Thứ Ba, 16/04/2013, 16:45

Thu tiền sử dụng đất khu Ciputra: Từ tạm tính 313 tỉ lên 1.400 tỉ đồng

Vậy vì sao số tiền “tính lại” có sự khác biệt quá lớn với số tiền “tạm tính”? Và vì sao sau gần chục năm lại mới tính toán lại?

Thu tiền sử dụng đất khu Ciputra: Từ tạm tính 313 tỉ lên 1.400 tỉ đồng

1.400 tỉ đồng là số tiền sử dụng đất mà liên ngành (Sở Tài chính, Sở TNMT, Cục Thuế…) vừa trình UBND TP.Hà Nội để thu tiền sử dụng đất với Cty Nam Thăng Long - chủ đầu tư khu đô thị Nam Thăng Long (khu Ciputra).

Đây là số tiền rất lớn so với số tiền tạm tính trước đây là 313 tỉ đồng. Vậy vì sao số tiền “tính lại” có sự khác biệt quá lớn với số tiền “tạm tính”? Và vì sao sau gần chục năm lại mới tính toán lại?

Trở lại năm 2004

Cuối năm 2004, dư luận cả nước ồn ào trước Quyết định số 4622 (ngày 14.12.2004) duyệt giá thu tiền sử dụng đất của dự án khu đô thị Nam Thăng Long (KĐTNTL) của UBND TP.Hà Nội - sớm hơn 16 ngày so với việc công bố giá đất theo Luật Đất đai (ngày 1.1.2005) - mà ngân sách nhà nước đã thiệt hại 3.000 tỉ đồng. Điều đáng nói nhất ở đây là, không chỉ là con số tuyệt đối rất lớn, mà chính là sự chênh lệch về giá giữa hai thời điểm lệch giá nhau quá lớn, từ 8 - 10 lần. Vậy mà...

Thời điểm đó, đây là một dự án khu đô thị lớn nhất Hà Nội được đầu tư bởi liên doanh giữa Tập đoàn Ciputra (Indonesia) với TCty Đầu tư Phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) được triển khai ven hồ Tây. Dự án này có diện tích 323ha thuộc địa bàn quận Tây Hồ (2.296.011m2) và huyện Từ Liêm(935.356m2). Theo đó, Quyết định số 4622 ngày 14.12.2004 của UBND TP.HàNội nêu: “Chấp thuận mức giá và hệ số để thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở thuộc dự án khu đô thị Nam Thăng Long (KĐTNTL) giai đoạn 2 như sau: Đối với lô đất cách đường Nguyễn Hoàng Tôntrong phạm vi 200m là 1.540.000 đồng/m2; đối với các lô đất ở các vị trí còn lại là 620.000 đồng/m2. Áp dụng hệ số K=1 để thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở chung cư cao tầng; K=1,8 đối với diện tích đất xây dựng nhà ở thấp tầng thuộc quận Tây Hồ và 1,5 đối với diện tích đất xây dựng nhà ở thấp tầng thuộc địa bàn huyện Từ Liêm”.

 Chính quyết định này đã khiến dư luận ồn ào, bởi lẽ mức giá đất nói trên ở dự án KĐTNTL thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị trường ngay tại thời điểm đó. Điều này thấy rất rõ, chỉ sau QĐ 4622 có 16 ngày, giá đất mới được TP.Hà Nội công bố và áp dụng từ ngày 1.1.2005 trong “Bảng giá đất thuộc địa bàn quận Tây Hồ, Hà Nội” xác định giá đất ở tại đường Nguyễn Hoàng Tôn là 12.000.000 đồng/m2 và ở các vị trí khác là 6.480.000đồng/m2. Như vậy giá đất này cao gấp tới 8 -10 lần giá đất mà QĐ 4622 cho nhà đầu tư dự án KĐTNTL được hưởng trước đó 16 ngày.

Mặt khác, cũng cần phải nhấn mạnh, trước thời điểm UBND TP.Hà Nội ký QĐ 4622 gần 1 tháng, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/CP về khung giá đất và phương pháp tính giá đất làm cơ sở cho các địa phương ban hành giá đất trên địa bàn, với tinh thần phải sát giá thị trường.

 Nếu chỉ cần ký chậm thời điểm hơn nửa tháng, tính sơ bộ ngân sách nhà nước sẽ thu thêm từ 927.000m2 (92,7ha) đất lên tới 3.000 tỉ đồng. Vậy cóphải lần tính lại này để “sửa sai” cho những sai lầm trước kia. Điều cần nói rõ, khoản thu bổ sung 1.400 tỉ đồng chỉ là phần diện tích đã GPMB xong, đã xây dựng và đã bán chứ không phải cho toàn bộ giai đoạn 2.

Vì sao có sự chênh lệch giữa 313 tỉ và gần 1.400 tỉ?

Để làm rõ hơn câu hỏi này, chúng tôi có buổi làm việc với ông Mai Xuân Vinh - chi cục trưởng chi cục Quản lý công sản (thuộc Sở Tài chính).

Thứ nhất, vì sao sau rất nhiều năm bây giờ mới tính lại? Với nội dung này, ông Vinh cho biết, trước đây, số tiền mà liên doanh đã nộp (313 tỉ đồng) chỉ là số tiền tạm tính. Số tiền tạm tính này dựa vào bảng giá đấthằng năm của TP. Ông Vinh cũng khẳng định, chữ “tạm tính” này đều có trong các văn bản liên quan. Chính vì vậy, sau khi một số khu vực của dựán đã hoàn thiện, đã bán (nhà liền kề, khu chung cư) thì chúng tôi mới có cơ sở để tính lại. Khi tính lại, chúng tôi dựa vào các văn bản chỉ đạo của Bộ Tài chính và Bộ TNMT.

Thứ hai, với câu hỏi vì sao lại có sự chênh lệch quá lớn giữa tạm tính và tính lại, ông Vinh lý giải, khi tạm tính thì các cơ quan chức năng dựa vào bảng giá đất của TP thời điểm đó. Còn khi tính lại, chúng tôi đãyêu cầu liên doanh phải thuê cơ quan kiểm toán để tính toán các khoản thu chi. Sau khi có kết quả kiểm toán nước ngoài, chúng tôi đề nghị phảithuê thêm một cơ quan kiểm toán trong nước để so sánh. Kết quả kiểm toán của hai đơn vị này cho những thông số tương đối giống nhau. Dựa vàokết quả này, chúng tôi tính theo phương pháp thặng dư (tiền sử dụng đất= giá bán nhà - (chi phí đầu tư + lợi nhuận của nhà đầu tư). Trong đó, khoản lợi nhuận cho chủ đầu tư được tính là 14%.

Với cách tính này, dựa vào số liệu của kiểm toán, chúng tôi ra con số chủ đầu tư phải nộp tổng cộng gần 1.400 tỉ đồng. Nói rõ hơn vấn đề này, ông Vinh diễn giải: Số tiền này (1.400 tỉ đồng) chỉ là tiền sử dụng đất của diện tích đất thuộc các căn hộ liền kề, chung cư đã bán trong giai đoạn 2 của khu đô thị này. Còn hệ thống giao thông, cây xanh... không tính vào giá tiền sử dụng đất mà chỉ là cho thuê 50 năm. Hiện giai đoạn 2của dự án này vẫn chưa xong vì GPMB cũng vẫn đang ở dạng da báo. Như vậy, vẫn còn những diện tích chưa tính tiền sử dụng đất. Sau này, phần nào làm xong thì tính tiền sử dụng đất theo giá thời điểm khi ấy.

Vậy với cách tính này, bên liên doanh có ý kiến gì không? Với câu hỏi này, ông Vinh cho biết, họ có thắc mắc ở một số điểm. Ví dụ, họ muốn đưathuế thu nhập DN vào chi phí sản xuất nhưng chúng tôi không chấp nhận vì làm ở Việt Nam phải tuân thủ pháp luật của Việt Nam; hoặc họ đề nghị những khoản liên doanh hỗ trợ địa phương được tính vào đầu tư cho sản xuất, chúng tôi cũng không thể chấp thuận vì không thể coi đó là chi phísản xuất; hoặc họ muốn chúng ta khấu trừ lãi suất số tiền đầu tư vào dựán, nhưng trong các hồ sơ lại không thể hiện, cho nên chúng tôi cũng không chấp thuận... Tổng cộng các khoản họ đề nghị khấu trừ tới gần 900 tỉ đồng.

- Udic góp vốn vào liên doanh bằng tiền thuê đất 50 năm,tương ứng với số tiền 2.050 tỉ đồng và diện tích 3.018.000m2 đất, chiếm30% vốn, còn Tập đoàn Ciputra góp 70% vốn bằng tiền. Thực tế, lượng vốncủa 2 bên góp tương ứng với cơ sở bàn giao mặt bằng ngoài thực địa.
- Số tiền GPMB được Nhà nước hoàn trả khi thu tiền sử dụng đất, nhưng không được tính lãi suất. Theo Vương Hà
Theo Bộ Giao thông vận tải (GTVT), dự án đường sắt trên cao Cát Linh - Hà Đông sẽ đưa vào khai thác thử vào tháng 11/2017 và đến tháng 2/2018 sẽ đưa vào khai thác thương mại.
Cân nhắc kỹ khi đầu tư vào phân khúc bất động sản (BĐS) cao cấp; cẩn trọng khi bỏ tiền vào BĐS công nghiệp, nghỉ dưỡng; theo sát diễn biến của chính sách đánh thuế từ căn nhà thứ hai... là những khuyến cáo cho giới đầu tư địa ốc trong năm 2017.
Sáng 03/02, Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng đã kiểm tra tình hình thi công các công trình trọng điểm của thành phố tại nút giao thông phía Tây cầu sông Hàn và nút giao thông Điện Biên Phủ - Nguyễn Tri Phương.
UBND TP.HCM vừa chấp thuận đề xuất của Sở Quy hoạch Kiến trúc và UBND quận Gò Vấp về việc điều chỉnh quy hoạch một số khu vực tại quận Gò Vấp.
Các nhà phân tích lo ngại việc phát triển ồ ạt nhiều dự án nhà ở, bỏ xa nhu cầu thực tế ở bang Johor, Malaysia sẽ tác động tiêu cực đến thị trường BĐS, làm xuất hiện những khu dân cư vắng bóng người ở.
Gói vay nhà ở xã hội năm 2017 hiện vẫn là chủ đề được dư luận đặc biệt quan tâm sau khi gói vay 30 nghìn tỷ kết thúc. Dưới đây là buổi trò chuyện của ông Nguyễn Văn Lý, Phó Tổng giám đốc Ngân hàng Chính sách Xã hội (CSXH) với PV báo Lao động về chủ đề này.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang