Thứ Năm, 16/05/2013, 12:03

Tương lai gần BĐS chỉ có thể tăng nhẹ thanh khoản?

Tình hình thanh khoản của thị trường BĐS có thể được cứu vãn hay không, và nếu có thì sẽ như thế nào là câu hỏi mà không vị chuyên gia cả quan chức có trách nhiệm nào dám khẳng định. Bởi lẽ tình hình và diễn biến thị trường BĐS năm nay khác hoàn toàn năm 2011 và 2012.

Kịch bản tốt nhất

Có lẽ kịch bản tốt nhất cho thị trường bất động sản trong năm 2013 này sẽ chỉ là tăng nhẹ thanh khoản.

Không còn hy vọng nào cho những đợt tăng giá, và càng không thể có chuyện tăng giá sốt nóng như thời kỳ năm 2007 trên toàn quốc hoặc 2009 ở Hà Nội, thị trường nhà đất đang phải đối mặt với núi hàng tồn kho căn hộ và đất nền.

Năm 2012, với 5 lần giảm lãi suất, nhiều chủ đầu tư và ngân hàng đã hy vọng mặt bằng giá bán căn hộ thậm chí còn có thể tăng lên. Khi đó, nhiều dự án căn hộ cao cấp ở Hà Nội và TP.HCM - hai thành phố lớn chiếm đến 50% tồn kho nhà đất hiện thời - vẫn cố gắng găm giữ giá. Nhưng khi năm con rồng trôi qua mà không gợn lên một hình ảnh cất cánh nào, nhiều đại gia đã vỡ mộng.


Vào đầu tháng 5/2013, lần đầu tiên Bộ xây dựng phải thừa nhận về núi hàng tồn kho ấy. Trước đó, người ta mới chỉ chủ yếu nói đến hàng tồn kho sắt thép, xi măng, hàng tiêu dùng… với những tỷ lệ tồn kho lên đến 20-30%. Song đến lúc này, bất động sản đã buộc phải chia sẻ cảnh ngộ với các lĩnh vực khác.
Khác hẳn với các thị trường bất động sản ở Mỹ và cả Trung Quốc - những nơi mà nguồn cung nhà ở không quá lớn và có thể được tiêu hóa tương đối thuận lợi một khi nền kinh tế có dấu hiệu phục hồi, thị trường nhà đất ờ Việt Nam đang cám cảnh trong bối cảnh nền kinh tế xuống dốc sâu sắc, sức mua giảm sút đột ngột.

Sức cầu thị trường lại đã làm nên một điểm nhấn quá ấn tượng đối với tất cả những gì mà chủ doanh nghiệp nhà đất muốn bán tháo. Nhưng điều bĩ cực hơn nhiều của thị trường bất động sản là trong khi một số thị trường khác vẫn còn lai rai sức mua dù mặt bằng giá đã giảm đến gần phân nửa, thì hệ số tiêu thụ của căn hộ và cả đất nền lại hầu như bằng không.

Thanh khoản có thể tăng nhẹ ở phân khúc căn hộ bình dân và đất nền tại Tp.HCM.


Đó cũng là bối cảnh mà việc giảm lãi suất đã trở nên quá trễ và không còn mang ý nghĩa đáng kể nào. Bởi nếu có một ý nghĩa nào đó đã được biểu hiện thì trong hơn một năm qua, kể từ lần giảm lãi suất huy động đầu tiên vào tháng 3/2012, sức mua trong thị trường bất động sản đã có phản ứng tích cực. Tuy thế, tình hình quá đỗi yên ắng của thị trường này đã làm mọi hy vọng của các chủ đầu tư có hàng tồn ứ và cả những ngân hàng ôm nợ bất động sản trở nên hoang mang cùng cực.
 

Hoàng Anh Gia Lai buộc phải giảm gần một nửa giá căn hộ trung cấp, nhưng nhiều chủ đầu tư khác vẫn nhẫn nại neo giá.


Vào năm 2012, với 5 lần giảm lãi suất, nhiều chủ đầu tư và ngân hàng đã hy vọng mặt bằng giá bán căn hộ thậm chí còn có thể tăng lên. Khi đó, nhiều dự án căn hộ cao cấp ở Hà Nội và Tp.HCM - hai thành phố lớn chiếm đến 50% tồn kho nhà đất hiện thời - vẫn cố gắng găm giữ giá. Nhưng khi năm con rồng trôi qua mà không gợn lên một hình ảnh cất cánh nào, nhiều đại gia đã vỡ mộng.

Đó là chưa kể đến khả năng sau một đợt giảm mạnh lãi suất, một số ngân hàng nhỏ sẽ rơi vào “bẫy thanh khoản”, thiếu hụt vốn huy động, và do vậy lại phải tìm cách nâng cao lãi suất huy động trở lại, khiến cho dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản bị tắc mạch cục bộ, đồng thời làm cho tâm lý người mua nhà càng khó ổn định.


Cùng với tâm trạng thất vọng lớn lao trên, người ta buộc phải quay sang tự an ủi về phân khúc căn hộ trung cấp có thể thu hút được mối quan tâm của người tiêu dùng. Với mức giá bình quân từ 15-20 triệu đồng/m2 trong năm 2012, phân khúc này được hy vọng có thể làm nên một cuộc “cách mạng”.

Song ngay cả hy vọng cuối cùng ấy cũng trở nên hão huyền, khi Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai bắt buộc phải phát ra thông điệp về giảm gần một nửa giá căn hộ trung cấp tại hai dự án của họ.

Không mấy tin cậy vào động cơ của ông Đoàn Nguyên Đức, một số chủ đầu tư vẫn nhẫn nại neo giá bán. Thậm chí vài ba cuộc họp “nội bộ” đã được tổ chức giữa các chủ đầu tư với nhau, đi đến kết luận về một quyết tâm không giảm giá bán hơn nữa. Phương án kích hoạt cho thị trường cũng được đặt ra, và hơn ai hết, các chủ đầu tư hiểu rằng nếu không có những động thái “quyết liệt”, hàng trăm ngàn căn hộ cao cấp sẽ khó có hy vọng “đến tay người tiêu dùng”.

Nhưng khi quý đầu của năm 2013 lại lặng lẽ trôi qua, trong bối cảnh ngay cả gói tín dụng 30.000 tỷ đồng vẫn chưa thấy bóng dáng đâu, đã chẳng còn mấy người nhắc đến ảo ảnh về căn hộ cao cấp.

Thậm chí, Chủ tịch Hoàng Anh Gia Lai còn công khai nhận định về thế trận vô cùng khó khăn của phân khúc căn hộ này, trong khi chỉ ủng hộ việc tiêu thụ loại căn hộ có đẳng cấp thấp hơn.

Thanh khoản chỉ tăng nhẹ

Quả  là rất khó để tống táng hàng tồn kho bất động sản trong tình thế hiện nay, khi thị trường nhà đất không hề nằm ngoài quy luật “trơ” của cả nền kinh tế.

Vào những ngày này, khi một trong số rất ít biện pháp cuối cùng được nhóm ngân hàng tung ra là giảm mạnh cả lãi suất huy động lẫn lãi suất cho vay, trong giới kinh doanh lại vẫn rộ lên lời tán thán đầy bi quan về một triển vọng khó có thể coi là sáng sủa.

Cũng bởi trong tâm lý người mua nhà, việc phải “xuống tiền” là một hành động cực chẳng đã trong tình hình lãi suất tiết kiệm bị đảo lộn, chỉ còn một phần ba so với thời điểm cuối năm 2011.

Tất nhiên, mọi người đều quá hiểu rằng hạ lãi suất tiết kiệm tất yếu dẫn đến việc suy giảm dòng tiền huy động. Và đó cũng chính là điều mà nhóm ngân hàng đang tính đến.

Không còn quá mặn mà huy động tiền gửi từ khu vực dân cư, một số ngân hàng đang thực hiện chiến dịch giảm mạnh lãi suất huy động nhằm “kích thích doanh nghiệp sản xuất và nền kinh tế”. Nhưng có thể hiểu về thực chất, một phần tiền tiết kiệm sẽ được người gửi rút ra để mua nhà với “giá cả hợp lý”.

Tuy nhiên, như thế nào là sự hợp lý về giá cả thì lại còn tùy thuộc từng khu vực. Ở Hà Nội, ngay cả giới doanh nghiệp chủ đầu tư cũng phải thừa nhận là mặt bằng giá còn khá cao so với thu nhập bình quân của người dân, do đó khả năng tiêu thụ sản phẩm căn hộ dù đã hoàn thiện vẫn là một ẩn số.

Trong khi đó, mặt bằng giá nhà đất tại Tp.HCM có mềm hơn đôi chút, do vậy nếu làn sóng hạ mạnh lãi suất trở thành hiện thực, cũng có thể xuất hiện một sức cầu manh nha nào đấy dành cho các phân khúc căn hộ bình dân và đất nền giá thấp.

Tính thanh khoản của thị trường cũng vì thế có cơ may được cải thiện đôi chút, một khi giới ngân hàng đã buộc phải tự nguyện “hy sinh” một phần lợi ích của họ.

Nhưng để hy vọng vào một con sóng thanh khoản dâng cao, người ta lại phải chờ đợi. Với độ trơ cố hữu và quá nặng nề của thị trường hiện nay, không ai dám bảo đảm là đến hết năm nay hoặc sang năm 2014, thị trường bất động sản sẽ phục hồi.

Đó là chưa kể đến khả năng sau một đợt giảm mạnh lãi suất, một số ngân hàng nhỏ sẽ rơi vào tình trạng “bẫy thanh khoản”, thiếu hụt vốn huy động, và do vậy lại phải tìm cách nâng cao lãi suất huy động trở lại, khiến cho dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản bị tắc mạch cục bộ, đồng thời làm cho tâm lý người mua nhà càng khó ổn định.

Khác với năm 2012 và khác hẳn với năm 2011, giờ đây không một chuyên gia và cả quan chức có trách nhiệm nào dám khẳng định tình hình thanh khoản của thị trường bất động sản sẽ được cứu vãn hay không, và nếu có thì sẽ như thế nào.

(Theo Sống mới)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang