Thứ Tư, 06/03/2013, 15:15

4 nguyên nhân khiến người mua nhà còn “lưỡng lự”

Giá nhà ở đã giảm đáng kể so với năm ngoái, tuy nhiên, một vài yếu tố như tâm lý chờ đợi giảm thêm, lãi suất cho vay còn cao,...nên người mua nhà vẫn còn lưỡng lự.

4 nguyên nhân khiến người mua nhà còn “lưỡng lự”

Tình hình chung thị trường bất động sản vẫn còn tiềmẩn nhiều khó khăn với số nợ xấu lớn, tồn kho nhiều và thị trường đầu ra bị“đóng băng”. Tại Tp.HCM, thị trường BĐS đã trầm lắng kéo dài suốt hơn 3 nămnay, và chưa có dấu hiệu hồi phục.

Theo báo cáo của 130 sàn giao dịch BĐS tại Tp.HCM,11 tháng của năm 2012 chỉ có 4.147 giao dịch thành công với tổng trị giá 11.868tỷ đồng, trong đó gần 3000 giao dịch chung cư và số còn lại là đất nền. Hiệnnay, các chủ đầu tư đang chuyển hướng sang dự án căn hộ diện tích nhỏ vì vậygiao dịch thành công khả quan hơn.

So với 2011, giá năm 2012 tiếp tục giảm, cá biệt códự án giảm tới 30%, nhiều dự án căn hộ chào bán với giá dưới 15 triệu đồng/m2.

Thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận những dự án đã hoànthành hoặc sắp hoàn thành, có diện tích từ 60-90m2 giá trị từ 1-2 tỷ đồng là cógiao dịch. Đa phần các dự án xa trung tâm, chưa có hạ tầng đang ở giai đoạn gópvốn có rất ít giao dịch.

Giá căn hộ chung cư bình quân giảm khoảng 10% trongnăm 2012, tuy nhiên, nhiều dự án tại các quận xa trung tâm như Hà Đông, ThanhTrì, Hoàng Mai có mức giảm cao hơn từ 20% đến 30%. Theo báo cáo của 94 sàn giaodịch BĐS năm 2012 Hà Nội chỉ có chưa đầy 2000 giao dịch thành công.

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng và có tác động đến quyết địnhmua bất động sản trong thời gian qua, nhưng có thể liệt kê được 4 nguyên nhânsau:

Thứnhất, tâm lý chờ đợi giá giảm thêm: Giá căn hộ tại Tp.HCMsau 3 năm thị trường trầm lắng, mức giảm trong năm 2012 khoảng 15-20%, cá biệtcó dự án giảm 30%. Hà Nội chung cư giảm trung bình khoảng 10%, ở một số quận xatrung tâm như Hoàng Mai, Từ Liêm, Hà Đông, Thanh Trì giảm khoảng 20-30%, đất nềnở một số dự án vùng ven đô giảm 50%.

Mặc dù giá đã giảm nhưng hiện nay tâm lý khách mua vẫnđang chờ đợi giá giảm thêm nữa mới mua. Nhiều người vẫn tin rằng căn hộ sẽ còngiảm tiếp. Theo Công ty CBRE nhận định năm 2013 có thể giá căn hộ sẽ còn giảmthêm khoảng 10% so với năm 2012 (đã giảm 15%).

Thứhai, lãi suất cho vay còn cao, chưa ủng hộ người mua: Tíndụng BĐS đã được Chính phủ “bật đèn xanh”, các chính sách cho vay đã cởi mở hơnrất nhiều. Tuy nhiên, ở khâu triển khai thì lại gặp không ít vấn đề.

Hiện tại lãi suất cho vay mua nhà tại các ngânhàng thương mại ở mức trung bình khoảng 15%/năm. Giá trị mỗi căn hộ để bán hiệnnay trung bình khoảng 2 tỷ đồng, nếu người mua vay ngân hàng 1 tỷ đồng, thì mỗitháng cũng phải bỏ ra chi phỉ khoảng 12.500.000 đồng tiền lãi. Mức chi trả nàyvẫn là một gánh nặng tài chính cho đa phần người mua có nhu cầu ở thực hiệnnay, vì nó vượt quá khả năng thu nhập của người dân.

Mới đây, đã có nhiều thông tin về gói tín dụng20.000 – 24.000 tỷ với lãi suất 6%/năm từ NHNN, tuy nhiên, hiện quy chế cho vayvẫn đang chờ NHNN ban hành, bên cạnh đó một số ngân hàng thương mại cam kết róttiền cho BĐS như BIDV rót 30.000 tỷ từ 2013-2015 và 15000 tỷ từ Vietinbank,…tuynhiên, những gói tín dụng này chủ yếu dành cho nhà ở xã hội và nhà ở thương mạidưới 15 triệu đồng/m2 diện tích nhỏ hơn 70m2.

Thứba, e ngại tiến độ thi công: Cho dù Chính phủ đã mởvan tín dụng cho vay bất động sản, nhưng hầu hết các dự án đều bị hạn chế chovay từ các ngân hàng thương mại do vấn đề nợ xấu. Nhiều dự án hiện nay không đủvốn để triển khai thi công tiếp, trong khi đó hoạt động kinh doanh bất động sảnlại yếu kém, thậm chí thua lỗ của nhiều đơn vị.

Theo số liệu của hiệp hội BĐS Việt Nam, hiện nayngành bất động có hiệu quả kinh doanh rất kém, thể hiện ở chỉ tiêu tài chínhROE (tỷ lệ lợi nhuận/vốn chủ sở hữu) chỉ khoảng 8%, thấp hơn lãi suất vay. Nóicách khác, các DN đi “làm” không đủ để trả lãi vay.

Rất nhiều các công ty trong ngành BĐS đang niêm yếttrên thị trường chứng khoán luôn báo lỗ trong năm vừa qua. Kinh doanh thua lỗ,hàng nghìn DN kinh doanh bất động sản giải thể, theo báo có của Bộ Xây dựng năm2012 đã có 2.673 DN kinh BĐS giải thể và ngừng hoạt động.

Do vậy, thực tế đang có rất nhiều công trình dự ánđang xây dựng dở dang phải tạm dừng thi công, số dự án có tiến độ xây dựng tốtchỉ đếm trên đầu ngón tay. Vì thế, tâm lý e ngại về tiến độ thi công không đảmbảo của khách hàng là có cơ sở và điều này phần nào đã làm giảm đi quyết địnhmua nhà trong thời điểm hiện nay để chờ một tín hiệu mới từ thị trường.

Thứ4, giá BĐS còn quá cao so với thu nhập: Giá trị mỗi căn nhà ởhiện nay vào khoảng 1 – 4 tỷ đồng cho loại hình căn hộ, và khoảng 4-10 tỷ đồngcho loại nhà thấp tầng phổ biến ở các khu đô thị mới.

Với mức thu nhập bình quân khoảng 180 triệu đồng chomột gia đình (2 người đi làm) mỗi năm, có lẽ phải mất vài chục năm tiết kiệmthì mới có đủ tài chính để mua bất động sản tại Việt Nam. Ông Phạm Trung Hà,Hòa Phát Land cho rằng, giá bất động sản ở Việt Nam cao một cách phi lí, hiệnthị trường đang điều chỉnh dần về giá trị thực, và xu hướng những năm tới giáBĐS sẽ còn giảm tiếp.

KiềuThuật

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang