS, bởi thời điểm sôi động, vì lợi nhuận, bất chấp lãi suất cao thấp, nhiều ngân hàng cho vay thiếu kiểm soát, thậm chí cho vay chính dự án mình đứng ra bảo trợ. Khi đổ bể, sản xuất kinh doanh bị ngừng trệ, chủ đầu tư không có nguồn lực để trả lãi ngân hàng, dư nợ xấu của ngân hàng tăng lên. Một thực trạng khác là nhiều dự án đầu tư đã có một phần góp vốn do người dân đóng góp, hoặc vay ngân hàng cũng đang phải dừng lại vì ngân hàng không tiếp tục cho vay. Chính vì thế nên nhiều khoản nợ của nhà đầu tư các dự án từ tốt biến thành xấu, gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Theo ông, việc nhiều ngân hàng cũng đưa ra những ý tưởng về quỹ tín dụng, cũng như  việc thành lập công ty tái cấp vốn, cho vay mua nhà ở liệu có khả thi không?

- Ý tưởng này rất tốt nhưng vẫn thiếu thực tế, cụ thể là nguồn tiền sẽ lấy ở đâu, phát hành trái phiếu thì lãi suất như thế nào. Các ngân hàng lấy tiền trong dân với lãi suất huy động trên dưới 9%, với lãi suất này người thu nhập trung bình, thấp khó có thể tiếp cận được và dù có thời gian vay dài hạn 20 năm cũng không giải quyết được vấn đề vay mua của dân. Nếu phát triển ý tưởng này, cần có sự tham khảo và rút kinh nghiệm từ các nước khác trên thế giới. Vì nếu xây dựng được quỹ tín dụng sẽ giải quyết được nhiều vấn đề nhưng cũng sẽ đem lại nhiều hậu họa. Ví dụ như, Mỹ đã thành công trong một thời gian dài 1930 - 2008, với việc xây dựng một tổ chức T.Ư được liên bang bảo lãnh, cấp vốn để phát hành những trái phiếu với lãi suất rất thấp 1 - 2%. Tổ chức đó cấp tín dụng trực tiếp cho người cần hoặc mua lại các hợp đồng cho vay BĐS của ngân hàng, chuyển ngân hàng thành đại lý cung cấp hợp đồng vay vốn BĐS.

Tuy nhiên, do thiếu kiểm soát các khoản cho vay nên Mỹ cũng bị rơi vào tình trạng khủng hoảng và sụp đổ mô hình vào năm 2008.Mặt khác, hiện nay, ở Việt Nam mới chỉ tồn tại vốn ngắn hạn, chu kỳ vay khoảng một năm, thiếu nguồn vốn cho vay dài hạn. Muốn xây dựng hệ thống tín dụng trung hạn, dài hạn phải qua thị trường chứng khoán, có nền tảng kế toán minh bạch, giám định giám sát thường xuyên, trung thực.
Nếu ngân hàng quyết tâm thành lập quỹ tín dụng, công ty tín dụng thì Ngân hàng Nhà nước nên cho quỹ đó vay với lãi suất 1%, quỹ cho dân vay lại 2 - 3%, lúc đó mới có nguồn vốn tín dụng dồi dào để thực hiện giao dịch BĐS, phát triển GDP, thúc đẩy các hoạt động kinh tế khác. Tuy nhiên, thị trường cũng cần có những căn hộ phù hợp giá cả, diện tích, vừa túi tiền.
 
Một góc Khu đô thị Mỹ Đình, Hà Nội.




Vậy, với một số giải pháp được Chính phủ vừa đưa ra, theo ông hiệu quả đến đâu?

- Thứ nhất, những giải pháp của Chính phủ đưa ra chưa thực sự hiệu quả, mới chỉ dừng lại là biện pháp giải quyết cho một nhóm đối tượng. Ở khía cạnh khác thì chưa thực sự phù hợp với tình hình Việt Nam đang đòi hỏi phát triển một hệ thống tín dụng phù hợp, tức phải có Ngân hàng T.Ư nhập cuộc. Hiện, chúng ta mới chỉ có Ngân hàng Nhà nước, hành sự như Ngân hàng T.Ư. Ngân hàng Nhà nước còn chưa quán triệt được hết vai trò, trách nhiệm, quyền hạn của mình để thực hiện cương vị Ngân hàng T.Ư là điều tiết lưu lượng tiền tệ cho nền kinh tế phát triển ổn định bền vững. Bên cạnh đó, xác lập chỉ số lãi suất phù hợp để nền kinh tế hấp thụ, chấp nhận và làm cơ sở đi lên.

Thứ hai, việc Chính phủ cứu BĐS bằng việc bơm tiền giúp cho các nhà đầu tư giải quyết hàng tồn chỉ là chữa cháy, chưa đi vào cốt lõi vấn đề. Việt Nam cần phát triển lĩnh vực BĐS bền vững bởi trong đó còn bao gồm các ngành sản xuất kinh doanh khác như: Xi măng, thép, gạch ngói, nội thất... Nó chiếm tỷ trọng 25% tổng sản phẩm quốc nội, nên khi phát triển BĐS, tạo ra những căn hộ đáp ứng nhu cầu thị trường cùng hệ thống tín dụng phù hợp, hỗ trợ người dân mua nhà thì các lĩnh vực khác mới được thúc đẩy. Hiệu ứng đơn giản cho thấy người dân có căn hộ để ở, các ngành sản xuất kinh doanh có cơ sở để hoạt động trở lại, người lao động có việc làm, thu nhập, nền kinh tế cải thiện, đất nước vươn lên.

Theo ông, việc chuyển đổi quỹ, dự án nhà ở thương mại sẵn có sang nhà ở xã hội có thể giải quyết được vấn đề hàng tồn của thị trường BĐS không?

- Thực ra, việc chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội là kỳ vọng rất khó thực hiện, bởi việc thay đổi cấu trúc cũng như giải quyết các hệ lụy đi kèm của nhà thương mại không hề đơn giản. Nếu chuyển đổi thì sẽ vướng mắc ở giá cả. Vướng mắc này cũng xảy ra với đất của các dự án thương mại chưa xây dựng vì giá bị đẩy lên rất nhiều so với giá khi thu hồi. Quyết tâm chuyển đổi thì Nhà nước phải xem xét lại các dự án để đưa ra mức giá hợp lý, xây nhà xã hội xứng đáng cho dân. Nên chăng có thể triển khai bán nhà với giá thấp, khoảng 10 triệu đồng/m2 cùng chính sách hỗ trợ tín dụng lãi suất từ 3 - 4%, thời hạn 15 - 20 năm, hay nói cách khác người dân mua nhà trả chậm thì mới có thể khả thi.

Để giải cứu được thị trường BĐS hiện nay, theo ông cần phải có biện pháp gì?

- Không phủ nhận việc thị trường vẫn có thể bán những căn hộ cao cấp với giá hàng triệu đô la. Nhưng lượng cầu này rất ít nên không thể tập trung đầu tư vào phân khúc này để hâm nóng thị trường. Hiện, đối tượng có nhu cầu mua nhà thực sự tập trung vào những người có thu nhập trung bình vì thế để giúp họ tiếp cận được thị trường cần tạo điều kiện để họ có cơ hội mua với giá hợp lý. Tuy nhiên, với tình hình hiện nay, không thể bắt tất cả phải hứng chịu những sai lầm của những doanh nghiệp chạy theo lợi nhuận, tạo ra sản phẩm không sát với nhu cầu thực của thị trường. Vì thế, cứu ở đây là khắc phục được nhiều nhất những ảnh hưởng tiêu cực. Nhà nước nên có những đánh giá, phân loại rõ ràng tính chất, nguyên nhân những tồn đọng, cụ thể của từng lĩnh vực nợ xấu BĐS, nợ xấu ngân hàng, nợ xấu sản xuất kinh doanh... Đôi khi những chính sách đưa ra không hợp lý, vừa gây thất thoát ngân sách, vừa không giải quyết triệt để được vấn đề, thậm chí làm trầm trọng thêm những yếu tố bất lợi của thị trường.

Xin cảm ơn ông!

Tại cuộc Họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 1/2013, Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Vũ Đức Đam khẳng định, việc ra Nghị quyết tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS sẽ không nhằm "giải cứu người giàu" mà vì mục đích chung của nền kinh tế. Bộ trưởng Vũ Đức Đam cũng nhấn mạnh, trong quá trình giải quyết vướng mắc cho thị trường BĐS, Chính phủ tạo ra cơ hội để giúp những người nghèo, những đối tượng có thu nhập trung bình mà trước đó không thể nào có thể tiếp cận vốn vay, không đủ nguồn lực tài chính để mua nhà, căn hộ, bây giờ sẽ có nhiều điều kiện hơn.

Trên thực tế, trước khi ban hành Nghị quyết về việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường cuối tháng 12/2012, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng đã có buổi làm việc với các cơ quan bộ, ngành liên quan, các ngân hàng thương mại và hiệp hội, doanh nghiệp BĐS tại Hà Nội cũng như TP Hồ Chí Minh. Ngoài ra, Chính phủ cũng đã giao nhiệm vụ cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư rà soát toàn bộ thực trạng doanh nghiệp Việt Nam, trong đó có doanh nghiệp BĐS. Đồng thời, yêu cầu Bộ Xây dựng và các thành phố lớn khảo sát đánh giá lại thực trạng thị trường BĐS.

(Theo KTĐT)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang