Thứ Sáu, 26/04/2013, 10:01

Sacomreal: Bấp bênh trong khủng hoảng

Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) 2012 của Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương tín (Sacomreal) diễn ra ngày 26/4 nhưng không có tên ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch HĐQT Sacomreal, trong hàng ghế chủ tọa. Nhiều câu hỏi đã được đặt ra: Khó khăn của Sacomreal đang ở mức nào?

Trong năm 2012, đã có ít nhất tám sự thay đổi trong Ban điều hành của Sacomreal, từ vị trí tổng giám đốc cho đến các phó tổng phụ trách tài chính, kinh doanh...

Gần đây nhất, vào ngày 10/4/2013, ông Ngô Vĩ Hùng, Tổng giám đốc Sacomreal-S (công ty con của Sacomreal) đã được bổ nhiệm làm Tổng giám đốc Sacomreal thay ông Huỳnh Phú Kiệt (Tổng giám đốc Công ty Toàn Thịnh Phát, lên thay ông Đặng Hồng Anh vào ngày 25/4/2012). Có thể nói, đây là lần thứ hai Sacomreal có những xáo trộn đáng kể về nhân sự điều hành.

Những ngày đầu tháng 4/2013, có thông tin hơn 80 triệu cổ phiếu STB của ông Đặng Hồng Anh và ông Đặng Văn Thành (cha ông Đặng Hồng Anh) tại Ngân hàng Sacombank bị cấn trừ vào số nợ 1.600 tỷ đồng mà hai cá nhân này vay để đầu tư vào trái phiếu và các công ty con, gồm: khoản cho Sacomreal vay với trị giá 678 tỷ đồng, khoản đầu tư của Sacombank vào trái phiếu do Sacomreal phát hành khoảng 329 tỷ đồng...

Hơn nữa, trong Ban chủ tọa dự kiến tại ĐHĐCĐ sắp tới lại "vắng bóng" Đặng Hồng Anh, người sáng lập Sacomreal đồng thời đang kiêm nhiệm chức Chủ tịch HĐQT, khiến nhiều cổ đông đặt dấu chấm hỏi về vai trò cũng như sự gắn bó của nhân vật này trong tương lai. Tính đến ngày 31/12/2012, gia đình ông Đặng Hồng Anh vẫn còn hai cổ đông lớn có quyền biểu quyết tại Sacomreal.
 


Trong đó, ông Đặng Hồng Anh vẫn nắm giữ trên 14 triệu cổ phần, tương đương 9,90% vốn điều lệ, và bà Huỳnh Bích Ngọc nắm 31.174 cổ phần, tương đương 0,02% vốn điều lệ (tổng cộng là 9,92% vốn điều lệ tại Sacomreal, tăng không đáng kể so với năm 2011).

Bên cạnh vấn đề nhân sự, năm 2012, Sacomreal cũng đã giải thể các công ty con hoạt động không hiệu quả, rút từ 13 công ty ở thời điểm năm 2010 xuống còn 9 công ty.

Trong đó, Công ty CP Du lịch Thương tín, Công ty TNHH Quản lý và Kinh doanh sân golf Thương tín Đà Lạt đang làm thủ tục giải thể; còn Công ty CP Năng lượng Thương tín thì đang chuyển nhượng.

Còn nhớ, giai đoạn 2004 - 2007, Sacomreal từng được đánh giá cao trong vai trò phân phối và tiếp thị dự án, đặc biệt ở phân khúc đất dự án (từng phân phối thành công dự án SeaLinks, Phan Thiết; khu An Phú - An Khánh, TP.HCM...

Tuy nhiên, theo nhìn nhận của một số nhân vật có thâm niên trong ngành, mảng này hiện đang được thống trị bởi những cái tên như: Đất Xanh (DXG), Hưng Thịnh, Kim Oanh hoặc Nam Việt...

Bởi, từ năm 2008, Sacomreal bắt đầu bước vào hoạt động đầu tư. Với lợi thế quỹ đất lên đến 620ha, từ 20 dự án, công ty này trở thành chủ đầu tư của nhiều dự án như: cao ốc Sacomreal Hòa Bình (quận Tân Phú), dự án khu dân cư Phú Lợi 1 (quận 8), dự án cao ốc văn phòng Sacomreal Generalimex (quận 1)...

Sau khi tăng vốn điều lệ từ 568 tỷ đồng lên 1.000 tỷ đồng vào năm 2010, Sacomreal đồng thời xác nhận hai mảng kinh doanh chính là phát triển các dự án bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Theo đó, trong giai đoạn 2011 - 2015, Sacomreal sẽ tập trung phát triển 20 dự án công ty sở hữu.

Tuy nhiên, đó cũng là khởi nguồn cho những khoản nợ của Sacomreal sau này. Thời điểm 31/12/2010, số nợ từ phát hành trái phiếu (để đầu tư dự án) của Công ty được ghi nhận ở mức 1.700 tỷ đồng.

Điều đáng nói là, đầu tư dự án nhiều nhưng trong cơ cấu doanh thu của Sacomreal từ năm 2009 - 2011, hoạt động đầu tư tài chính (đầu tư, chuyển nhượng cổ phần, cổ phiếu, lãi vay...) lại chiếm tỷ trọng cao hơn so với ngành nghề cốt lõi, luôn dao động ở mức trên dưới 50%.

Các khoản nợ trái phiếu của Sacomreal

Tính đến ngày 31/12/2010, nợ từ phát hành trái phiếu là 1.700 tỷ đồng:

- Phát hành 650.000 trái phiếu (thu về 650 tỷ đồng) nhằm tài trợ cho dự án Tân Thắng.
- 50 tỷ đồng tài trợ cho dự án Phú Thuận.
- 250 tỷ đồng tài trợ quyền sử dụng đất của dự án Tân Thắng.
- 400 tỷ đồng tài trợ cho dự án Belleza.
- 350 tỷ đồng tài trợ cho dự án căn hộ 57 Kinh Dương Vương, quận 6.
Danh mục một số dự án Sacomreal đầu tư: Celadon City, quận Tân Phú (chiếm tỷ lệ 30%); Fortuna Garden, quận 7 (80%); Arista Villas, quận Thủ Đức (80%); Khu du lịch sinh thái - nghỉ dưỡng Đồi Thống Nhất, TP. Đà Lạt (25%); Tản Đà Plaza, quận 5 (75%); Sacomreal Hùng Vương, quận 6 (100%); Sacomreal Hòa Bình, quận Tân Phú (100%); cao ốc văn phòng Sacomreal Generalimex (6 sàn xây dựng)...
Đến năm 2012, dù có sự thay đổi đáng kể nhưng doanh thu từ hoạt động tài chính vẫn chiếm 38% trong tổng doanh thu.

Thêm vào đó, một trong những đặc điểm chung của các công ty bất động sản hiện nay là tỷ lệ hàng tồn kho khá cao do tính thanh khoản của thị trường chưa được cải thiện, ước tính, giá trị hàng tồn kho toàn thị trường khoảng 40.000 tỷ đồng.

Phân tích của Công ty Chứng khoán Vietcombank cho thấy, tính đến cuối năm 2012, trị giá hàng tồn kho của Sacomreal đã tăng lên hơn 3.280 tỷ đồng, chiếm 70% tài sản ngắn hạn và gấp khoảng 6 lần mức doanh thu đạt được trong năm 2012 của Công ty.

Song, theo giải thích của Sacomreal, 99% trong số này là chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang (đền bù, triển khai dự án...). Riêng dự án Belleza Apartment (quận 7, TP.HCM) và Carillon chiếm 1.200 tỷ đồng, dự kiến sẽ kết chuyển thành doanh thu trong năm 2013.

Hai dự án khác là đất nền biệt thự Arista Villas (quận Thủ Đức) và Jamona City (quận 7) cũng được đưa vào phương án kinh doanh năm 2013, sẽ chào bán ra thị trường vào quý II và quý III này.

Cùng với nguồn thu từ hoạt động bán hàng, năm 2013, Sacomreal dự kiến sẽ chuyển nhượng một số dự án khác như: 66 Phó Đức Chính (quận 1), Lũy Bán Bích, đất Long Thới (Nhà Bè)...

Ngoài những yếu tố trên, đối với nhà đầu tư, điều họ quan tâm đến tiềm lực của một doanh nghiệp bất động sản là vấn đề nợ. Dù tổng nợ phải trả của Sacomreal tính đến cuối năm 2012 đã giảm nhẹ so với năm 2011 (từ 4.570 tỷ đồng xuống còn 4.247 tỷ đồng) và nhiều khoản nợ ngắn hạn được cơ cấu thành trung và dài hạn (từ 3.000 tỷ đồng của năm 2011 xuống còn 2.300 tỷ) nhưng vẫn còn ở mức khá cao, trên 62%.

Trong điều kiện thị trường thanh khoản, nợ là đòn bẩy để công ty phát triển nhưng ở thời điểm khó khăn, tỷ lệ nợ cao lại trở thành gánh nặng tài chính cho công ty và cổ đông. Do đó, việc tiếp tục cơ cấu các khoản vay để giảm dư nợ là nhiệm vụ chính yếu nhưng không dễ thực hiện đối với Ban điều hành của Sacomreal. Điều này sẽ phụ thuộc vào tính thanh khoản từ hoạt động kinh doanh và quan trọng hơn hết là khả năng thương thuyết với phía ngân hàng.

(Theo DNSG)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang