Thứ Bảy, 30/03/2013, 09:01

Phân tích tài chính đối với doanh nghiệp BĐS

Phân tích tài chính có thể phục vụ cho quá trình nhận định, đánh giá, dự báo và lập kế hoạch hoạt động sản xuất kinh doanh, từ đó nâng cao hiệu quả tài chính của doanh nghiệp bất động sản (DNBĐS) và đóng góp vào sự tăng trưởng bền vững cho nền kinh tế nước nhà.

Ảnh minh họa. Nguồn: Internet



Phân tích hoạt động tài chính DN, trong đó trọng tâm là phân tích các báo cáo tài chính và các chỉ tiêu đặc trưng tài chính thông qua một hệ thống các phương pháp, công cụ, kỹ thuật phân tích giúp người sử dụng từ các giác độ khác nhau, vừa đánh giá toàn diện, tổng hợp khái quát, vừa xem xét một cách chi tiết hoạt động tài chính DN, để nhận biết, dự báo, đưa ra quyết định tài chính, quyết định tài trợ và đầu tư phù hợp.

Phân tích tài chính sẽ giúp đánh giá hoạt động kinh doanh, xác định điểm mạnh, điểm yếu của DN, tạo cơ sở để định hướng các quyết định của ban tổng giám đốc, giám đốc tài chính như quyết định đầu tư, tài trợ, phân chia cổ tức...

Mặt khác, phân tích tài chính tạo thành các chu kỳ đánh giá đều đặn hoạt động kinh doanh trong quá khứ, tiến hành cân đối tài chính, khả năng sinh lời, khả năng thanh toán trả nợ, rủi ro tài chính của DN.

Nội dung của phân tích tài chính DN bao gồm: đánh giá khái quát tính hình tài chính DN, phân tích cấu trúc tài chính và tình hình đảm bảo vốn cho họat động kinh doanh, phân tích tình hình công nợ và khả năng thanh toán, phân tích hiệu quả kinh doanh và phân tích rủi ro tài chính.

Năm 2012 là một năm đầy khó khăn và thách thức của DNBĐS: các nguồn lực phát triển giảm mạnh, niềm tin của thị trường bị thu hẹp, sức mua giảm mạnh, tồn kho, nợ đọng trong đầu tư xây dựng gia tăng. Thị trường BĐS trầm lắng, nhiều DN phải thu hẹp sản xuất, dừng hoạt động hoặc bị giải thể, số lượng việc làm cho người lao động suy giảm mạnh…

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến ngày 31/12/2012, có tới 17.000 DN kinh doanh thua lỗ (tăng gần 17% so với năm 2011) trên tổng số gần 56.000 DN hiện đang hoạt động. Số DN dừng hoạt động hoặc giải thể là 2.637 DN (tăng khoảng 9% so với 2.411 DN trong năm 2011).

Nhiều DN mắc kẹt khi triển khai quá nhiều dự án BĐS cùng một lúc, do đó “oằn lưng” với gánh nặng nợ vay ngân hàng. Một số DN không có vay nợ, có sức khỏe tài chính tốt, chỉ tập trung vào việc hoàn thiện các dự án đang dang dở và dừng triển khai các dự án mới. Do đó, việc phân tích tài chính nhằm nâng cao hiệu quả họat động của các DNBĐS là cần thiết và cấp bách.

Bảng 1.1 Tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của một số DNBĐS năm 2012

 

% Doanh thu thuần

% Lợi nhận thuần

HDG

5.32

-36.75

NBB

12.96

146.3347.

NTL

16.2

-47.4

SCR

5.86

418.64

SJS

-48.46

264.63

STL

-

-

(Nguồn Báo cáo tài chính các công ty năm 2012

(HDG: CTCP Tập đoàn Hà Đô, NBB: CTCP Đầu tư 577, NTL: CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm, SCR: CTCP Địa ốc Sài Gòn thương tín, SJS: CTCP Đầu tư khu đô thị Sông Đà, STL: CTCP Sông Đà-Thăng Long, VIC: CTCP Vincom)

Xem xét một số DNBĐS thấy rằng: hầu hết DN đều có sự tăng trưởng doanh thu trong năm 2012 ngoại trừ CTCP Đầu tư khu đô thị Sông Đà (SJS) với sự sụt giảm tương đối lớn gần 50%. Các DNBĐS cũng có sự tăng trưởng lợi nhuận so với năm 2011, đặc biệt đối với CTCPCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR) với mức tăng ấn tượng trên 400%, CTCP phát triển đô thị Từ Liêm (NTL) thua lỗ với mức lợi nhận giảm 47.4%.

Hầu hết DNBĐS có tình hình tài chính tốt, biểu thị ở hệ số nợ thấp. Tuy nhiên đối với SJS và STL hệ số nợ tương đối cao (71.62% và 97.3%). Mức sinh lời của các DNBĐS ở mức thấp, thể hiện ROA, ROE. Các chỉ tiêu này hầu hết đều thấp hơn so với năm 2011.

Bảng 1.2 Các chỉ số tài chính của một số DN BĐS năm 2012

TTS

(tỷ đồng)

VĐL

(tỷ đồng)

Nợ/TTS (%)

ROA (%)

ROE (%)

HDG

1947

506

57.72

4.3

10.53

NBB

2613

180

54.74

6.6

14.49

NTL

1682

636

46.99

3.02

11.71

SCR

6603

1.430

62.55

1.27

3.74

SJS

5510

1.000

71.62

-

-

STL

5272

150

97.3

-

-

(Nguồn Báo cáo tài chính các công ty năm 2012)

Trạng thái thanh toán hiện thời của các DNBĐS năm 2012 khá tốt đạt trên 2 lần, song hệ số thanh toán nhanh chỉ ở mức thấp, cá biệt có SJS chỉ đạt 0.1558 lần. Có sự chênh lệch lớn giữa trạng thái thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán nhanh như vậy là do tại thời điểm cuối quý IV/2012 số dư hàng tồn kho lên đến con số 11651 tỷ đồng, chiếm tới 63.5% tỉ trọng tổng tài sản, dẫn đến khả năng thanh toán nhanh của các DNBĐS phụ thuộc rất lớn vào hoạt động bán hàng tồn kho.

Bảng 1.3 Các chỉ số khả năng thanh toán của DNBĐS năm 2012

Hệ số thanh toán hiện thời

Hệ số thanh toán nhanh

HDG

1.3794

0.585

NBB

2.2794

0.3388

NTL

2.1275

0.6139

SCR

2.1308

0.6281

SJS

2.311

0.1558

STL

-

-

(Nguồn Báo cáo tài chính các công ty năm 2012)

Thông qua việc phân tích tình hình tài chính của các DNBĐS năm 2012 cho thấy doanh thu và lợi nhuận phụ thuộc nhiều vào những hoạt động kinh doanh khác, doanh thu, lợi nhuận biến động thất thường, chưa có sự phát triển bền vững. Hầu hết, các DNBĐS đều tự lập báo cáo tài chính định kỳ, định kỳ có kiểm toán báo cáo tài chính.

Đối với phương pháp phân tích, 50% có DN sử dụng phương pháp so sánh, trong khi đó các phương pháp khác phổ biến như chi tiết chỉ tiêu, phương pháp loại trừ, phương pháp so sánh liên hệ, phương pháp theo giá trị thời gian của tiền hầu như nhiều DN chưa sử dụng.

Các DNBĐS sử dụng phân tích tài chính chỉ là công cụ để kiểm soát hoạt động quản lý, cân đối tài chính, tập trung vào khả năng sinh lời (ROA, ROE), chưa chú trọng nhiều đến các chỉ tiêu khác như các chỉ tiêu cấu trúc vốn, tình hình đảm bảo vốn cho kinh doanh, hiệu quả kinh doanh, do đó các chỉ tiêu phân tích của các DN bị hạn chế. Bên cạnh đó, các DN chưa có bộ phận phân tích tài chính độc lập. Cơ sở dữ liệu để phân tích chủ yếu trên hệ thống báo cáo tài chính, chưa thu thập thêm các thông tin liên quan đến thị trường…

Thời gian tới, để công tác phân tích tài chính đạt hiệu suất cao hơn trong, các DNBĐS cần hoàn thiện phương pháp phân tích tài chính. Bên cạnh việc vận dụng phương pháp so sánh là chủ yếu, các DNBĐS cần vận dụng các phương pháp khác như: phương pháp đồ thị, thay thế liên hoàn, phương pháp Dupont để đánh giá toàn diện tình hình tài chính, từ đó đưa ra các biện pháp giúp các DN nâng cao hiệu quả họat động.

Bên cạnh đó, các DN cần hoàn thiện hệ thống các chỉ tiêu phân tích tài chính, phân chia các chỉ tiêu thành từng nhóm có mối liên hệ với nhau để phản ánh những nội dung chuyên sâu có liên quan đến tài chính DN. Ngoài ra, các DN cần tăng cường cải thiện tình hình tài chính, có kế hoạch tìm kiếm triển khai và huy động các nguồn vốn trung và dài hạn, thành lập bộ phận chuyên trách công tác phân tích tài chính, thực hiện việc phân tích tài chính định kỳ để có những thông tin cập nhật về tình hình tài chính DN…

(Theo TCTC)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang