Chủ Nhật, 19/05/2013, 13:15

BĐS giá thấp có phải lối thoát cho thị trường?

Phân khúc và lựa chọn khách hàng mục tiêu là một trong những “mấu chốt” tạo nên thành công của các doanh nghiệp (DN), kể cả DN trong lĩnh vực bất động sản (BĐS).

BĐS giá thấp có phải lối thoát cho thị trường?

Nếu như nhu cầu sử dụng và mức thu nhập bình quân người dân song hành với nhau thì thị trường BĐS mới thực sự được thanh khoản.

“Cuộc đua” ăn theo gói tín dụng 30.000 tỷ đồng ...

Vàingày sau khi Thông tư số 11/2013/TT-NHNN được ban hành, “cuộc đua” giữanhững người mua nhà và các DN với nhau đã bắt đầu đến giai đoạn “gấp rút”. Những bộ hồ sơ đã gần được hoàn chỉnh, chỉ chờ đến ngày 1-6-2013, thời điểm Thông tư có hiệu lực.

Chị Thu, trú ở phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, cho biết, theo tỷ lệ hỗ trợ thì người mua nhà sẽ được hưởng 21.000 tỷ đồng (70%). Giả sử nếu chia đều cho 5 NH thương mại (NHTM) của Nhà nước thì mỗi NH sẽ thực hiện triển khai 5.250 tỷ đồng. Với việc mỗi NH có hơn 100 chi nhánh, điểm giao dịch thì gói tín dụng đókhông phải là lớn, chắc chắn người dân sẽ phải “cạnh tranh” nhau. Cho nên, “tốc độ” là điểm “cốt lõi” của người mua nhà, nếu giờ họ mới bắt đầu chuẩn bị hồ sơ thì khó có thể “kịp” với thời gian giải ngân. Nhiều người cũng có suy nghĩ như chị Thu.

Còn 30% gói tín dụng (tương đương 9.000 tỷ đồng) mới thực sự là cuộc “cạnh tranh” khốc liệt giữa cácDN kinh doanh BĐS, chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội và các dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. DN sẽ phải tìm mọi cách để “giành giật” nguồn vốn đó.

Theo anh Hạnh, nhân viên tín dụng một NH tại Hà Nội, khi đã có thông tư hướng dẫn từ NHNN, các NHTM sẽ thực hiện theo đúng theo “ba – rem”. Nếu DN chuẩn bị hồ sơ vay không đầy đủ và không chứng minh được tính khả thi của phương án kinh doanh thì khó có thể “lọt” vào danh sách được vay. Mà thực tế, nhiều DN lại đang vướng mắc về vấn đề này. Không ai nói trước được điều gì trong thờikỳ kinh tế hiện nay...

Vì thế, những cuộc đua “ngầm” giữa các DN BĐS đã, đang và sẽ diễn ra “khốc liệt”. Bởi họ không muốn bỏ lỡ một gói tín dụng hấp dẫn như vậy. DN “yếu” có thể hồi phục, DN “khỏe” sẽ lạicàng khỏe hơn.

BĐS giá thấp có phải lối thoát cho thị trường? (1)Tồn đọng chủ yếu tập trung ở phân khúc nhà ở trung và cao cấp.

Cần phân khúc theo nhu cầu và định vị thương hiệu

Mộtsố chuyên gia kinh tế cho biết, gói tín dụng này sẽ không có nhiều tác động đến thị trường BĐS bởi nó chỉ tập trung chủ yếu vào phân khúc thấp,có lượng hàng “tồn kho” không nhiều. Trao đổi với PV, ông Nguyễn Văn Đực, PGĐ Cty địa ốc Đất Lành, cho biết, nguyên nhân chủ yếu khiến thị trường BĐS “đóng băng” là do có lượng hàng “tồn kho” tập trung ở phân khúc căn hộ diện tích lớn hơn 70m2,với giá bán trên 1 tỷ đồng. Sở dĩ có điều này là do Nhà nước không có chính sách và chiến lược phát triển cănhộ nhỏ, phù hợp với nhu cầu thị trường và khả năng của đa số người dân.Quy định căn hộ lớn hơn 45m2 dành cho 4 người đã dẫn đến tình trạng DN phải xây dựng căn hộ lớn hơn 70m2. Điều này làm cho thị trường BĐS khan hiếm các căn hộ nhỏ 20-30-40m2 dành cho 2 người, với giá bán 300-600 triệu đồng/căn.

BĐS giá thấp có phải lối thoát cho thị trường? (2)
Cần phân khúc thị trường theo nhu cầu ...

Chođến nay, sau nhiều năm thực hiện quy định bất hợp lý này, thị trường BĐS bị ảnh hưởng nặng nề nhưng quy định trên vẫn không thay đổi. Vì vậy DN không thể tự giải được bài toán hàng tồn kho nếu không có sự thay đổiquy định liên quan.

Thực tế, vài năm trước, thị trường BĐS là một kênh đầu tư hấp dẫn, các nhà đầu tư và DN thu về lợi nhuận cao. Họ đã tập trung vào phân khúc nhà diện tích, giá cao chứ không hề có định hướng chiến lược, thị trường phát triển theo chiều hướng “ảo” chứ không phục vụ nhu cầu của đa số người dân. Đây là một lý do khiến hàng loạt căn hộ cao cấp bị “ế ẩm”, không có sự thanh khoản.

Mặt khác, việcmột số khu nhà ở xã hội, nhà tái định cư bị xuống cấp rất nhanh sau vàinăm đưa vào sử dụng đã làm cho phân khúc thị trường này trở nên ít hấp dẫn. Người dân tỏ ra không “mặn mà” với “nhà giá rẻ”. Theo ông Đực, khu nhà xuống cấp nhanh thường là nhà tái định cư, nhà ở xã hội không bị nhiều. Nguyên nhân chủ yếu là do trước đây, DN đầu tư theo kế hoạch của Nhà nước, không quan tâm đến thương hiệu, đặc biệt công tác quản lý khi công trình đưa vào sử dụng phức tạp và khó khăn. Có nhiều tiêu cực trongviệc quản lý và thi công dự án.

Nay DN quan tâm đến thương hiệu, chú trọng đầu tư quản lý chất lượng thi công và sử dụng. Đặc biệt nếu cho phép DN đầu tư nhà ở xã hội theo phương thức thương mại, DN đầu tư được áp dụng chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, diện tích căn hộ, chỗ để xe như nhà ở xã hội, khi đó giá bán sẽ tương đương nhà ở xã hội mà đảm bảo chất lượng vì thương hiệu.

Như vậy, giải pháp về gói tín dụng30.000 tỷ đồng sẽ không giải quyết được nhiều cho vấn đề “tồn kho” BĐS.“Lỗ hổng” về chiến lược kinh doanh đã khiến cho cả thị trường bị ảnh hưởng và “đóng băng”. Chúng ta sẽ cần một khoảng thời gian dài mới có thể khắc phục được hậu quả này...!

Theo Nguyễn Tuấn

Pháp Luật Xã Hội

Ngoài Biên Hòa, nhiều địa bàn khác tại Đồng Nai như Trảng Bom, Long Thành, Thống Nhất cũng tấp nập mua bán đất nhưng chủ yếu là đất nông nghiệp. Các giao dịch trên thị trường phần lớn cũng chỉ bằng giấy tay.
Nhiều dự án "đắp chiếu" nhiều năm tại Tp.HCM đã được hồi sinh nhờ nhận được dòng tiền từ các thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A). Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng gặp thuận lợi khi tái khởi động.
Trong năm 2017, Bộ Tài chính đã thu 137.800 tỷ đồng thuế, phí liên quan đến tài sản, trong đó có khoảng 120.000 tỷ đồng liên quan đến nhà đất, chiếm 87%.
Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 27/NQ-CP điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất tỉnh Hưng Yên đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020).
Theo báo cáo của Your Move, trong tháng 2 năm 2018, giá BĐS tại Scotland tăng trưởng 7,3% so với cùng kỳ năm ngoái, dẫn đầu các quốc gia trong Vương quốc Liên hiệp Anh và Bắc Ireland (UK).
Ngay từ đầu năm nay, các tổ chức tín dụng đã nhận chỉ đạo từ Ngân hàng nhà nước (NHNN) yêu cầu phải tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh; hạn chế tập trung tín dụng với lĩnh vực bất động sản (BĐS), xây dựng… Đáng chú ý, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn cũng phải giảm về mức 45% bắt đầu từ ngày 1/1/2018.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang