Thứ Bảy, 23/03/2013, 10:15

Ngân hàng nan giải việc phát mại nhà đất

Nhận thế chấp các dự án chưa đầy đủ về mặt pháp lý, các ngân hàng đang phải đối mặt với hệ lụy lớn việc bán phát mại không được, thu hồi cũng không có cách xử lý.

Ngân hàng nan giải việc phát mại nhà đất

Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây ra nợ xấu các ngân hàng.

Để nắm bắt thêm bản chất của vấn đề này, PV đã có cuộc trao đổi với LS, chuyên gia tài chính ngân hàngTrương Thanh Đức.

Phóng viên:Thưa ông, thời điểm thị trường phát triển nóng, nhiều ngân hàng đã chấpnhận thế chấp tài sản chưa đủ điều kiện về mặt pháp lý để vay vốn và việc thế chấp này không chuẩn. Thậm chí, nhiều ngân hàng đã lách luật bằng việc cho thế chấp bằng quyền phát triển dự án. Có thực trạng này không thưa không?

LS Trương Thanh Đức:Đây là tình trạng diễn ra khá phổ biến, nhiều ngân hàng chấp nhận rủi ro cho vay tài sản thế chấp hoặc những dự án chưa đầy đủ cơ sở pháp lý. Khi thị trường khó khăn, việc nhận thế chấp các tài sản này đã gây nhiềurủi ro lớn cho ngân hàng.

Thôngthường, sản phẩm như thế nào mới có thể thế chấp để vay ngân hàng được.Trong trường hợp không đủ điều kiện họ đã lách như thế nào để vay tiền?

Thếchấp tài sản ngân hàng có hai dạng, dạng thứ nhất đối với những dự án đã có sổ đỏ, có giấy phép xây dựng rồi và có đầy đủ điều kiện khác. Nếu chiểu theo luật định, các dự án chung cư phải xây xong móng nhà mới đượcchuyển nhượng, lúc đó được làm thủ tục thế chấp và đăng ký tài sản thế chấp ở trung tâm nhà đất.

Trườnghợp dự án chưa có đầy đủ các thủ tục đó, các bên vẫn có thể nhận thế chấp là sản phẩm thế chấp tài sản hình thành trong tương lai nhưng nó không phải là bất động sản mà chỉ thành quyền, tài sản hình thành trong tương lai nhưng chưa có tài sản mà chỉ là cam kết hình thành dự án.

Cácngân hàng nhận thế chấp quyền phát triển dự án, quyền đầu tư xây dựng những công trình vật kiến trúc sẽ hình thành trong tương lai đó.

Những quyền này có đảm bảo cho tài sản thế chấp không thưa ông?

Vềmặt pháp luật không cấm, các bên vẫn tự thỏa thuận với nhau, có thể đăng ký quyền thế chấp đó ở trung tâm đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảmcủa Bộ Tư pháp. Quan trọng tài sản chưa có thực, không có giá trị tài sản mà mới chỉ là quyền đến khi ngân hàng cần phải xử lý tài sản như phát mại thì không thể thực hiện được. Có rất nhiều ngân hàng cùng cho vay các dự án mỗi ngân hàng cho vay một phần khác nhau.

Thậmchí, nhiều ngân hàng thì cho vay thế chấp, cho vay đầu tư vào dự án. Cóngân hàng cho vay thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của những người mua nhà thực chất người mua nhà cũng góp vốn hình thành nên dự án.

Chonên khi thu hồi nợ, dẫn đến việc khó xử lý về mặt pháp lý do hợp pháp nhưng không đầy đủ thủ tục pháp lý. Vì vậy, khi dự án bị đổ bể thì sẽ không được phép hoàn thiện.

Vấnđề cho thế chấp quyền thực hiện dự án là rất rủi ro. Trong trường hợp các doanh nghiệp không thực hiện được dự án, ngân hàng có thể bán phát mại các tài sản đó được không thưa ông?

Đốivới những dự án đã hoàn thiện, ngân hàngchỉ cần thời gian để tìm kháchhàng. Còn với những dự án dở dang, chưa triển khai thì thực sự bế tắc. Ngân hàng nếu có thu hồi dự án chỉ là thu hồi về mặt danh nghĩa. Dự án dở dang vẫn là dở dang và ngân hàng có kiện ra tòa và có thỏa thuận với chủ đầu tư thì ngân hàng không thể thay chủ đầu tư thực hiện dự án hoặc có thể bán dự án ra thị trường để thu hồi vốn được.

Trườnghợp dự án chưa hoàn chỉnh rất khó giải quyết và ngân hàng không mặn mà thu hồi dự án, doanh nghiệp không muốn triển khai. Nếu như không có biệnpháp, cơ chế gì tháo gỡ tổng thể dẫn đến bế tắc,nợ xấu gia tăng lớn. Kể cả ngân hàng có nhận tài sản này về thì rất khó khăn về mặt pháp lý vì ngân hàng phảichấp hành chỉ tiêu an toàn về giới hạn sở hữu bất độngsản.

Trong bối cảnh này, ngân hàng liệu có triển khai việc tiếp tục cho vay dự án dở dang để hoàn thiện hay không, thưa ông?.

Điềunày là do thị trường bất động sản tự quyết định, nếu dự án có khách hàng, có cơ hội thu hồi vốn thì ngân hàng sẽ tìm mọi cách để cho vay. Với các dự án chưa hoàn chỉnh về mặt pháp lý thì các ngân hàng sẽkhó cho vay.

Xin cám ơn ông!

Theo Anh Đào



VnMedia

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang