Thứ Bảy, 30/03/2013, 09:01

Dự thảo "bỏ quên" người đi vay?

Theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, Dự thảo Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở lãi suất 6%/năm theo Nghị quyết số 02/NQ-C được soạn thảo theo tư duy, theo góc độ người cho vay, chứ chưa tư duy theo góc độ của người đi vay.

Ông Ánh cũng nêu lên một số điểm bất khả thi và góp ý một số giải pháp để chính sách này khi được thông qua sẽ đi vào cuộc sống một cách thực tiễn hơn.

Tư duy của người cho vay, không phải là của người đi vay

Con số 30.000 tỷ lãi suất 6%/năm nếu được thông qua sẽ có ý nghĩa thế nào với nền kinh tế và đời sống người dân, thưa ông?

- Mục tiêu của chủ trương này sẽ giúp tạo thêm nguồn cung nhà ở xã hội (các doanh nghiệp (DN) được vay để xây nhà) và kích cầu (người mua vay hưởng lợi từ lãi suất 6%). Hiện nay, thị trường bất động sản (BĐS) đóng băng, các DN kinh doanh BĐS khó tiếp cận với các nguồn vốn tín dụng để thực hiện dự án của mình, trong đó có dự án nhà ở xã hội. Phía người mua nhà, một phần do tâm lý, một phần do điều kiện, một phần do lãi suất, nên không thể vay tiền mua nhà. Chủ trương này ra đời có tác động hỗ trợ không nhỏ vào các khó khăn đó.

Người có nhu cầu thực sẽ nhiều cơ hội mua nhà hơn nếu dễ dàng tiếp cận được vốn vay lãi suất thấp.Trong ảnh: Khu đô thị Pháp Vân.


Nếu triển khai tốt, chương trình sẽ làm ấm lên phân khúc nhà ở xã hội và nhà thu nhập thấp, kể cả phía cung và phía cầu, xác lập được một sản phẩm phù hợp hơn đối với nhu cầu của người thu nhập thấp. Còn tác động gián tiếp, thông qua sự ấm lên của phân khúc này, nó lan tỏa ra các phân khúc khác của thị trường BĐS, kéo theo các ngành nghề khác liên quan đến BĐS như vật liệu xây dựng, trang trí nội thất… sôi động trở lại.

Việc người thu nhập thấp mua nhà ở xã hội không thuộc đối tượng mà Dự thảo Thông tư hướng tới đã có nhiều ý kiến phản đối. Tuy nhiên, nếu người thu nhập thấp mua nhà ở xã hội được vay vốn, khả năng trả nợ của những đối tượng này lại gần như không có. Ông nói gì về tình huống này?

- Theo dự thảo Thông tư, người vay tiền sẽ được mua nhà ở thương mại dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, tức tương đương khoảng 1 tỷ đồng trở xuống. Đây là quy định nhằm tạo thêm điều kiện cho những người chưa đủ tiền mua, còn giá cả sẽ theo thị trường và phía các DN không nhận được sự hỗ trợ nào.

Riêng với mảng nhà ở xã hội, đây là vấn đề mà Dự thảo cần cân nhắc. Gốc của nhà ở xã hội là dành cho những người thu nhập thấp. Về nguyên tắc, nếu đã là người có thu nhập thấp, sẽ không có khả năng để mua nhà, mà chỉ có khả năng thuê. Hy vọng lắm, họ cũng chỉ có thể thuê mua trong thời gian dài, khoảng vài chục năm gì đó, rồi khi có điều kiện họ sẽ mua lại. Ví dụ, nếu một ngôi nhà trị giá 1 tỷ đồng, người mua vay ngân hàng 800 triệu với lãi suất 6%/năm, mỗi tháng họ phải trả lãi khoảng 4 triệu đồng. Nếu là người thu nhập thấp, lấy đâu ra 4 triệu đồng dư ra để trả lãi sau khi đã trang trải các nhu cầu của cuộc sống. Bởi vậy, dự thảo "gạt" nhóm đối tượng này không  đưa vào quy định "cho mua" là có lý.

Với nhóm đối tượng này, Nhà nước cần hỗ trợ để tạo ra một phân khúc nhà ở xã hội cho thuê với giá rẻ. Đây hoàn toàn là câu chuyện an sinh xã hội, nên cá nhân tôi đồng ý là chỉ cho thuê và thuê mua thôi, chứ không thể mua.

Thực tế, có những đối tượng thu nhập trung bình đủ điều kiện vay vốn, thu nhập có thể chứng minh khả năng trả nợ với ngân hàng nhưng lại không thuộc đối tượng được vay vốn ưu đãi. Ngược lại, những đối tượng đủ điều kiện vay vốn thì lại không có khả năng trả nợ. Có vẻ như chính sách này đang bỏ lọt một số đối tượng?

- Trước tiên, tôi muốn nói về góc độ tư duy. Hiện nay, các chủ trương và ngay cả những tác giả của Dự thảo Thông tư cũng đang tư duy theo góc độ người cho vay, chứ chưa tư duy theo góc độ của người đi vay. Nếu dành tiền cho người thu nhập thấp vay để thuê nhà, tôi nghĩ sẽ ít người dám vay, vì theo logic về mặt tài chính, người ta chỉ có thể vay tiền để mua nhà, chứ không vay tiền để đi thuê nhà. Thế nên, chủ trương này sẽ rơi vào chỗ không thể triển khai. Trong khi với những người có thể mua nhà ở xã hội, mà không được vay, họ cũng bị bế tắc. Rõ ràng, với quy định này, những người soạn thảọ đã làm mất hẳn một phân khúc.

Còn trong thực tế, Dự thảo này cũng có nhiều mâu thuẫn và nhiều điểm không khả thi. Đối tượng của Dự thảo là cán bộ công nhân viên chức, người thu nhập thấp. Nếu đã gọi là thu nhập thấp, tiền ăn còn không đủ, tiền thuê còn khó, đừng nói tiền mua. Theo tôi, trong phân khúc nhà ở xã hội, nên phải tách làm 2 nhóm: Một nhóm là thu nhập quá thấp không thể mua, Nhà nước phải hỗ trợ xây nhà ở xã hội cho họ thuê với giá rẻ như tôi đã nói ở trên. Nhóm hai là những nhà ở xã hội được chuyển từ nhà ở thương mại sang, phục vụ những người thu nhập thấp, có nhu cầu nhà ở chính đáng, nhu cầu được sở hữu nhà, nhưng chưa thể mua nhà vì chưa đủ tiền tích lũy. Nhóm này, nếu có cơ chế, họ có thể vay và có trả được cả gốc và lãi.

Còn khi Thông tư đang bỏ tất cả người thu nhập thấp vào một "rổ", thì khó mà có chủ trương nào phù hợp.

Lý do mà NHNN cho rằng, đối tượng người mua nhà thu nhập thấp bị "bỏ rơi" trong Dự thảo là vì Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị quyết 02 của Chính phủ không quy định. Điều này có hợp lý không, thưa ông?

- Việc có đưa hay không đưa đối tượng người mua nhà thu nhập thấp vào Dự thảo hay không thì còn phải tính. Lý do như tôi đã phân tích ở trên.

Còn về Luật, trước đây, tư duy là chỉ làm những gì luật cho phép, nhưng theo tư duy của thế giới, thì được làm những gì mà Luật không cấm. Thế nên, các văn bản dưới Luật có thể mở rộng đối tượng, phạm vi, miễn là không vi phạm những điều luật cấm.

Các doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận được nguồn vốn hỗ trợ cho dự án của chính mình. Trong ảnh: Giao dịch tại Ngân hàng Việt Nam Tín Nghĩa.


Nên dành cho người mua nhà vay

Nhiều ý kiến băn khoăn về việc, con số 30.000 tỷ lãi suất 6% có đến được những nơi cần đến hay lại vào "sân sau" các ngân hàng, vào các Dự án mà chính ngân hàng đang trong vũng lầy nợ xấu, thay vì đến tay những người có nhu cầu thực sự?

- Kinh nghiệm từ năm 2009, khi hỗ trợ lãi suất 4%, DN được vay rất dễ sử dụng sai mục đích. DN vay xong không làm, hoặc làm ít hơn quy định để lấy vốn đầu tư làm việc khác.

Ngoài ra, Dự thảo giao việc thực hiện cho vay vốn về các ngân hàng thương mại Nhà nước là dở. Bản thân các ngân hàng này, dù là Nhà nước, vẫn là các đơn vị kinh doanh, mà kinh doanh thì phải đặt lợi nhuận lên hàng đầu. Giao phục vụ xã hội cho một đơn vị là DN sẽ phát sinh lẫn lộn nghiệp vụ, và phát sinh lạm dụng: Thay vì cho vay xã hội, họ sẽ cho vay không đúng đối tượng. Tự dưng đơn vị có nguồn vốn giá rẻ, được tái cấp vốn là 4,5%, lấy gì đảm bảo đơn vị đó sẽ cho vay đúng đối tượng? Điều này dễ tạo động cơ cho họ lạm dụng, khó kiểm soát.

 Đấy là chưa kể, có khả năng sẽ xảy ra hiện tượng đảo nợ: Các ngân hàng cho vay BĐS rất nhiều nợ xấu, không đòi được. Giữa ngân hàng và DN sẽ thông đồng, bơm tiền vào các DN đang vay vốn, với đề nghị DN phải xin giấy phép chuyển đổi sang nhà ở xã hội để hợp thức hóa. Trước đây, xây 1 nhà ở thương mại khoảng 2 tỷ, giờ chuyển sang nhà ở xã hội chỉ khoảng 1 tỷ đồng. Nhà này không được bán, chỉ cho thuê và thuê mua. Như vậy, tiền DN được dùng đảo nợ, mà ngân hàng cũng không sợ mất. Nay mai, khi thị trường phục hồi, nhà có thể bán được giá, thì lại thu lãi. Với cách "lách" này, ngân hàng sẽ giải quyết được nợ xấu, DN cũng thu lợi lớn, chỉ có người mua nhà là thiệt, tiền ngân sách cũng bị thâm hụt vì đầu tư không đúng chỗ, và 30.000 tỷ đồng chẳng mấy chốc mà hết.

Vậy, theo ông, Dự thảo có cần rạch ròi phân chia ra, trong 30.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất, bao nhiêu % vốn dành cho DN, bao nhiêu % vốn dành cho cá nhân?

- Từ  phân tích trên, theo tôi, không nên cho vay DN mà nên dành hết tất cả số vốn đó cho người mua. DN sẽ được hưởng lợi khi sản phẩm bán được.

30.000 tỷ đồng là con số lớn hay nhỏ so với nhu cầu thực sự về nhà ở hiện nay, thưa ông?

- Nếu cứ tính, trung bình 1 tỷ đồng/căn, 30.000 tỷ đồng sẽ giải quyết được 3 vạn căn hộ, cách xa so với nhu cầu. Bởi vậy, con số 30.000 tỷ đồng lớn về kỳ vọng nhưng nhỏ so với nhu cầu của người dân, nên nguồn này chỉ là tạm thời thôi.

Xin cảm ơn ông!

(Theo KTĐT)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang