Thứ Hai, 19/12/2011, 09:01

Mua nhà xây không phép bằng giấy tay có được tách thửa không?

Hỏi: Năm 2010, ông A có mua một thửa đất 37m2 từ ông B và bằng giấy tay. Thửa đất này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung trong thửa đất lớn của ông B. Sau đó, ông A xây nhà không phép trên phần đất này và đã được UBND quận Thủ Đức cấp số nhà.
Tháng 10/2011, tôi mua lại căn nhà trên từ ông A cũng bằng giấy tay. Trong giấy tờ mua bán nhà viết tay có phần cam kết như sau:

Tôi (tức ông B) cam đoan phần diện tích đất của căn nhà trên (khoảng 37m2) đã bán cho vợ chồng ông A để làm nhà và sinh sống. Tháng 10/2011, ông A bán căn nhà số trên cho ông C (tức là tôi) là hoàn toàn thuộc quyền và nghĩa vụ của các bên. Tôi là người chứng kiến và cam đoan không chịu bất cứ trách nhiệm, nghĩa vụ hay khiếu nại, tranh chấp gì liên quan đến diện tích đất và căn nhà nói trên trong thời gian sau này.

Giờ tôi muốn tách thửa thì thủ tục thế nào? Huy Trường (truongconghuybp@...)

Trả lời

Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 1/7/2004 trở về sau, các bên phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng theo quy định thì giao dịch mới được pháp luật công nhận. Trường hợp các bên chuyển nhượng bằng giấy tay, giao dịch sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức theo quy định tại điều 134 Bộ luật dân sự.

Căn cứ quy định nói trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông B sang cho ông A vào năm 2010 là không có hiệu lực pháp luật và việc bạn mua nhà từ ông A cũng đương nhiên không có hiệu lực.

Trong trường hợp như thế, để được đứng tên quyền sử dụng đất, bạn nên đề nghị ông B lập hợp đồng chuyển nhượng cho bạn và có công chứng theo quy định (vì ông B là người đang đứng tên trên sổ đỏ). Sau đó, ông B sẽ làm thủ tục tách thửa và sang tên quyền sử dụng đất cho bạn. Tuy nhiên, trước khi tiến hành thủ tục này, bạn cần lưu ý về mục đích sử dụng đất và diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

Trường hợp mục đích sử dụng của thửa đất theo ghi nhận trên sổ đỏ đã được cấp cho ông B là đất nông nghiệp thì ông B không thể làm thủ tục tách thửa cho bạn được. Vì theo khoản 2 điều 3 quyết định 19/2009/QĐ-UBND, việc tách thửa đất nông nghiệp phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 1.000m2 đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và 500m2 đối với đất nông nghiệp khác.

Trường hợp thửa đất được xác định là đất ở, theo khoản 1 điều 3 quyết định 19/2009/QĐ-UBND của UBND Tp.HCM, điều kiện được phép tách thửa đối với đất ở đã có nhà hiện hữu tại quận Thủ Đức là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m. Do thửa đất của bạn chỉ có 37m2 nên việc được phép tách thửa hay không sẽ tùy thuộc sự xem xét của UBND quận Thủ Đức.

Về phần căn nhà, theo quy định của pháp luật về xây dựng hiện hành, nhà ở được hình thành từ ngày 1/7/2006 trở về sau và thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng mà không xin phép theo quy định thì sẽ không được công nhận quyền sở hữu. Do căn nhà mà bạn đã mua được xây dựng không phép sau ngày 1/7/2006 nên sẽ không được công nhận quyền sở hữu, song bạn có thể tiếp tục sử dụng theo hiện trạng.

Còn việc UBND quận Thủ Đức cấp số nhà chỉ là để thuận tiện trong công tác quản lý trên địa bàn, không mang ý nghĩa công nhận quyền sở hữu căn nhà.

Luật sư Huỳnh Văn Nông
(Theo TTO)

Ông Cường đã ngoài 70 tuổi rao bán căn nhà tại quận Bình Thạnh (Tp.HCM), tuy nhiên giao dịch bị đình lại ở khâu công chứng vì tài sản do 2 vợ chồng đồng sở hữu nhưng người vợ mắc bệnh tâm thần.
Hỏi: Hiện tại, gia đình tôi có mảnh đất diện tích gần 100m2 xây nhà do bố tôi để lại từ năm 2002 (có Hợp đồng tặng cho có công chứng, chứng thực). Nhà tôi sống yên ổn từ đó đến nay, có đóng thuế đầy đủ nhưng do một số lý do tôi chưa đi làm sổ đỏ. Sắp tới, Nhà nước sẽ thu hồi một phần diện tích đất nhà tôi vì có dự án làm đường. Xin hỏi với trường hợp của gia đình tôi thì có được bồi thường phần đất mà nhà nước thu hồi không?
Hỏi: Tôi đang chuẩn ký hợp đồng mua một căn hộ chung cư thì hay tin dự án đã bị chủ đầu tư thế chấp ngân hàng. Hiện giờ tôi đang rất hoang mang, không biết có nên mua căn hộ đó hay không? (Anh Thư)
Hỏi: Tôi có căn nhà ở phường Linh Tây, quận Thủ Đức, đã xuống cấp nên tháng 11/2014 tôi làm đơn xin phép UBND phường sửa chữa căn nhà với nội dung nâng nền, thay ván, nâng mái, thay các loại cửa... Đơn của tôi đã được UBND phường chấp nhận.
Hỏi: Khi lập hồ sơ mời thầu, để xác định tiền thuê đất, tiền sử dụng đất sẽ căn cứ quy định nào của pháp luật? Nhà đầu tư trúng thầu dự án có được hưởng chính sách ưu đãi về tiền thuê đất, tiền sử dụng đất hay không?
Hỏi: Chú tôi là Việt kiều Mỹ, tới đây chú tôi sẽ mua nhà ở tại việt Nam. Vậy, chú ấy cần phải chuẩn bị giấy tờ gì để chứng minh khi mua nhà?
Lên đầu trang