Thứ Sáu, 10/05/2013, 09:01

Thế chấp nhà ở: Cách khơi thông vốn BĐS

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) là một trong những giải pháp mang lại hy vọng "phá băng" nguồn tài chính (ước tính khoảng 100 tỷ USD) đang bị "chôn" trong các dự án bất động sản, dần giảm hàng tồn, nợ xấu.

Không qui định vẫn “hồn nhiên” diễn ra

Nhà ở HTTTL là một loại tài sản HTTTL. Tuy chưa có văn bản pháp lý qui định về trình tự, thủ tục thế chấp loại tài sản này nhưng việc thế chấp nhà ở HTTTL vẫn đang “hồn nhiên” diễn ra. Nhiều nhà ở HTTTL là nhà riêng lẻ ở khu vực nông thôn, thị trấn, thị tứ được “tham gia” vào các giao dịch thế chấp và được các tổ chức tín dụng gọi là “tài sản hình thành trên vốn vay”. Trong khi đó, thì “rừng” văn bản điều chỉnh về vấn đề thế chấp nhà ở khiến cả tổ chức tín dụng, cơ quan nhà nước và người dân “mệt mỏi” khi thực hiện đăng ký thế chấp tài sản là nhà ở nói chung và nhà ở HTTTL nói riêng.

 


Trong số các thủ tục liên quan, công chứng bị “kêu” nhiều nhất vì nhiều công chứng viên “lo rủi ro nên chùn tay” không dám công chứng các hợp đồng liên quan đến tài sản HTTTL như phản ánh của đại diện Hiệp hội Ngân hàng. Từ góc độ quản lý nhà nước về công chứng, ông Nguyễn Văn Vẻ (Vụ Bổ trợ tư pháp, Bộ Tư pháp) lý giải, trong hoạt động thế chấp, đối tượng là tài sản hiện có đã phức tạp thì tài sản HTTTL càng khó hơn nên việc thiếu hướng dẫn để “nhận diện” nhà ở HTTTL và giấy tờ làm căn cứ pháp lý cho việc công chứng khiến các công chứng trở thành “điểm nghẽn” của các hợp đồng thế chấp có đối tượng là nhà ở HTTTL.

Vấn đề đáng lo ngại nhất khi các chuyên thảo luận về dự thảo Thông tư liên tịch của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về đăng ký thế chấp nhà ở HTTTL và việc chuyển tiếp thời điểm đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL với thời điểm đăng ký thế chấp nhà ở được hình thành là “mỗi cơ quan ban hành một văn bản điều chỉnh 1 khâu trong cả qui trình đăng ký thế chấp nhà ở HTTTL thì gây khó khăn khi thực hiện”. Vì thế, “cần có 1 văn bản thống nhất điều chỉnh chung vấn đề này, đơn giản hóa thủ tục hành chính cho tổ chức tín dụng và doanh nghiệp khi thực hiện thế chấp nhà ở HTTTL để không gây khó cho người dân” là ý kiến chung của đại diện Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước, Ngân hàng Á châu (ACB), Hiệp hội Ngân hàng…

Không để dân có nhà mà không được thế chấp

Theo ông Vũ Đức Long (Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp), mở rộng đối tượng nhà ở HTTTL được thế chấp là để giải quyết điểm vướng trong thực tiễn là “người dân có nhà nhưng không thể thế chấp vì không có giấy tờ” như kết quả khảo sát tại TP.HCM, Lạng Sơn và một số tỉnh, thành phố. Song đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, chỉ nên điều chỉnh đối với nhà ở HTTTL ngoài dự án xây dựng nhà để bán với lý do “tài sản chưa hình thành là tài sản “ảo” nên thông tin trong hợp đồng mua bán là khó cơ sở để văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đăng ký thế chấp”.

Bên cạnh đó, tình trạng triển khai dự án “vượt” giấy phép (như tận dụng diện tích cây xanh trong khu dự án để xây nhà) không phải là ít nên phải qui định “căn hộ chung cư, nhà biệt thự và nhà ở riêng lẻ thuộc dự án xây dựng nhà ở của chủ đầu tư” chỉ được thế chấp khi theo qui hoạch “nếu không khó cấp giấy chứng nhận” – một công chứng viên của Hà Nội lưu ý.

Các chuyên gia pháp lý cũng băn khoăn về điều kiện “đã xây dựng xong phần móng” mới được đăng ký thế chấp của nhà ở HTTTL của tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và thuộc dự án xây dựng nhà ở của chủ đầu tư như trong dự thảo. Theo ông Long, điều kiện này là “cứng nhắc”. Như nhà ở nông thôn, móng rất sơ sài, xong móng mới cho vay thì làm sao xây dựng nhà? Hơn nữa, cả cái nhà chỉ vài chục triệu nên phải đơn giản hóa thủ tục, cho phép việc thế chấp thực hiện qua thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng, có xác nhận của chính quyền địa phương rồi ngân hàng quyết định cho vay để “nguồn vốn có thể đến tận người cần vốn”.

Còn đại diện Bộ Xây dựng nhận thấy, việc cấp “sổ đỏ” hiện còn nhiều khó khăn nên cần nghiên cứu giảm thiểu điều kiện thế chấp đối với các trường hợp nhà ở HTTTL chỉ có 1 số giấy tờ hợp pháp nhưng phải bổ sung thêm các điều kiện: không có tranh chấp, dự án đã được phê duyệt, chủ đầu tư đã có sổ đỏ hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư đối với nhà ở HTTTL của tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và thuộc dự án xây dựng nhà ở của chủ đầu tư…

Dự thảo Thông tư liên tịch này sẽ phải trình Bộ trưởng hai Bộ vào tháng 6 để nhanh chóng đáp ứng các vấn đề của thực tiễn.

(Theo PLVN)

Giá đất nền Sài Gòn lại tiếp tục lên "cơn sốt" sau mấy tháng tạm lắng nhờ sự can thiệp kịp thời của chính quyền. Đất sốt khiến nhiều người lao vào kiếm lời, nhưng nếu không thận trọng, nhà đầu tư rất dễ dính bẫy của các môi giới.
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, cơn sốt nhà đất hiện nay tại các địa phương sẽ trở thành đặc khu kinh tế chủ yếu do tâm lý đám đông mà không tuân theo quy luật hay yếu tố nào của thị trường.
UBND tỉnh Điện Biên vừa thống nhất điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án khu đô thị mới (KĐTM) Nam Thanh Trường, trong đó nâng tổng diện tích xây dựng tăng lên 36,23 ha.
Thủ tướng Campuchia Hun Sen cảnh báo các chủ đầu tư nếu không triển khai xây dựng dự án BĐS đã được phê duyệt trên các đảo thì sẽ phải hoàn trả đất cho chính phủ.
Ngay từ đầu năm nay, các tổ chức tín dụng đã nhận chỉ đạo từ Ngân hàng nhà nước (NHNN) yêu cầu phải tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh; hạn chế tập trung tín dụng với lĩnh vực bất động sản (BĐS), xây dựng… Đáng chú ý, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn cũng phải giảm về mức 45% bắt đầu từ ngày 1/1/2018.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang