Thứ Năm, 04/04/2013, 10:02

Chữ "hộ" gây rắc rối trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tồn tại từ thời bao cấp, chữ “hộ” trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đã gây khó khăn cho người dân và cả cơ quan tố tụng. Vì vậy, khi sửa Luật Đất đai, cơ quan soạn thảo nên xem xét có giữ chữ "hộ" trong Luật hay không?

Thời bao cấp ruộng đất được giao theo bình quân nhân khẩu. Cụ thể là trong sổ hộ khẩu gia đình (hộ khẩu thường trú) có bao nhiêu “người từ 15 tuổi trở lên” (trang 373 Từ điển Luật học) thì được giao bao nhiêu đất căn cứ vào quỹ đất của địa phương. Nếu “chủ điền” có dư đất thì chia cho người thiếu đất theo chủ trương “nhường cơm xẻ áo”. Từ đó, người có hộ khẩu thường được hiểu là thành viên của hộ gia đình. Trong khi đó, những vấn đề liên quan đến hộ khẩu được quy định bởi Điều 25 Luật Cư trú.

Hiện, các giao dịch dân sự mà chủ tài sản là hộ gia đình chiếm tỷ lệ lớn, trong khi đó, các văn bản pháp luật quy định về hộ gia đình chưa rõ ràng nên việc áp dụng pháp luật gặp không ít khó khăn. Điều 43 Khoản 3 Mục b của Nghị định 181 ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai chỉ quy định: “Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất là tài sản chung của cả hộ gia đình thì giấy chứng nhận chỉ ghi tên chủ hộ”.

Và, theo quy định tại các  Điều 106, Điều 108 và Điều 109 Bộ Luật Dân sự 2005, hộ gia đình gồm các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định. Hộ gia đình là chủ thể tham gia giao dịch dân sự; Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, tài sản do các thành viên cùng nhau tạo lập...; “Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ 15 tuổi trở lên đồng ý”.

Tuy nhiên, việc dựa vào giấy tờ nào, hay xác định các thành viên hộ gia đình dựa vào tiêu chí nào thì pháp luật lại chưa quy định rõ. Hộ gia đình là chủ thể tham gia giao dịch dân sự nêu tại Điều 106 ở trên không thể đồng nghĩa hoàn toàn với hộ gia đình ghi trong sổ hộ khẩu gia đình, bởi vì sổ hộ khẩu gia đình chỉ sử dụng cho mục đích đăng ký để quản lý nhân khẩu thường trú của hộ gia đình. Vả lại, việc đăng ký hộ khẩu thường trú thường xuyên có biến động do cắt đi, tách hộ, nhập hộ, thậm chí không ít trường hợp nhập nhờ hộ khẩu.
 

Rắc rối chữ “hộ” trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


Điều đáng quan tâm là mặc dù khái niệm hộ gia đình trong Bộ luật Dân sự đã rõ, nhưng Khoản 2 Điều 146 Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai lại quy định “... khi thế chấp phải được các thành viên trong hộ ký hoặc uỷ quyền theo luật định”. Thực hiện quy định này không khó với đất ở nông thôn, nhưng đất ở đô thị thì không thể giải quyết được. Bởi, nhiều trường hợp con cái chưa sinh ra đã có nhà có đất; lớn lên đi học, công tác ở xa nên “khổ chủ” rất tốn kém vì chữ “hộ”. Chưa kể thế nào là hộ gia đình? Xác định thành viên hộ là những ai? Thời điểm để coi là thành viên trong hộ quan hệ với tài sản của hộ như thế nào? Căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định thành viên?... Nhiều trường hợp khi con cháu, họ hàng... nhập khẩu nhờ vào gia đình để đi học, đi làm… khi có giao dịch hợp đồng lại phát sinh nhiều sự kiện pháp lý ngoài mong muốn của chủ hộ.

Sự lẫn lộn này đã gây không ít những tranh chấp không đáng có trong nhân dân, không thống nhất trong quá trình áp dụng pháp luật. Trường hợp ông Nguyễn Thành Đ ở xã Bình Chánh, huyện Bình Chánh- Tp.HCM  là một ví dụ: khi ông Đ phải chia cho người chị ruột là bà T gần ½ phần diện tích đất tranh chấp vì hai người có tên trong sổ hộ khẩu thường trú. Tại Quyết định Giám đốc thẩm số 20/2006/DS.GĐT ngày 02/8/2006 Hội đồng Thẩm phán TANDTC, kết luận: “trong vụ án này là tranh chấp về QSDĐ nông nghiệp giữa các thành viên hộ gia đình; diện tích 3.569m2 được cấp cho hộ gia đình đứng tên ông Nguyễn Thành Đ gồm 2 người là bà T và ông Đ (có nhà riêng, có GCN QSDĐ riêng) nên buộc ông Đ giao cho bà T 1.500m2 đất (gần ½ diện tích 3.569m2)” trích trong GCNQSDĐ đứng tên ông Đ. Chính vì sự chưa hợp lý này mà đến nay, bản án thi hành không được. Ông Đ còn sống nên không thể áp dụng Khoản 5 Điều 113 Luật Đất đai.

Từ những vướng mắc, bất hợp lý nêu trên, câu hỏi đặt ra là khi nào GCN QSDĐ cấp cho hộ, khi nào cấp cho cá nhân?

Tại trang 13 Báo Pháp Luật TP.HCM ra ngày 27/10/2003, Trưởng phòng đăng ký đất Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Nguyễn Văn Hồng cho biết, GCNQSDĐ cấp cho cá nhân nếu là đất mua, do thừa kế, do tặng cho; cấp cho hộ là đất do Nhà nước giao, Nhà nước khoán…

Thực tế không phải như vậy, vì đất của ông Đ, của bà M là do mua, do thừa kế. Trong khi, tại công văn của của hành chính TANDTC ngày 20/12/2007 v/v giải quyết vụ án hành chính năm 2007 có viết: “…GCNQSDĐ cấp cho ông Nguyễn Văn A tuy mang tên người cha nhưng thực chất là cấp cho hộ gia đình (gồm có người cha và một người con) chứ không phải cấp cho cá nhân người cha…”.

Để giải quyết các vụ rắc rối nêu trên, Phòng Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu cho UBND huyện Cần Giuộc, Long An một mẫu đơn có tiêu đề : “Đơn xin xoá chữ hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” vì “tôi hiện đang là cá nhân chủ sử dụng GCNQSDĐ số……Phần dưới phải có chữ ký đồng ý của các thành viên trong sổ hộ khẩu gia đình (bìa xanh) được đổi thành sổ hộ khẩu (bìa đỏ) theo QĐ số 698/2007/QĐ-BCA (C11) ngày 01/7/2007 của Bộ Công an để tránh sự hiểu lầm vì có khi chủ hộ (khẩu) không phải là chủ nhà. Vấn đề được giải quyết, nhưng ông Nguyễn Thành Đ không xoá được chữ hộ vì chị Nguyễn Thị T không chịu ký tên.

Từ căn cứ pháp lý cũng như những khó khăn trong việc áp dụng luật cho thấy, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật, cơ quan soạn thảo Luật Đất đai sửa đổi nên xem xét có nên giữ chữ “hộ” trong GCNQSDĐ hay không?


Luật sư Đinh Công Trí, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh

(Theo Nguoiduatin)

Trong năm qua, nhiều nhà đầu tư BĐS liền thổ đã gặt hái mức lợi nhuận ấn tượng 50-60%, thậm chí cao hơn nhờ bắt đúng bài ăn theo các siêu dự án, đón sóng hạ tầng, mua đất vườn giá rẻ hay tài sản phát mãi ngân hàng.
Tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường bất động sản phân khúc Condotel: Cơ hội và thách thức” được tổ chức ngày 16/1, nhiều chuyên gia cho rằng việc mua bán bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng đang tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.
Thông tư 329/2016/TT-BTC (có hiệu lực từ 01/3/2017) do Bộ Tài chính ban hành ngày 26/12/2016 quy đinh rõ các loại tổn thất mà doanh nghiệp bảo hiểm không có trách nhiệm bồi thường trong hoạt động đầu tư xây dựng.
UBND TP. Hà Nội vừa ban hành thông báo số 13/TB-UBND truyền đạt kết luận, chỉ đạo của Chủ tịch UBND thành phố, Trưởng Ban Chỉ đạo tổ chức lập Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng tại buổi làm việc với đơn vị tư vấn và nhà đầu tư dự án lập đồ án Quy hoạch 2 bên bờ sông Hồng.
Theo báo cáo của Knight Frank, nhà đất ở ngoại ô London hiện đang “nóng” hơn cả khu vực trung tâm thủ đô. So với số liệu năm 2008, giá nhà ở một số khu vực đã tăng tới hơn 50%.
Thay vì áp dụng cứng nhắc một mức và tại một thời điểm như Dự thảo sửa đổi Thông tư 36, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa thiết lập lộ trình rút ngắn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Điều này giúp giới kinh doanh BĐS như trút được một gánh nặng.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang