Thứ Tư, 20/03/2013, 16:45

Phá băng bất động sản: Nhà nước chỉ tạo cơ chế và áp lực để DN thay đổi

Theo TS. Nguyễn Đình Cung, thẳng thắn cần nhìn lại cách tiếp cận để thiết kế chính sách.

Phá băng bất động sản: Nhà nước chỉ tạo cơ chế và áp lực để DN thay đổi

Việc giảm giá hay thay đổi kết cấu… là do DN quyết định chứ không phải là việc của Nhà nước. Chính sách cho BĐS là phục vụ xã hội chứ không phải là một vài DN. “Nhà nước chỉ tạo cơ chế và áp lực đểDN thay đổi”, ông Cung nhấn mạnh.

Bong bóng chưa thể vỡ

Nếu so với thời kỳ đỉnh cao của thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội năm 2010, giá đất nền đã giảm đi đáng kể, nhưng vẫn còn cao gấp nhiều lần nếu so với giai đoạn bình yên 2007-2008.

Ông Nguyễn Văn Nghi, trú ở đường Bồ Đề, Gia Lâm chỉ vào lô đất bên cạnh nhà nói: “Đang chào bán 60 triệu đồng/m2đấy, giảm tới 40 triệu đồng/m2 so với cuối năm 2010, nhưng so với năm 2008, chủ đầu tư vẫn lời hơn 3 lần bởi khi đó, giá mà ông chủ này mua chỉ là 17 triệu đồng/m2”. Cũng tại thời điểm năm 2007 - 2008, giá đất ở Phú Thượng Tây Hồ chỉ là 30 triệu đồng/m2 trong khi hiện tại cho dù đã giảm một nửa so với cách đây 2 năm cũng vẫn còn 60 triệu đồng/m2.

Phá băng bất động sản: Nhà nước chỉ tạo cơ chế và áp lực để DN thay đổi (1)
Chỉ số giá nhà ở và tỷ lệ tồn kho tại Hà Nội
Lưu ý: Chỉ số cơ sở Q1 2009 = 100. (Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills)

Giá đất vẫn ngất ngưởng, giá chung cư cũng không lấy làm rẻ như người ta nghĩ. Báo cáo mới đây của Savills cả ởthị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cho thấy, việc giảm giá 20-24% củathị trường chủ yếu do các dự án mới gia nhập thị trường giảm giá bán hơn là do các dự án hiện hữu điều chỉnh mức giá hiện tại.

Chỉ số giá BĐS (SPPI) theo quý của quý IV/2012 ở TP. Hồ Chí Minh, đứng ở mức 89,6, giảm nhẹ so với quý trước 0,8 điểm. Tuy nhiên, tốc độ giảm chậm hơn tốc độ giảm của chỉ số theo quý trung bình trong cả năm 2012. Tính chung chỉ số theo quý giảm khoảng15 điểm kể từ mức cao nhất 105 trong quý III/2009.

Dựa trên các dự án dở dang tại TP. Hồ Chí Minh, trong vòng 3 năm tới sẽ có thêm chừng 41.000 căn hộ mới hoàn thành tại các quận ven được tung vào thị trường.

Savills

Tại Hà Nội, chỉ số giá nhà ở của Savillstheo quý tại thời điểm quý IV/2012 ở mức 114,7 điểm, giảm 4,6 điểm so với quý trước, giảm xấp xỉ 28% sau khi đạt đỉnh ở mức 138,7 vào quý II/2011. Tuy nhiên, giá trung bình toàn thị trường (bao gồm cả các dự ánmới) giảm ở mức thấp hơn, 22% trong cùng giai đoạn.

Báo cáo mới đây của Ủy ban Kinh tế Quốc hội trong bản tin kinh tế vĩ mô quý I/2013 cho thấy, giá nhà ở trung bình ở Việt Nam cao hơn 25 lần so với thu nhập bình quân hàng năm của người lao động. Trong khi đó, so với thu nhập, giá BĐS trung bình ở các nước châu Âu chỉ bằng 7 lần, Thái Lan là 6,3 lần, Singapore là 5,2 lần.

Theo Ủy ban Kinh tế, tình trạng đầu cơ diễn ra trên diện rộng và kéo dài đã làm sai lệch hoàn toàn các tín hiệuthị trường, tạo ra kỳ vọng sai lệch “giá BĐS chỉ có thể tăng chứ không thể giảm”.

Đi tìm điểm cắt cung - cầu

Cho dù thị trường đã đóng băng một thời gian khá dài, song không ít DN kinh doanh BĐS cho rằng, khó khăn của thịtrường BĐS kể cả ở phân khúc trung và cao cấp chỉ là tạm thời và giá cảđã chạm đáy nên sẽ nhanh chóng phục hồi.

Những nhà đầu tư cũng có xu hướng này. Chung cư Đại Thanh là một ví dụ. Chào hàng với giá chỉ từ 10 - 12 triệu đồng/m2, song trên thực tế, các căn hộ này hầu như đã được các nhà đầu cơ găm giữ và người mua nhà chỉ có thể mua khi đã bị cộng thêm chênh lệch khoảng 1 triệu đồng/m2.

Ngay khi chính sách cho chuyển đổi nhà ởthương mại sang nhà ở xã hội, bên cạnh những dự án nhà ở thương mại đang tìm đường thoát thân bằng cách này, nhiều chủ đầu tư cũng đã nhăm nhe khởi công dự án mới. Những thông tin mới đây từ NHNN hỗ trợ người mua nhà với lãi suất chỉ là 6%/năm càng thắp sáng tia hy vọng này.

Trong tổng số 1.166 dự án BĐS các loại đã được cấp phép trên địa bàn, đến nay mới chỉ có 195 dự án hoàn thành; 815 dự án đang triển khai dở dang.

Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh

Đây là kỳ vọng hoàn toàn sai lệch vì vớiquy mô nợ xấu trên thị trường BĐS hiện nay, Nhà nước không đủ khả nănggiải cứu, kể cả nếu muốn – Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nêu.

Theo Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, đến nay tại các địa phương cả nước có trên 42.000 căn nhà còn đang tồn kho, trong đó có 26.444 căn hộ và 15.788 căn nhà thấp tầng.

Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng số liệu trênchưa phản ánh thực tế tình hình tồn đọng BĐS hiện nay, còn nhiều dự án tồn kho nhưng chưa báo cáo, bên cạnh đó đặc điểm tồn kho BĐS cũng khác, nhiều dự án đã huy động vốn một phần, đã giải phóng mặt bằng, đã đầu tư hạ tầng nhưng phải dừng do không có thị trường, các nhà đầu tư thứ phát đã mua nhưng chưa bán được. Vì vậy con số thực tế tồn kho BĐS sẽ lớn hơnrất nhiều so với số liệu báo cáo.

TS. Nguyễn Đình Cung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), thẳng thắn cần nhìn lại cách tiếp cận để thiết kế chính sách. Việc giảm giá hay thay đổi kếtcấu… là do DN quyết định chứ không phải là việc của Nhà nước. Chính sách cho BĐS là phục vụ xã hội chứ không phải là một vài DN. “Nhà nước chỉ tạo cơ chế và áp lực để DN thay đổi”, ông Cung nhấn mạnh.

Cùng quan điểm ông Nguyễn Viết Mạnh – Vụtrưởng Vụ Tín dụng NHNN bày tỏ, Dự thảo Thông tư quy định về cho vay hỗtrợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ hướngđến đối tượng có nhu cầu về nhà ở thực sự và quan trọng là lấy lại niềmtin cho thị trường chứ không phải như kỳ vọng là cứu thị trường BĐS. Dovậy, cần có sự chủ động giảm giá của các chủ đầu tư, sự phối hợp đồng bộ của các bộ ngành liên quan. Thị trường cũng khởi sắc hồng hào hơn khitìm được điểm cắt cung – cầu.

Đẩy nhanh thị trường về điểm cân bằng dài hạn

Chính phủ cần đưa ra một thông điệp rõ ràng là sẽ không có một sự giải cứu nào đối với DN kinh doanh BĐS trung cấp và cao cấp mà hoàn toàn để thị trường quyết định và đào thải. Điều này sẽ buộc các DN có liên quan phải tính toán sớm hạ giá, giúp phá băng và tạo thanh khoản cho thị trường, qua đó đẩy nhanh quá trình điềuchỉnh về điểm cân bằng dài hạn.

Ủy ban Kinh tế Quốc hội khuyến nghị

Theo Nhất Thanh

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang