Thứ Bảy, 03/12/2011, 11:01

Thị trường bất động sản: Nên lùi để tiến

Thị trường bất động sản (BĐS) Tp.HCM đã liên tục giảm giá suốt 3 năm qua và thị trường BĐS Hà Nội cũng đã lâm vào tình trạng ảm đạm, giảm giá gần một năm nay.
Hiện tại, thị trường này vẫn chưa có chút tín hiệu sáng. Theo các chuyên gia BĐS, dưới tác động của tình hình kinh tế vĩ mô và lãi suất tín dụng, chưa thể kỳ vọng thị trường BĐS sẽ ấm lại vào một, hai năm tới.

Dự án “hot” cũng… chững

Ông Nguyễn Văn Tuấn, nhân viên Công ty TNHH Thiên Ân, doanh nghiệp thầu việc đào móng công trình CT1 và CT4, thuộc Khu đô thị Time City (quận Hai Bà Trưng - Hà Nội) cho biết, toàn bộ máy xúc và dàn xe tải đã phải nghỉ việc 3 tháng nay do chủ đầu tư chậm thanh toán tiền.

Ở công trình dự án Vincom Village, quận Long biên – Hà Nội, anh Phạm Văn Đạt, nhà thầu cung ứng nhân lực (thợ xây, nề, dọn công trình…) cũng cho hay, hàng trăm công nhân đang phải “ngồi chơi xơi nước”.

Ở thời điểm quý II/2011, trong số các dự án đô thị mới trên địa bàn Hà Nội như Ecopark, Golden Palace, Sunny Garden City, Usilk City, Văn Khê, Văn Quán… thì 2 khu đô thị Time City và Vincom Village là những dự án có thanh khoản nhất của Hà Nội. Tuy nhiên đến nay, các dự án “hot” này cũng đang lâm vào tình trạng “ảm đạm”.

Tính trong 5 năm trở lại đây, có lẽ đây là thời điểm thị trường BĐS ảm đạm nhất. Ảm đạm từ giao dịch cho đến các hoạt động xây dựng, từ trong Nam ra ngoài Bắc. 3 năm qua, cứ mỗi quý, báo cáo tình hình thị trường BĐS của các công ty tư vấn BĐS như Savill, CBER… lại đều đặn công bố mức giảm giá căn hộ, đất nền tại các dự án từ 5 – 10%. Tuy nhiên, mặc giá nhà, đất cứ giảm, khách hàng vẫn thờ ơ.

Đánh giá mảng kinh doanh BĐS hiện nay, Giám đốc kinh doanh BĐS của Tập đoàn Thăng Long Invest – Hà Nội (xin không nêu tên) cho biết, dù Tập đoàn đang có 2 khu “đất sạch” thuộc vị trí đắc địa nhưng cũng chưa biết nên phát triển phân khúc nào. Tính làm nhà ở thì phân khúc cao cấp (khoảng 50 – 60 triệu đồng/m2) khả năng sẽ không bán được vì không còn nhiều khách VIP giai đoạn này. Làm loại trung cấp (giá 25 – 30 triệu đồng/m2) thì nguồn cung đang dư thừa, nhiều dự án đang khuyến mại ồ ạt cũng không thu hút được khách hàng. Tính sang làm văn phòng cho thuê thì lại đang thấy cảnh mặt bằng các trung tâm thương mại, các tòa văn phòng cho thuê đang ế ẩm hàng loạt… Doanh nghiệp đành nằm im chờ thời.

Tình cảnh doanh nghiệp BĐS

Sự kiện Công ty cổ phần Địa ốc dầu khí phải bán rẻ 85 căn hộ tại dự án PetroVietnam Landmark để trả nợ và công bố mức lỗ 4,4 tỷ đồng trong kết quả kinh doanh quý III/2011 mở màn cho phong trào công khai lỗ của các doanh nghiệp BĐS.

Qua 9 tháng đầu năm 2011, Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc công bố lỗ tới 119 tỷ đồng; Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức lỗ 5,8 tỷ đồng; Công ty CP phát triển Khu công nghiệp và đô thị Sông Đà Sudico công bố lỗ 9,2 tỷ đồng; Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và khai thác công trình giao thông 548 (mã NTB) báo lỗ 6,3 tỷ đồng trong quý III/2011…

Giải thích về kết quả kinh doanh lỗ, các doanh nghiệp BĐS cho biết, đặc thù hoạt động kinh doanh BĐS là phải dùng đòn bẩy tài chính cao, trong bối cảnh hiện nay, lãi vay ngân hàng và các chi phí đầu vào tăng, trong khi sản phẩm không tiêu thụ được đã khiến doanh nghiệp lỗ. Để giải quyết khó khăn, nhiều doanh nghiệp đã giảm giá bán nhưng cũng không tiêu thụ được. Sản phẩm không bán được trong khi vừa phải trả lãi, vừa phải chuẩn bị trả khoản vay gốc khiến không ít chủ đầu tư BĐS đứng trước nguy cơ phá sản.

Phân tích hiện tượng khó khăn về tài chính của các doanh nghiệp BĐS, ông Nguyễn Quang Thuân, Giám đốc Công ty Tài chính Stoxplus cho rằng, do chủ dự án, nhà kinh doanh BĐS sử dụng vốn không đúng mục đích. Khảo sát của Stoxplus tại nhiều dự án BĐS tại Tp.HCM cũng như Hà Nội thấy rằng, có nhiều dự án đang ngừng triển khai, dù đã bán đạt tới 90% số căn hộ và thu tiền tới 50% tiến độ. Sở dĩ các công trình phải dừng do chủ đầu tư đã sử dụng số tiền thu được sang các dự án hoặc mục đích khác như thu tiền của dự án A để “chạy” đất cho dự án B, C... Nay ngân hàng siết tín dụng, thị trường không thanh khoản và lãi suất cao đã đẩy các chủ dự án vào tình thế khó khăn.

Theo thống kê của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, đến cuối năm 2010, tỷ lệ dư nợ tín dụng cho vay BĐS tại Tp.HCM chiếm 36%, tại Hà Nội chiếm 16% trong tổng tín dụng 224.000 tỷ đồng nằm trong thị trường này.

Bất động sản nên “lùi để tiến”

Ông Nguyễn Sơn Trung - Công ty BĐS Đất Nam Đô cho rằng, các dự án BĐS Hà Nội, nếu muốn có thanh khoản, giải quyết các khó khăn hiện nay, phải giảm giá “đột biến” mới hút khách.

Phân tích giá trị thật của BĐS, Công ty truyền thông Tài chính Stoxplus cho biết, khảo sát giá thành căn hộ hạng B tại khu vực nội thành của các đô thị trung tâm như Tp.HCM và Hà Nội bao gồm các chi phí: Tiền thuê đất, thiết kế, tư vấn, xây lắp, thiết bị… giá thành chỉ vào khoảng 15,4 triệu đồng/m2. Trong khi giá căn hộ chung cư (hạng B) trong nội đô Hà Nội đang ở mức từ 35 - 45 triệu đồng/m2 tại các khu vực quận Đống Đa, Ba Đình, Tây Hồ, Long Biên…
Theo một lãnh đạo Ủy ban giám sát Tài chính Quốc gia, các chủ đầu tư và giới kinh doanh BĐS cần xác định rõ những khó khăn hiện tại của kinh tế và chính sách tín dụng thời gian tới để có giải pháp kinh doanh phù hợp. Thị trường BĐS còn chịu nhiều áp lực bất lợi. Thứ nhất là tín dụng năm 2012 vẫn được kiểm soát chặt, lãi suất chưa thể hạ nhanh; thứ hai việc tín dụng bị kiểm soát chặt sẽ khiến sức cầu tiêu dùng giảm, đặc biệt là với BĐS. Bên cạnh đó, kinh tế thế giới đang đứng trước nhiều bất ổn khó đoán định. Trong bối cảnh đó, thị trường BĐS chưa thể kỳ vọng khởi sắc hay ấm lại, doanh nghiệp càng ôm dự án lâu sẽ càng chịu thiệt hại.

Phân tích giá trị thật của BĐS, Công ty truyền thông Tài chính Stoxplus cho biết, khảo sát giá thành căn hộ hạng B tại khu vực nội thành của các đô thị trung tâm như Tp.HCM và Hà Nội bao gồm các chi phí: Tiền thuê đất, thiết kế, tư vấn, xây lắp, thiết bị… giá thành chỉ vào khoảng 15,4 triệu đồng/m2. Trong khi giá căn hộ chung cư (hạng B) trong nội đô Hà Nội đang ở mức từ 35 - 45 triệu đồng/m2 tại các khu vực quận Đống Đa, Ba Đình, Tây Hồ, Long Biên…

Theo một lãnh đạo Ủy ban giám sát Tài chính Quốc gia, các chủ đầu tư và giới kinh doanh BĐS cần xác định rõ những khó khăn hiện tại của kinh tế và chính sách tín dụng thời gian tới để có giải pháp kinh doanh phù hợp. Thị trường BĐS còn chịu nhiều áp lực bất lợi. Thứ nhất là tín dụng năm 2012 vẫn được kiểm soát chặt, lãi suất chưa thể hạ nhanh; thứ hai việc tín dụng bị kiểm soát chặt sẽ khiến sức cầu tiêu dùng giảm, đặc biệt là với BĐS. Bên cạnh đó, kinh tế thế giới đang đứng trước nhiều bất ổn khó đoán định. Trong bối cảnh đó, thị trường BĐS chưa thể kỳ vọng khởi sắc hay ấm lại, doanh nghiệp càng ôm dự án lâu sẽ càng chịu thiệt hại.

(Theo BTT)


Bên cạnh các kênh vốn truyền thống từ ngân hàng và huy động trong dân, thị trường BĐS năm 2017 có nhiều cơ hội đón thêm dòng vốn đến từ các quỹ đầu tư quốc tế thông qua hoạt động M&A và dòng tiền từ kiều bào ngoại quốc.
Hà Nội nên học tập kinh nghiệm của Paris khoanh khu vực nội đô cũ, giữ nguyên trạng và phát triển ra ngoại đô như Hà Nội đã từng quy hoạch. Và mở rộng về phía Tây, từ Mỹ Đình trở ra có thể xây chung cư cao tới 70- 80 tầng. Từ ranh giới khu Láng Hạ, sông Tô Lịch giữ Hà Nội cũ với kiến trúc Pháp là chủ đạo.
Đó là chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND Tp.HCM, ông Lê Văn Khoa tại hội nghị tổng kết năm 2016 của Sở Quy hoạch Kiến trúc (QH-KT) được tổ chức chiều ngày 20/1.
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt điều chỉnh Nhiệm vụ Quy hoạch xây dựng hệ thống trụ sở làm việc của các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan Trung ương của các đoàn thể tại Thủ đô Hà Nội đến năm 2030.
Trong khi giới đầu tư tài chính đang tỏ ra khá thận trọng trước việc ông Donald Trump lên nắm quyền thì các công ty bất động sản lại tỏ ra khá vui mừng.
Thay vì áp dụng cứng nhắc một mức và tại một thời điểm như Dự thảo sửa đổi Thông tư 36, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa thiết lập lộ trình rút ngắn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Điều này giúp giới kinh doanh BĐS như trút được một gánh nặng.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang