Thứ Năm, 04/04/2013, 10:03

“Cứu BĐS bằng thanh khoản, chứ không phải hỗ trợ giữ giá”

"Ngành kinh doanh nào gặp khó khăn thì các chính sách cũng cần hỗ trợ. Và hỗ trợ để tạo thanh khoản tại mức giá mà cung - cầu gặp nhau, chứ không phải hỗ trợ để giữ giá". Đó là quan điểm của ông Nguyễn Duy Hưng, Chủ tịch Công ty Chứng khoán Sài Gòn (SSI).

Ông Hưng cũng cho rằng, không thể cứu giá bất động sản, hay giá chứng khoán được. Nếu cứu giá sẽ lợi cho người bán và thiệt cho người mua, do đó, nếu muốn cứu bất động sản hay chứng khoán thì quan trọng nhất là phải tạo ra thanh khoản cho thị trường.

- Hiện thị trường đang khá sôi nổi với tranh luận về việc có nên cứu thị trường bất động sản hay để thị trường bất động sản “rơi tự do”. Là một người hoạt động trong ngành chứng khoán, cũng có nhiều thời điểm ngành này tưởng như không có lối thoát, vậy theo ông có nên cứu một ngành nào đó khi nó gặp khó khăn thực sự?

Theo tôi, bất cứ ngành kinh tế nào khi gặp khủng hoảng dẫn tới chết mà ảnh hưởng chung tới nền kinh tế thì cũng nên cứu. Nhưng, cứu và cứu thế nào là hai câu chuyện khác nhau.

Ngành thủy sản, ngành chứng khoán... cũng có lúc “chết” và đều ảnh hưởng đến những người hoạt động trong lĩnh vực đấy. Để ổn định an sinh xã hội thì chắc chắn phải có chính sách để cứu ngành đó sống. Để cứu được thì phải cứu bằng gói hỗ trợ, bằng những chính sách. Nếu cứu bằng gói hỗ trợ thì câu chuyên luôn luôn có tranh chấp về việc cứu vào đâu, dùng tiền ở đâu và cứu ai.

Ví như ngành chứng khoán tôi đang hoạt động, nếu như thấy giá xuống thì không thể cứu bằng cách đưa ra khoản tiền của Chính phủ để giữ giá, đấy không phải là cách để cứu.

Muốn cứu thì phải làm sao để cung cầu gặp nhau, tạo điều kiện về chính sách cho nhà đầu tư để họ nhìn thấy cơ hội, tạo cung cầu gặp nhau thì có giao dịch, khi có giao dịch thì ngành đó sẽ sống.

Theo tôi, không phải giá cứ lên thì ngành đó mới sống và giá cứ xuống thì ngành đó chết. Quan điểm đó là không đúng.

Tóm lại, bất cứ ngành nào gặp khó khăn thì đều cần hỗ trợ, cứu, tuy nhiên việc cứu đó phải minh bạch. Không thể cứu giá bất động sản, hay chứng khoán được. Nếu cứu giá sẽ lợi cho người bán và thiệt cho người mua. Điều quan trọng, theo tôi, là phải tạo ra thanh khoản ở mức giá cho cung cầu gặp nhau.

"Muốn cứu thì phải làm sao để cung cầu gặp nhau, tạo điều kiện về chính sách cho nhà đầu tư để họ nhìn thấy cơ hội, tạo cung cầu gặp nhau thì có giao dịch, khi có giao dịch thì ngành đó sẽ sống". Ông Nguyễn Duy Hưng


- Cũng có ý kiến cho rằng cứu ngành bất động sản là để cứu những người đang “ôm” bất động sản tồn kho, những người giàu, ông nghĩ thế nào về vấn đề này?

Số người chưa có nhà rất lớn nhưng thu nhập họ nhìn chung lại thấp. Trong khi đó, trong thời gian dài có thể do phát triển sai phân khúc nhà, nên rất nhiều nhà hình thành với giá bán quá cao, còn người có nhu cầu thật không có đủ nguồn thu nhập để mua.

Để có thanh khoản thì nên có chính sách để có được những sản phẩm mà những người có nhu cầu có khả năng thanh toán có thể mua được. Khi cung cầu gặp nhau thì ngành bất động sản sẽ sống.

Với những người đang “ôm” bất động sản với giá cao thì phải chấp nhận. Dù sao thì họ vẫn còn may hơn những người đang “ôm” kho thực phẩm tương sống mà không bán được. Họ may vì ngôi nhà họ đang “ôm” đó nếu hạ giá thì có thể bán được và nếu không bán được để lại sang năm sau hoặc 10 năm sau nó vẫn là cái nhà. Thế nhưng những người “ôm” kho thực phẩm tương sống đó một tháng không bán được thì chết.

Ở đây tôi muốn nhấn mạnh là chúng ta phải làm rõ việc cứu ngành kinh doanh và cứu những người đang sở hữu hàng tồn kho là hai khái niệm khác nhau.

Sẽ có ý kiến cho rằng có mối liên quan giữa ngành ngân hàng và người kinh doanh bất động sản. Bản thân họ đang sống cộng sinh với nhau, ngân hàng thì phải hỗ trợ cho người mua nhà vay lãi suất thấp, hay khoanh nợ, giãn nợ cho những người vay kinh doanh bất động sản không có khả năng trả nợ. Tất cả những hỗ trợ đó là cần thiết.

Nói tóm lại cứu một ngành kinh doanh là cần thiết, nhưng cứu thì phải làm sao để ngành đó sản xuất và có thanh khoản, chứ không phải là cứu để cho những người đang có tài sản bán ở mức giá cao.

- Như ông nói thì thanh khoản đóng vai trò quan trọng, vậy làm thế nào để “nâng” thanh khoản cho một thị trường bất động sản èo uột như hiện nay?

Đừng trách những người làm dự án bất động sản, không biết bất cứ lý do gì nhưng khi giá thành sản phẩm cao hơn giá thị trường chấp nhận thì cũng nên xem xét lại tại khâu nào. Giá căn hộ có hai cấu phần, đất và chi phí xây dựng như xi măng, sắt thép...

Phần đất phụ thuộc vào chính sách vĩ mô của nhà nước, còn phần xi măng sắt thép thì cộng trừ được. Người kinh doanh có giỏi lắm cũng chỉ co kéo phần chi phí xây dựng.

Để giải quyết bài toán thanh khoản thì chính sách vĩ mô phải vào cuộc bằng cách như cho giãn nợ tiền đất trong bao nhiêu năm... hay có chính sách cho những đối tượng chưa được nhà nước cho mua nhà ưu đãi... Đây là những cách để làm cho cung và cầu gặp nhau, từ đó mới tạo ra thanh khoản.

Theo tôi, các chính sách quan trọng nhất là giúp các doanh nghiệp bất động sản hạ được giá thành thông qua công cụ thuế, hỗ trợ vốn để đạt được mục tiêu giảm giá bán bất động sản.

Mục tiêu chính vẫn là phải giúp cung cầu gặp nhau. Không thể cho vay tiền để người dân mua nhà với giá cao được, mà là giá nhà phải phù hợp với thu nhập người dân.

- Có ý kiến cho rằng cần phải giảm giá nhà thêm 50-70% nữa, quan điểm của ông như thế nào về vấn đề này?

Chúng ta phải thống nhất quan điểm là giá nhà hiện nay cao, nhưng theo tôi cần phải có nghiên cứu kỹ về tổng cung - tổng cầu đến mức giá nào để ra thanh khoản, chứ không thể nói xuông được. Tổng cung thì cộng lại được rồi, còn tổng cầu thì tính bao nhiêu người có tiền mua nhà, họ chấp nhận căn nhà giá bao nhiêu thì họ bỏ tiền.

Điều quan trọng nhất là giá trị thương mại phải gần giá trị sử dụng (khai thác ngôi nhà đó - PV). Nếu người dân mua ngôi nhà 100 đồng để cho thuê, trong đó phải đi vay 50 đồng mà tiền cho thuê căn nhà đó không đủ trả lãi vay thì không ổn. Ở các nước có thị trường bất động sản phát triển, nhà đầu tư có thể vay 70-80% khoản đầu tư bất động sản, nhưng tiền cho thuê bất động sản đó đủ để trả lãi vay.

Tóm lại, theo tôi, ngành kinh doanh nào gặp khó khăn thì các chính sách cũng cần hỗ trợ. Và hỗ trợ để tạo thanh khoản tại mức giá mà cung - cầu gặp nhau, chứ không phải hỗ trợ để giữ giá.

Thứ hai, chúng ta nên cứu ngành kinh doanh chứ không cứu doanh nhân hay doanh nghiệp, bởi ngành nào thì cũng có doanh nghiệp thành công, thất bại; đều có doanh nghiệp phát triển tốt và đều có doanh nghiệp thua lỗ và phá sản. Đấy là chuyện bình thường, và phải biết chấp nhận trong kinh doanh!

(Theo Vneconomy)

Trong năm qua, nhiều nhà đầu tư BĐS liền thổ đã gặt hái mức lợi nhuận ấn tượng 50-60%, thậm chí cao hơn nhờ bắt đúng bài ăn theo các siêu dự án, đón sóng hạ tầng, mua đất vườn giá rẻ hay tài sản phát mãi ngân hàng.
Tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường bất động sản phân khúc Condotel: Cơ hội và thách thức” được tổ chức ngày 16/1, nhiều chuyên gia cho rằng việc mua bán bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng đang tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.
Thông tư 329/2016/TT-BTC (có hiệu lực từ 01/3/2017) do Bộ Tài chính ban hành ngày 26/12/2016 quy đinh rõ các loại tổn thất mà doanh nghiệp bảo hiểm không có trách nhiệm bồi thường trong hoạt động đầu tư xây dựng.
UBND TP. Hà Nội vừa ban hành thông báo số 13/TB-UBND truyền đạt kết luận, chỉ đạo của Chủ tịch UBND thành phố, Trưởng Ban Chỉ đạo tổ chức lập Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng tại buổi làm việc với đơn vị tư vấn và nhà đầu tư dự án lập đồ án Quy hoạch 2 bên bờ sông Hồng.
Theo báo cáo của Knight Frank, nhà đất ở ngoại ô London hiện đang “nóng” hơn cả khu vực trung tâm thủ đô. So với số liệu năm 2008, giá nhà ở một số khu vực đã tăng tới hơn 50%.
Thay vì áp dụng cứng nhắc một mức và tại một thời điểm như Dự thảo sửa đổi Thông tư 36, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa thiết lập lộ trình rút ngắn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Điều này giúp giới kinh doanh BĐS như trút được một gánh nặng.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang